…если бы не кризис
В качестве очередной меры по реанимации строительного сектора правительство предложило нацкомпаниям и госорганам выкупить 8 тыс. квартир в Астане для собственных нужд. Назначил кабмин и цену — $1-1,5 тыс. за кв. метр. По мнению чиновников, эта мера вкупе с уже выделенной госпомощью позволит завершить строительство половины начатых в столице объектов. Однако не все строительные компании согласны с ценовым предложением правительства.
Вице-премьер Умурзак Шукеев сообщил, что в 112 находящихся в списке на госпомощь объектах, а это порядка 38 141 квартир, населением уже выкуплено 24 937. «Остается 14 204 невыкупленных квартир, которые предполагается профинансировать через банки. Из них с готовностью более 50% — около 8,5 тыс. квартир», — добавил он. У. Шукеев также сказал о том, что пока только по 27 из 112 объектов удалось урегулировать отношения с банками и открыть финансирование на продолжение строительства. «Ожидается, что этот список будет увеличен максимум до 40. На данный момент за счет выделенных средств мы финансируем только 5,2 тыс. квартир. Если учесть, что на рынке Астаны предлагается 24 тыс. квартир, и рынок жилья буксует, то можно уже сейчас предвидеть, что через банки мы можем решить только часть проблем», — резюмировал он.
В связи с этим вице-премьер считает необходимым стимулировать спрос на недострой путем увеличения госзакупок квартир. По мнению У. Шукеева, субъектами закупа могут выступить нацкомпании и компании с государственным участием, акимат Астаны и агентство по госслужбе. Сегодня нацкомпании подтверждают потребность в покупке около 2 тыс. квартир (АО «КазАгро» — 450, АО «Самрук» — 1000, АО «Самгау» -192, АО «Казына» — 70). Для этого нацкомпаниям придется пересмотреть свои бюджеты и отодвинуть те проекты, которые могут подождать.
Кроме того, замглавы правительства предложил остановить все начатые проекты строительства нового жилья по линии акимата и направить 13 млрд. тенге, предназначенные для строительства коммунального жилья, на выкуп квартир в строящихся домах, что создаст спрос еще на 2 тыс. квартир. В дальнейшем эти квартиры будут использованы в качестве государственного арендного жилья и могут быть предоставлены в аренду работникам социальной сферы и госслужащим до завершения строительства доступного жилья. «Еще 2 тыс. квартир можно приобрести через акимат за счет средств, предусмотренных в резерве правительства. И, наконец, имеется потребность в жилье по линии агентства по госслужбе. Предварительная информация показала потребность в 2 887 квартир», — подытожил свое предложение У. Шукеев.
Предлагаемыми критериями для выкупа квартир будут: не менее 50% готовности объекта, площадь — не более 40 кв. метров для однокомнатной квартиры, 50 — двухкомнатной, 60-70 — трехкомнатной и цена не более $1 тыс. за кв. м жилья эконом-класса и $1,5 тыс. — бизнес-класса. Закуп предполагается проводить посредством прозрачных тендеров на понижение. Госзакупки квартир с банковским финансированием достройки жилья в общей сумме создадут платежеспособный спрос на две трети предложения столичных квартир. Оставшаяся одна треть, по мнению У. Шукеева, продастся сама собой — когда рынок «заведется». При этом он считает обязательным условием продолжение введенного в ноябре прошлого года полного моратория на выдачу разрешений на строительство нового жилья до сбалансирования спроса и предложения.
Воспользоваться текущими негативными тенденциями на отечественном рынке недвижимости предложил и премьер-министр Карим Масимов, который поручил акиму Астаны, госхолдингам, нацкомпаниям, агентству по госслужбе, министерствам и ведомствам в недельный срок проработать все вопросы с определением точного количества квартир, необходимых для выкупа, и рассмотреть данный вопрос с точки зрения возможного перераспределения бюджета.
«Не было бы счастья, да несчастье помогло. Может быть, мы сейчас сможем одноразово решить жилищный вопрос для всех госслужащих, которые сейчас находятся в Астане и работают в социальной сфере. Я думаю, что министерству экономики необходимо проработать наши возможности и достаточно быстро принять решение», — добавил глава кабмина.
Министр индустрии и торговли Галым Оразбаков, в свою очередь, сообщил, что в результате изменения ситуации на финансовых рынках в программу жилищного строительства были внесены коррективы. Ключевым агентом государства в системе жилищного кредитования станет «Жилстройсбербанк». За счет бюджетных 48 млрд. тенге будет кредитоваться строительство доступного жилья и его реализация под 4% годовых без первоначального взноса, что позволит ввести в эксплуатацию в республике 816 тыс. кв. метров жилья.
