«32% рентабельности застройщики отдают банкам»

Правительство намерено выделить $5 млрд в поддержку строительной отрасли. Застройщикам предложили выкупить 1350 квартир в Астане по цене 96 тыс. тенге за кв. м и 500 в Алматы по цене 120 тыс. тенге за кв. м. Насколько приемлемы для застройщиков условия антикризисной программы правительства и как быстро отрасль может преодолеть негативные тенденции, читателям «Къ» рассказала член Ассоциации застройщиков Казахстана, председатель совета директоров ТОО «Шар-Курылыс» Жанна Бектемирова.

— Жанна Жаксылыковна, как Вы считаете, насколько приемлемы озвученные цены для застройщиков?
— Я понимаю, что эти цены уже вряд ли будут пересмотрены. Но у нас есть доказательная база о том, что сегодня себестоимость только «коробки» здания составляет $650-700 за кв. м. Нельзя также забывать о кредитах компании, а также о строительстве выше 9-го этажа, которое автоматически прибавляет 10-15% расходов ввиду правил безопасности. Другими словами, если сейчас начать строительство по данной программе, учитывая, что стоимость стройматериалов снизилась, то я считаю цены, предложенные правительством, приемлемыми, притом, что большая часть наших объектов уже готова на 70%. Строили мы их в то время, когда цены на стройматериалы были высокими, соответственно, мы не можем сейчас продавать эти квартиры по предложенной стоимости. Иначе получится, что кто-то уже купил квартиру за $1500 за кв. м, а другие в этом же доме купят за $800. Если застройщики поступят именно так, то, естественно, начнется массовый отказ от ранее заключенных контрактов. Ведь людям выгоднее расторгнуть договор о долевом участии, заплатив при этом 3% неустойки и купить квартиру в этом же доме, но по цене 96 тыс. тенге за кв. м. Мы не можем пойти на такой шаг, потому что нужно еще погашать задолженность перед банком, так как значительная часть активов любой строительной компании находится в залоге. Хотя сейчас есть компании, которые готовы принять условия правительства. Видимо, у них нет других обязательств.
В моем понимании, один квадрат жилья эконом-класса сегодня обойдется покупателю минимум в $1200-1300. Причем это не в центре, а в спальных районах города. Квартиры бизнес-класса стоят еще дороже, примерно $1350-1400 за кв. м. И снизить эту стоимость весьма проблематично. Понижать такие цены — значит терять в качестве, но от этого пострадают, в первую очередь, сами клиенты.

— Есть ли гарантия, что финансовая поддержка правительства позволит закончить проблемные объекты, и сколько времени для этого потребуется? Какие обстоятельства, по вашему мнению, могут помешать или ускорить процесс? Какова общая цена вопроса?
— Среди застройщиков появилась уверенность в том, что выделяемые ФНБ «Самрук-Казына» средства попадут к компаниям, которые оставались предельно честными. Фактически только сами строительные компании могут сказать, как и куда лучше направить выделяемые государством средства. К тому же в положительном решении вопроса заинтересовано и правительство, поэтому контроль денежных потоков будет двусторонним.
Строительство каждого объекта обычно длится от года до трех лет. Здесь сроки подсчитать нетрудно, если говорить о нормальных темпах строительства. В случае с замороженными объектами время отсчитывать необходимо именно с того момента, когда застройщик получит финансовую поддержку и приступит к работе. Назвать точные сроки по каждому объекту пока невозможно, еще даже не известно с абсолютной точностью, какие именно компании получат деньги от государства. Сейчас все зависит от той скорости, с которой заработает антикризисная программа правительства и как быстро поступят средства от фонда развития предпринимательства «Даму» и ФНБ «Самрук-Казына» и на каких условиях. Если они окажутся неприемлемыми для застройщиков, то те просто откажутся дальше работать или вовсе свернут свою деятельность. Других серьезных помех в этом деле пока нет.
Об общей сумме говорить пока рано. Несмотря на то, что об антикризисной программе объявлено уже три месяца назад, ни в одну строительную компанию до сих пор не поступило ни тенге. Цены же на стройматериалы меняются с завидной регулярностью, к тому же именно на ценах этих материалов и заработной плате и базируется стоимость завершения строительства проблемных объектов.

