Кто виноват в постоянном удорожании жилья в Казахстане
Застройщики прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость, стагнацию на рынке и просят помощи у государства. Нужно ли помогать строителям – «Курсив» собрал аргументы и контраргументы.
«Ужесточение правил застройки, сокращение ипотечных программ и их доступности, отмена ранее выданных согласований на строительство, искусственное сокращение акиматами планов по вводу жилья и игнорирование факта удорожания строительных материалов неминуемо столкнут строительный рынок в стагнацию в лучшем случае, а в худшем – в рецессию», – мрачно предрекает член регионального совета «Атамекен», директор столичной строительной компании ТОО «Эдем» Ирина Манжанова.
Стресс-факторы
Последнюю «пятилетку» рынок жилищного строительства страны рос как на дрожжах: за счет ипотеки, субсидируемой государством, и доступа казахстанцев к пенсионным сбережениям спрос на жилье удвоился (количество сделок купли-продажи выросло со средних 20–25 тыс. в 2017–2019 годах до 50 тыс. в 2021–2022-х), а цены выросли на 65% (апрель 2017-го к апрелю 2022 года). Застройщики в ответ на спрос расширили предложение с 11,1 млн сданных жилых «квадратов» в 2017-м до 17,1 млн кв. м по итогам 2021 года.
К весне 2022 года стимулирование спроса на жилье со стороны государства существенно сократилось – деньги на субсидирование ипотечных ставок, как и пенсионные излишки, практически иссякли. Что вкупе со снижением покупательской способности населения, ростом стоимости материалов и усложняющимися цепочками поставок ухудшило перспективы строителей.
Чтобы спасти положение, ассоциации, защищающие интересы застройщиков, начали массово транслировать апокалиптические заявления в СМИ.
«Застройщики находятся в постоянном стрессе. Сначала рост стоимости материалов, потом последствия санкционного давления на РФ. Дальше – снижение продаж, связанное с закрытием ипотечных программ. Нас ждет сокращение объемов ввода жилья, увеличение безработицы. В регионах, скорее всего, строительство прекратится. Перспективы печальны», – выражает опасения девелоперов председатель Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктор Микрюков.
Материальные трудности
Основная причина значительного роста цен на жилье связана с увеличением себестоимости строительства из-за удорожания материалов и работ, хором уверяют застройщики. В качестве доказательства приводят динамику подорожания материалов с кратным увеличением цен на цемент, арматуру и прочее, ссылаясь на собственные источники.
Мининдустрии, КазНИИСа и профильные союзы производителей материалов подтверждают, что удорожание есть, но не столь значительное, как утверждают девелоперы. Кроме того, расходы на материалы – лишь часть затрат. Так, по данным КазНИИСа, доля арматуры занимает в себестоимости строительства жилых домов от 8 до 12%, а доля цемента не превышает 4%.
«В 2021 году застройщики, ссылаясь на бурный рост цен на строительные материалы, кинулись настаивать на пересмотре цен на строящееся жилье по действующим договорам. Они даже не объясняют формирование конечной стоимости. Анализ наших специалистов показывает, что даже новый уровень цен на строительные материалы позволяет компаниям безубыточно строить в рамках уже заключенных контрактов», – приводил порталу tengrinews.kz контраргументы руководитель АО «КазНИИСА» Бегман Кульбаев.
В том же 2021 году по итогам мониторинга цен на первичное жилье Агентство по защите и развитию конкуренции установило множество фактов необоснованного завышения цен со стороны застройщиков. По требованию антимонопольного органа цены на жилье на 4–30% снизили девелоперы Шымкента (ТОО «Dostyk Invest Group» и ТОО «Отау групп»), Караганды (ТОО «Prof Invest»), Усть-Каменогорска (ТОО «Достар май»), Костаная (ТОО «БК-Строй»), ВКО (ТОО «Достар май», ТОО «Service СМУ», ТОО «VK Invest Company»), а также крупнейшие девелоперы страны – BI Group, Bazis-A и Rams Kazakhstan.
Спрос не виноват?
Ни ипотека с господдержкой, ни пенсионные деньги значительного давления на цены на недвижимость не оказали, поэтому в отрасль необходимо продолжить вливать бюджетные средства. Это еще один аргумент застройщиков.
«Мы, как люди с рынка, говорили и говорим, что пенсионные деньги повлияли на количество сделок, а не на стоимость жилья. Сегодня пенсионных денег нет, но цены продолжают расти в связи с удорожанием строительных материалов», – излагает председатель Союза строителей Казахстана (ССК) Талгат Ергалиев.
Ассоциации застройщиков предлагают правительству сохранить «уходящие» ипотечные продукты и создать новые, со сниженными за счет госсубсидирования ставками по ипотеке (не более 5%).
Заодно с господдержкой спроса застройщики ждут дешевых денег и для своего бизнеса в виде субсидирования затрат и ставок по кредитам, а также внедрения проектного финансирования.
«Механизм проектного финансирования – это когда застройщик может прийти в банк еще до получения разрешений и получить хороший, удобный и дешевый кредит. А потом даже снижать ставку по кредиту за счет привлечения денег дольщиков. Крутой механизм, и его нужно принимать уже в этом году», – выражает чаяния застройщиков Микрюков.
