План совместных действий правительства, АФН и Нацбанка по стабилизации экономики и финансовой системы в части жилищного строительства стал пробуксовывать из-за разногласий с несколькими крупными банками и строительными компаниями. Тогда правительство предложило план «Б» — по финансированию застройщиков, не обремененных кредитами, через фонд «Даму», а выдачу ипотечных кредитов — через ЖССБ.
Вторая схема поддержки будет осуществляться через Фонд развития предпринимательства «Даму» и Жилстройсбербанк (ЖССБ). В схеме участвуют те строительные компании, которые не обременены долгами перед банками. «Застройщик создает проектную компанию, которой фонд «Даму» предоставляет финансирование на завершение строительства жилья в соответствие с графиком строительства и квартальной потребностью. Часть готового жилья предоставляется дольщикам, а другая часть реализуется через Жилстройсбербанк на условиях, оговоренных в Стабилизационном плане, т.е. через предоставление ипотечного кредита по ставке 10,5% сроком на 15 лет при стоимости жилья не более 96 тысяч тенге в Астане и 120 тысяч тенге в Алматы», — пояснил Председатель Правления АО «ФНБ «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов. Важным условием является то, что финансирование будет осуществляться траншами по факту выполнения работ. Освоение средств будет контролироваться уполномоченными компаниями, осуществляющими технический надзор. Собственно, у «Казыны» есть опыт контроля выполненных объемов, проблемы это не составит. Гораздо больше сомнений возникает по поводу условий ипотечных кредитов. Конечно, ставка в 10,5% и двухлетняя отсрочка по выплате основного долга, при погашении только процентов по кредиту — хороший стимул. Однако во время кризиса найти 20% от стоимости квартиры на первоначальный взнос не всем легко.
Как ни странно, компании, которые не имеют «обременения в банках», нашлись. Пять астанинских компаний, имеющих оптимальное сочетание процента готовности (больше 20%), сумму, необходимую на завершение строительно-монтажных работ и количества непроданных квартир, согласились на условия кредитования с продажей жилой площади по 96 тыс. тенге за квадратный метр. Это ТОО «Caspian Service Kazakhstan» (возводит жилой комплекс (ЖК) Caspian Palas, количество квартир 264, дольщиков 100, количество нереализованных квартир 145, сумма, необходимая для завершения строительства — 1,2 млрд тенге), ТОО «Концерн Строймонолит Астана» (ЖК «Мария», 88 квартир, 25 дольщиков, 63 нереализованные квартиры, 520 млн тенге), ТОО «Прайс-Астана-Строй» (ЖК «Ак Шанырак», 297 квартир, 116 дольщиков, 181 нереализованная квартира, 2,2 млрд тенге), ТОО «Astana Capital» (ЖК «Астана Жулдызы», 168 квартир, 32 дольщика, 136 нереализованных квартир, 720 млн тенге), ТОО «Кэпитал Строй Сервис» (ЖК «Гранитный», 374 квартиры, 114 дольщиков, 260 нереализованных квартир, 1,9 млрд тенге). Общая потребность в финансировании строительно-монтажных работ на жилых комплексах, возводимых указанными компаниями, составляет 6,5 млрд тенге. Это жилье не относится к элит-классу. При быстром выкупе всех квартир застройщики еще останутся с неплохой прибылью.
Конечно, есть определенный риск при возложении таких операций на структуры, для которых подобное финансирование в новинку. Но Кайрат Келимбетов заметил, что и ЖССБ и фонд «Даму» уже готовятся к новому поприщу. Так и хочется добавить тривиальное «а кому сейчас легко?». По заверению г-на Келимбетова, обращаться за ипотечными кредитами в ЖССБ по этим пяти объектам граждане смогут уже в конце января. Оговаривая цену квадратного метра, премьер-министр Карим Масимов подчеркнул, что эта стоимость указана в тенге. И валютные риски ложатся на «Даму».
Некоторые эксперты год назад предлагали кредитовать застройщиков через институты развития, но тогда нашлась масса аргументов против. Сейчас, оказывается, достаточно решения акционеров о наделении фонда правом прямого кредитования. «Фонд «Даму», как банк, становится учредителем проектной компании. Здесь риски есть, но финансирование строительно-монтажных работ не происходит стопроцентным авансом. Оно будет осуществляться по кварталам. Застройщик должен предоставлять договора, например, на покупку стройматериалов. Оплата станет возможна тогда, когда продукция будет уже на границе, с таможенной декларацией. Таких щепетильных моментов много, но ведь у «Даму» имеется практика кредитования», — отметил член правления госфонда «Самрук-Казына» Кайрат Айтекенов.
Одновременно с принятием решения по «второй схеме» глава правительства заявил о компромиссе, предложенном остальным застройщикам, которые не согласны с жестким определением ценовых границ в 96 и 120 тыс тенге за кв.метр. Этим строительным компаниям позволено сформировать пул потенциальных покупателей, согласных на цену застройщиков, с документальным подтверждением в виде договоров. «Но с каждой неделей ситуация в экономике меняется не в лучшую сторону. И потом цены в 96 и 120 тыс тенге отражают двухгодичной давности уровень продажи квартир — 2004-2006 годов. Но не 2007-08 годов, когда пик цен был подогрет спекулятивными делами. Сегодня мы начинаем новую схему. Кроме пяти компаний, есть еще желающие. Но мы сейчас прорабатываем и другие схемы, такие, например, как софинансирование», — пояснил Кайрат Айтекенов.
Он также высказался о рефинансировании имеющихся ипотечных кредитов: «Рефинансирование касается тех добросовестных плательщиков, у кого вознаграждение было больше 12,5%. Кроме того, будут жестко соблюдаться требования, как уже было озвучено, того, что это — единственная квартира, площадью не больше 120 кв. метров. Поскольку деньги банкам на снижение ставки будет выделять «СамрукКазына», надо будет все тщательно проверять, вплоть до справки из БТИ. Этим займется общественная комиссия, куда будут входить представители акимата, партии «НурОтан». Хотя срок подачи списков клиентов на рефинансирование наступит в январе, банки уже свои реестры проинвентаризировали. Например, Цесна-банк уже определился со списком на рефинансирование», — пояснил Кайрат Айтекенов.