— Основным недостатком данных программ называется их непрозрачность. Почему не разглашается информация о списке компаний, которым будет оказана поддержка в завершении строительства?
— Не факт, что после обнародования таких данных увеличится количество людей, желающих купить в них квартиры. Здесь все зависит не от того, что остальные компании желают снять хорошую маржу с завершения строительства, а потому выжидают, пока им пойдут на уступки. Дело в том, на каком этапе строительства находятся эти объекты, которые взялись достраивать. Если на минимальном, тогда все проще. Сейчас цены на арматуру и цемент значительно снизились, соответственно, себестоимость понижается заметно, есть смысл работать. Если же степень готовности объекта достаточно высока, то это другое дело, ведь до заморозки оно строилось по старым высоким ценам. Опять же многое зависит от района постройки, наличия инженерных коммуникаций, стоимости земельного участка, необходимости сносить ветхие строения. Все это вместе дает совсем небольшой процент недостроенных зданий, за которые имеет смысл браться при такой низкой объявленной стоимости квадратного метра. Убытки строительные компании и так несут немалые, и нет необходимости их еще увеличивать.

— Как, по Вашему мнению, можно оживить строительный рынок?
— Строительный рынок сейчас находится в состоянии ожидания, а именно начала работы антикризисной программы правительства. Вообще основная проблема в том, что банки не кредитуют строительство. Компании, успевшие получить кредиты до кризиса, погашают их, а новые не могут взять. Похоже, что банки и не собираются финансировать этот сектор, так как не хотят брать на себя риски. В связи с этим я считаю, что нужно обеспечить льготное кредитование компаниям, которые согласились строить по $800 за кв. м. Для этого необходимо провести анализ и выделить застройщиков с хорошей кредитной историей, то есть составить «белый» и «черный» списки.
На самом деле банковские кредиты очень дорого обходятся строительным компаниям. Судите сами, один жилой комплекс обычно строится 1,5-2 года. Банки готовы предоставить кредит застройщикам под 16% годовых, а за двухлетний период — это 32%. Фактически 32% рентабельности мы должны отдать им, а реальная рентабельность строительства на сегодняшний день составляет 10-15%, я считаю, что это нормально. Вот весь расклад. Во время бурного роста мы просто не успевали за ценами, так как пока объект строился, его себестоимость доходила до продажной цены, потому что материалы дорожали каждую неделю. Если будет введено льготное кредитование, допустим, по 6-8%, то это намного облегчило бы жизнь застройщиков и снизило цены на жилье.

— Как отразилась девальвация тенге на строительном рынке республики?
— По-разному, но в целом — негативно, учитывая, что многие компании брали кредиты в долларах. Кроме того, это увеличило стоимость стройматериалов. Ведь весь товар на самом деле привозной. Да, в Казахстане есть цементные и кирпичные заводы, но все компоненты завозятся из-за рубежа. Если бы в стране выпускалось хотя бы 50% материалов для строительства, было бы намного проще работать. Я считаю, что строительство должно развиваться параллельно с индустрией, а у нас этого не произошло.

— Некоторые обманутые дольщики, вынужденные платить ипотеку, обвиняют власти в сложившейся ситуации. По их словам, в свое время ипотека была преподнесена людям как благо и заемщикам на самом деле не разъяснили последствия, например, в случае кризиса. Как Вы относитесь к подобным заявлениям?
— Я думаю, в этом дольщики виноваты сами. Прежде чем брать кредит, нужно было изучить деятельность компании на рынке и посмотреть, что происходит на стройплощадке. Вина властей в другом. Это сейчас руководство задумывается над опытом и имиджем застройщика, даже составляет «черные» списки, а раньше человек без должного опыта мог зарегистрировать стройкомпанию, купить землю, получить кредит и начать строить.
Кроме того, поздно был принят закон «О долевом участии в строительстве». Официально его утвердили еще в июле 2006 г., но в силу он вступил лишь в начале 2007 года. А нужно было сделать это сразу. За полгода мы смогли спасти от обмана 8 тыс. дольщиков. Ведь условия закона достаточно жесткие, а значит, все неблагонадежные застройщики сразу отсеялись бы.
Между тем сейчас принимается новое законодательство «О долевом участии в строительстве», еще более жесткое, направленное на защиту интересов дольщиков. Но я бы назвала этот законопроект однобоким, так как у застройщиков там одни только обязательства.