Члены ССК дополняют перечень пожеланий 50%-ными субсидиями на электроэнергию, воду, дизтопливо, газ. А взамен обещают на сумму субсидий уменьшить отпускную цену.
Утверждение, что рост цен на жилье не связан с повышенным спросом, не проходит проверку статданными. На фоне высокого спроса в 2018–2021 годах рост цен на жилье бил рекорды, достигнув пика роста в 2021 году. За год новостройки подорожали на 16,6% (при инфляции 8,4%), создав условия для спекуляций. «За пару месяцев в первой половине 2021 года (период активного вывода пенсионных средств. – «Курсив») цены на недвижимость в Алматы выросли более чем на 30%. Поэтому у инвесторов была возможность заработать, используя ажиотажный спрос», – приводит примеры с рынка ведущий специалист по недвижимости алматинского агентства Ria Light Александр Бикетов.
Ниже стены – выше цены
Кроме роста цен на материалы в резком удорожании жилых «квадратов» строители винят правительство, ограничивающее плотную высотную застройку в центре мегаполисов.
«Власти заставляют буквально на ходу переделывать проекты ЖК в сторону уменьшения этажности. Но цена за метр-квадрат в этих ЖК, рассчитанная на большее количество квартир, увеличится, так как застройщику придется компенсировать расходы путем добавления к своей базовой цене цены за убранные этажи и квартиры», – объясняет Ирина Манжанова.
Речь идет о 19 ЖК города Алматы на разных этапах реализации, в отношении которых девелоперы получили уведомления от управления градостроительного планирования и урбанистики (УГПиУ) о пересмотре ранее утвержденных и согласованных документов в части снижения этажности до девяти.
В УГПиУ «Курсиву» сообщили, что застройщикам направили не требования, а лишь рекомендации в связи с готовящимися изменениями регламентов (проект нового «Плана реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории города Алматы» был размещен в марте на портале открытых НПА).
«Дебаты по поводу ограничения высотности зданий в Алматы возникли в результате градостроительных ляпов, которые допускались на протяжении нескольких лет, – считает директор и ведущий архитектор бюро INK Architects Нурлан Камитов. – Сейчас все идет к тому, что ограничение в девять этажей будет новой утвержденной нормой».
Но буквально в прошлом году акимат уже вводил новые нормы на тех же самых улицах (между Абая и аль-Фараби) относительно плотности застройки. И тогда многим застройщикам тоже пришлось переделывать свои проекты.
«Не успели одни поправки внести, как грянули другие. Создание проекта – трудоемкий и длительный процесс. При его изменении не только эскизно-архитектурная, но и конструктивная часть и рабочая документация меняются. На подготовку новой документации уходит семь-восемь месяцев. Такая турбулентность не добавляет оптимизма. Любые изменения и нововведения очень болезненно сказываются на девелопере», – подчеркивает Камитов.
Ограничение высотности жилых зданий южнее Абая, севернее аль-Фараби призвано снизить переуплотнение территории, нагрузку на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, создать новые рекреационные и досуговые зоны.
«Проблема в том, что свободные участки в районе аль-Фараби застраиваются очень быстро и не очень качественно в плане городской среды. Ни один застройщик не проводит исследование районов. В результате город становится все менее комфортным», – поясняет исследователь Urban Forum Kazakhstan, архитектор Алина Бейсенова.
Кроме ограничений по высотности новые градостроительные регламенты включают ужесточение по классу комфортности жилых комплексов в Алматы – дома между пр. Абая и пр. аль-Фараби можно проектировать и строить «не ниже 3-го класса комфортности».
По словам Нурлана Камитова, это попытка закрыть «лазейку для девелопера», когда многие ЖК проектируются по четвертому классу (с минимальными показателями для машино-мест (0,5) и обеспеченности близлежащей территории), а продаются как жилье класса комфорт или даже бизнес.
Кто заплатит за комфорт
«Акиматы не успевают строить инфраструктуру и сети, школы, детсады и искусственно ограничивают застройщиков – чтобы застройщики меньше строили и в результате инфраструктура подтягивалась своевременно», – озвучивает еще одну претензию Виктор Микрюков.
Но казахстанские урбанисты и горожане уверены, что девелоперам зачастую попросту невыгодно строить социальные объекты, поэтому они перекладывают задачи на город. А государство никогда не будет успевать за девелоперами.
«При комплексной застройке нескольких кварталов на 10–15 га девелопер обязан продумывать все социальные объекты, это в его интересах. Наличие такой инфраструктуры увеличивает привлекательность района и, соответственно, среднюю стоимость квадратных метров. Но сложно поставить школу или садик, если участок в один гектар. Каждый проект индивидуален. Кто будет строить социальную инфраструктуру и за чей счет – это уже вопрос коммерческий», – объясняет Камитов.
Он приводит в пример Майами. Там, если дом превышает определенную нагрузку, администрация города на основании калькуляции затрат выделяет девелоперу конкретную сумму на создание социальных объектов.
«Мы, наверное, дошли до точки кипения, когда и строители, и люди, которые живут поблизости от стройки любого объекта, воспринимают все как враги. Откровенно плохие проекты недобросовестных застройщиков становятся резонансными. Но на рынке есть и те, кто строит качественно. Разрешить противоречие может четкое определение норм и требований к городской застройке в генплане с учетом экологической, культурно-исторической и других особенностей», – резюмирует Нурлан Камитов.
