Цены на жилье в Алматы за 2008 г. снизились на 35-40%, на объекты коммерческой недвижимости — на 30%. В связи с девальвацией тенге риэлторы прогнозируют снижение стоимости жилой недвижимости в Алматы еще на 10-15% в течение 2009 г. Однако участники рынка надеются, что к 2010 г. ситуация окончательно стабилизируется и настанет период повышения подтвержденного покупательского спроса.
По итогам 2008 г. продажи недвижимости снизились примерно на 50-60% по сравнению с 2007 г., сообщает менеджер агентства Кaz-Realty Саят Альмухамбетов. Средняя цена покупки вторичного жилья — $1200-1300 за кв. м в Ауэзовском районе, в Алмалинском и Бостандыкском — $1500-1700, в Медеуском — около $2000. Стоимость аренды, по его данным, в целом понизилась на 30-40%.
«Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день очень непростая, однозначно ее оценивать нельзя», — говорит начальник отдела по сделкам с недвижимостью ТОО «Агентство недвижимости «Квадраты.KZ» Екатерина Алескерова. Покупатель откровенно ждет 1000 у.е. за 1 кв. м, аргументируя тем, что «кризис на дворе», и денег ни у кого нет, а продавец, купивший эту недвижимость в момент «НЭПа», понимающий, что он за эти деньги в лучшем случае погасит кредит, категорически против такой постановки вопроса. «Недвижимость по приемлемым ценам продают сегодня только те, кого действительно очень сильно «прижало», или для кого она — действительно лишний балласт, — говорит Е. Алескерова. Найти компромисс с каждым разом все сложнее. Разница между желаемым и действительным колеблется в рамках $500-1000 за кв. м.
«Думаю, что реальный спад недвижимости может произойти летом. Многое, на мой взгляд, будет зависеть от валютного рынка. Если рост доллара остановится хотя бы на данной отметке, то и цены на недвижимость будут достаточно стабильными. Хотя на ценовую политику рынка недвижимости влияет еще множество других факторов», — говорит Екатерина Алескерова.
Правительство может повлиять на ценовую политику рынка недвижимости, в данном случае на ее падение, в нескольких случаях, считает она: увеличив строительство и продажу муниципального жилья — в планах на 2009 г. 16 жилых комплексов по г.Алматы, по Астане информации нет (информация СМИ) и обеспечив условия кредитования строительных компаний по вопросам незавершенного строительства (с установкой ограничения цены на продажу по ценам ниже рыночных).
Данные обстоятельства если и начнут влиять на понижение цены, то не раньше III-IV квартала 2009 г. Но к тому времени банки должны выровнять ситуацию с выдачей более дешевых кредитов, так как их обороты за последний год заметно снизились.
Одним словом, есть факторы влияния и за, и против. Ее выводы таковы, что цена на ближайший год будет держаться на установившейся отметке от $1500 до $3000 за 1 кв. м на жилую недвижимость г. Алматы, в зависимости от элитности жилья. «Cейчас может произойти все что угодно, а результаты 2009 г. скажутся в 2010 и 2011 годах», — подытожила Екатерина Алескерова.
Директор аналитического департамента Центра Коммерческой недвижимости (ЦКН) Ольга Айбасова отмечает, что объявление о девальвации тенге привело к тому, что на несколько дней рынок замер, приостановились все сделки. За неделю цены упали на 4%. При этом компания полагает, что после резкого недельного спада и краткосрочного периода нестабильности дальнейшее снижение цен будет плавным. К тому же в обществе активно муссируются слухи о дальнейшем обвале тенге, замене американского доллара на непонятный «амеро», банкротстве банков и крупных компаний. В этих условиях, в представлении обывателя, иметь недвижимость надежнее, чем доллары, говорит Ольга Айбасова.
Наверное, госорганам следует более тщательно планировать застройку городов. Например, в Астане было анонсировано долевое строительство свыше 40 тысяч квартир, в Алматы — около 35 тысяч. «При этом непонятно, проводили ли в городских комитетах архитектуры и градостроительства анализ реальной потребности, рассчитывал ли кто-нибудь возможности рынка, задавались ли вопросом: сможет ли рынок столько поглотить», — анализирует Ольга Айбасова.
Управляющий директор агентства «UMEX Realty» Дамир Ултамбеков в связи с девальвацией тенге прогнозирует снижение стоимости жилой недвижимости в Алматы еще на 10-15% в течение 2009 г. По прогнозным оценкам, к 2010-2011 гг. в Алматы будет введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м офисных площадей: будут введены в эксплуатацию первые здания Алматинского финансового центра (всего по проекту 54 здания), реализован ряд других крупных проектов строительства бизнес-центров класса «А»: БЦ «Персия», «Есентай парк», «Нурлы Тау» 2-я очередь, «Каблан», «Гранд Алатау» и т.п. «Наш общий прогноз развития сектора коммерческой недвижимости носит позитивный характер, в среднесрочной перспективе ожидается значительный рост объема предложений, что приведет к ценовому урегулированию», — говорит директор агентства. По его данным, стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в среднем по городу составляет $1700, коммерческой недвижимости — от $3000. Средняя стоимость аренды жилой недвижимости составляет $20 за кв. м, коммерческой — от $25 за кв. м. Однако, к примеру, руководитель отдела недвижимости агентства Adem Ai Антонина Эм сообщает, что компания Adem Ai не планирует работать с арендой коммерческих помещений по причине отсутствия спроса на таковую.
Управляющий директор «DTZ Казахстан» (DTZ — международный консультант в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций) Арда Альпакут отмечает: «Мы не прогнозируем резких колебаний цен на недвижимость в Казахстане. Это связано с тем, что по природе самого рынка недвижимости цены на нее указаны в долларах США, и все сделки проходят с соответствующей индексацией. Мы можем предположить, что цены на недвижимость и ее аренду будут снижаться».