— Экономисты отмечают положительное влияние кризиса в разных отраслях. Наблюдается ли оно в строительстве и в чем оно выражается?
— Могу привести конкретный пример, но без указания имен и названия компании. Однажды мне пришлось разговаривать с молодым предпринимателем, главой строительной компании, которая реализовывала квартиры по цене $650 за кв. м. Когда я спросила у него, из чего сложилась такая цена и услышала ответ, мне стало грустно. По словам предпринимателя, он договорился с турецкими подрядчиками о строительстве дома за $400 за кв. м, при этом оставшиеся $250 он считал чистой прибылью. Таким был уровень руководителя строительной компании!
Мне пришлось объяснить ему, что существует еще непродаваемая площадь (подъезды, чердаки), которая составляет 30%, а также расходы на снос. В итоге я предложила прибавить к $400 за кв. м 30% и около $100 за снос и еще $100-$150 — это коммуникации. В итоге себестоимость получилась уже $780 за кв. Выходит, что компания заведомо обманывает себя и дольщиков, продавая жилье ниже себестоимости. После этого он задумался и ушел, а этот объект сейчас пополнил список проблемных.
Необходимо отметить, что кризис, в первую очередь, ударил именно по таким компаниям-однодневкам. Сейчас они отсеялись, а на рынке остались только сильные застройщики. В большинстве своем они работают с полным циклом производства и общей численностью персонала более 100 000 человек. Это без учета смежных отраслей, таких, как производство строительных материалов. Кроме того, все мы понимаем, что рынок недвижимости страны только сформировался и проходит различные стадии развития от безудержного роста до стабилизации. И сейчас на этом рынке практически не осталось спекулятивных ожиданий. За прошедшие 14 месяцев он структурировался, и теперь уже всем стало понятно: какие игроки предсказуемы и пользуются доверием банков и клиентов. Те, кто мыслил другими критериями, не выжил. Оставшиеся застройщики сейчас максимально заинтересованы в том, чтобы достроить свои объекты.

— В условиях кризиса выжить строительным компаниям поможет госзаказ…
— Да, на самом деле строительство объектов по госзаказу — существенная помощь компаниям. Сейчас мы выступаем в правительстве с тем, чтобы при распределении госзаказов предпочтение отдавалось отечественным застройщикам. Ведь не секрет, что по госзаказу у нас строят в основном турецкие компании. Они привозят свою команду — инженерный состав 10-15 человек, затем нанимают казахстанских рабочих и строят. Я думаю, что наши застройщики сейчас могут строить не хуже иностранных, так почему бы не отдавать госзаказ им?
За эти годы компании уже наработали определенный потенциал. Конечно, нельзя отрицать, что мы подтянулись благодаря конкуренции с иностранными застройщиками. Но сейчас, я считаю, правительство должно помогать в первую очередь нам, ведь мы платим налоги в эту страну, а не в другую.
Кроме того, когда объявляется тендер на строительство объекта по госзаказу, допустим, по $650 за квадратный метр, в эту цену, как правило, не включается реальная стоимость благоустройства и земельного участка. С этим мы тоже выступали в правительстве и доказали свою правоту.

— Каковы Ваши прогнозы развития строительного сектора в будущем?
— Дело в том, что сейчас каждая компания старается как можно быстрее достроить и продать свои объекты, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками и банком. Большинство объектов нашей компании практически готовы, но количество проданных в них квартир небольшое. В одном доме всего 30%, в другом 40%, а один вообще пустует. Сейчас люди боятся покупать строящееся жилье. Многие готовы заплатить дороже за вторичное жилье, чем за дешевое первичное.
Но, с другой стороны, в строительном секторе сейчас нет задела на будущее, то есть компании заняты завершением объектов, а новые не рискуют начинать. Я думаю, что когда все объекты будут завершены и экономика пойдет в рост, на рынке недвижимости образуется дефицит. А если есть спрос, появится и предложение.

ЖАННА БЕКТЕМИРОВА, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ ТОО «ШАР-КУРЫЛЫС»
Родилась 2 апреля 1971 года в семье строителей.
В 1993 году закончила Казахскую Государственную архитектурно-строительную академию по специальности «Экономика и управление в строительстве».
Начала свою трудовую деятельность в СП «АЙК-Сайномар» в должности коммерческого директора. Успешно проработав в данной компании 2 года, далее руководила строительной фирмой ТОО «Жана-Кокжиек».
30 июля 1998 года учредила собственную строительную компанию «Шар-Курылыс».
С начала 2009 года компания вошла в Ассоциацию застройщиков Казахстана.