Кроме того, за счет повторного использования кредитов в 45,8 млрд. тенге, перечисленных акиматом в 2006-2007 годах, в Астане, Алматы и областях будет построено 640 тыс. кв. метров доступного жилья. Для обеспечения реализации данного жилья будет увеличен объем кредитования «Жилстройсбербанка» с 20 млрд. тенге до 57 млрд. тенге и увеличен уставной капитал банка с 6,3 до 10,3 млрд. тенге. Г. Оразбаков предложил за счет перераспределения бюджетных средств увеличить финансирование государственного арендного жилья на 7 млрд. тенге и дополнительно направить на строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры к земельным участкам, переданных СПК под строительство ИЖС, 30 млрд. тенге. Также он предложил увеличить объем трансфертов акиматам на строительство арендных домов с 21 до 28,7 млрд. тенге, что позволит ввести 475 тыс. кв. метров, или 5 760 квартир.
В связи с изменением цен на стройматериалы и увеличением стоимости строительства доступного жилья в отдельных регионах и для фиксации цены в пределах 56 515 тенге за кв. метр, глава Мининдустрии предложил рекомендовать акиматам производить его строительство на принципах государственно-частного партнерства. «Для этого в проектно-сметной документации предусмотреть строительство офисных помещений на первом этаже и мансардных этажей, которые подрядчик может самостоятельно реализовывать по рыночным ценам. Это должно сдержать цены на текущем уровне», — считает Г. Оразбаков. При этом уточненный прогнозируемый объем ввода жилья за 2008-2010 годы составит 28 млн. кв. метров.
Министр также напомнил, что в 2005-2007 годы предусматривалось ввести в эксплуатацию 15,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, а фактически было сдано 19,3 млн. кв. метров. В том числе в 2007 году — 8,1 млн. кв. метров при плане в 5,7 млн. кв. метров. «За 3 последних года было введено в эксплуатацию 25552 квартиры по 56515 тенге за кв. метр», — сообщил об итогах последней жилищной программы министр. При этом особое внимание было уделено развитию индивидуального жилищного строительства, доля которого в общем объеме строительства жилья составила 60%. Росту объемов ввода ИЖС с 1,8 млн. кв. метров в 2004 году до 5,4 млн. кв. метров в 2007 году способствовало выделение из бюджета в 2006-2007 году 50 млрд. тенге на строительство и устройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки. Вместе с тем, до настоящего момента из 221 тыс. земельных участков, выданных гражданам под ИЖС, обеспечено инженерными сетями только 21 тыс., или 14%.
Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев считает, что мораторий должен продлиться до момента стабилизации рынка. «Я думаю, это (стабилизация) произойдет уже в конце этого года», — сообщил он «Къ». Предложение о выкупе недостроенных квартир для нужд нацкомпаний, по его мнению, является самым эффективным решением правительства. При этом А. Рахимбаев полагает, что на продажу жилья оптом по $1 тыс. за кв. метр согласятся только те компании, которые сейчас испытывают трудности.
Прокомментировал А. Рахимбаев и предложение правительства по выделению застройщикам первых этажей и мансард в рамках возведения жилья по госпрограмме. Глава АЗК считает данное решение нерациональным. «Мансарды и встроенные помещения принадлежат кондоминиуму. Как мы можем представить жителей, которые лишаются своих мансард и подвалов? Это можно сделать, но это экономически непривлекательно, так как строительство той же мансарды потребует дополнительных средств», — выразил он свою точку зрения.
Заместитель акима Астаны Сергей Хорошун, кроме того, заявил о том, что строительные компании получили меньше 10% от выделенных государством средств, необходимых на завершение строительства. Как выяснилось, это связано с ужесточением банками второго уровня условий кредитования. Из 219 миллиардов, необходимых для завершения строительства 112 жилых комплексов, фактически поступило в банки второго уровня 36,6 млрд. тенге, а получено строительными компаниями 14 млрд. тенге. Из числа обследованных объектов на 26 жилых комплексах работы приостановлены, строительство этих объектов может быть возобновлено только при условии открытия финансирования. На начало февраля текущего года 9 млрд. тенге, предварительно полученных банками, были отозваны фондом «Казына». С. Хорошун считает, что в отношении застройщиков, не способных самостоятельно достроить объект, но имеющих какие-то активы, они по взаимному согласию должны быть переданы другому застройщику.
«Если данная компания не имеет активов, то мы рассматриваем варианты, связанные с изменением этажности, если это позволяет экспертиза. К каждому объекту необходимо подходить персонально», — добавил он. С. Хорошун также сказал, что стоимость арендной платы для государственного арендного жилья будет устанавливаться акиматом и, по предварительным оценкам, составит $100-150 за комнату. «Все зависит от квадратуры комнаты, поэтому будет дифференцированный подход», — пояснил замакима.
В поисках выхода из ситуации, когда банковское финансирование подорожало и ограничено, а цены продолжают медленно падать, застройщики смогли пролоббировать оптовые госзакупки недостроенного жилья в столице. Учитывая, что госпомощь строительным компаниям впервые выделялась именно в Астане, существует вероятность претворения в жизнь «передового» опыта в Алматы и других городах, где также есть проблемы с реализацией жилья. Однако существуют определенные сомнения в том, что госзакупки действительно являются социальными расходами, а не очередной помощью застройщикам.
Жанболат МАМЫШЕВ
