Рынку жилья потребуется время на восстановление

Кризис начался с рынка жилья, поэтому и восстановление, вероятно, тоже начнется там же. По крайней мере, так должно быть по логике вещей. В конце концов, большинство американцев и британцев рассматривают растущую стоимость домов как право, полученное ими при рождении. Пресса и агенты по недвижимости хватаются за малейшие признаки улучшения ситуации. Последними данными, обнадежившими «быков», стал отчет о росте объема продаж отдельных домов и квартир в Южной Калифорнии на 52% за год, закончившийся в марте, а также трехмесячный рост цены предложения в Великобритании. Однако следует помнить, что главным отличительным признаком прошедшего бума было чрезмерное использование заемных средств для покупки активов. Когда этот пузырь лопнул, цены на другие активы, в частности на корпоративные облигации и акции, упали ниже среднестатистических значений. Цены на жилье ничем не лучше. В конце концов, в разгар бума на этом рынке тоже хватало спекулянтов, при этом нынешняя рецессия рассматривается как одна из наиболее тяжелых за весь период со Второй мировой войны.

И все же жилье по-прежнему стоит дорого. Если ориентироваться на индекс государственного федерального управления по жилищным вопросам, в 2008 году цены на жилье в США на 25% превышали доходы в среднесрочной перспективе. В Великобритании коэффициент стоимости, выплачиваемой за жилье первичными покупателями, и доходов рассчитывается Национальным строительным обществом. В 2007 году он достиг 5,4, впоследствии снизился до 4,1. При этом минимальное значение коэффициента, достигнутое в 1990-х году, составляет 2,1. Для того чтобы вернуться к этим минимумам, нужно, чтобы доходы увеличились в два раза (для этого потребуется время), либо чтобы цены уменьшились вполовину. Конечно, на это можно возразить, что доступность жилья значительно важнее коэффициентов типа «стоимость/доход». По данным Freddie Mac, в Америке процент по ипотечным кредитам сроком на 30 лет за год снизился на 1%. Национальная ассоциация риэлторов признает, что сейчас доступность жилья находится на исторических максимумах. Однако доступность – это не просто низкая ставка. Заемщики должны иметь возможность получить кредит, а значит, у них должны быть деньги для первоначального взноса.

Как показывают данные по Великобритании, с этим дело обстоит несколько сложнее. По результатам исследования Совета ипотечных кредиторов, средний размер займа (в процентном соотношении к стоимости жилья), предоставляемого покупателям, в феврале упал до 75% по сравнению с 89% год назад. Иными словами, необходимая сумма первоначального взноса удвоилась. Таким образом, британцам, впервые покупающим жилье, нужно сразу выложить 32 тыс. фунтов (по сравнению с 14 тыс. год назад). Есть и другие способы оценить стоимость жилья, которые отражают трансатлантические различия в подходах. По отношению к ВВП цены на жилье на 20% выше, чем 40 лет назад. В Америке – на 35% дешевле. В США цены на жилье за последние 40 лет следовали общей динамике фондовых рынков. В Британии они находятся на своих исторических максимумах. Удивительно, почему рынок жилья Туманного Альбиона так сильно опережает рынок жилья в Америке, где налоговый режим значительно мягче (в Британии процентные платежи больше не уменьшают облагаемый налогом доход). По некоторым предположениям это связано с тем, что в Британии гораздо строже законодательство, регулирующее планирование, что влечет за собой рост цен. В Британии с 1990 по 2007 год было построено 3,4 млн домов по сравнению с 27 млн за тот же период в США. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов разницу в территориях. По данным переписи населения, в 1990-2007 гг. в Америке стало на 23 млн домохозяйств больше, тогда как в Британии этот показатель увеличился всего на 3 млн. Таким образом, спрос и предложение кажутся вполне сбалансированными в обоих случаях.

Если с фундаментальной точки зрения нет никаких причин, по которым цены на жилье в Британии должны расти быстрее, чем в Америке, можно предположить, что и падать они будут ниже. Безработица в Великобритании растет, а зарплаты не меняются (по последним данным, они выросли всего лишь на 0,1% в годовом исчислении). Есть надежда, что богатые иностранцы воспользуются ослаблением фунта и начнут покупать элитное жилье, однако эта тенденция может быть нейтрализована ужесточением правил начисления премий в банковской сфере. Нужно радоваться периоду снижения цен на жилье. Молодым будет легче обзавестись собственным углом, а те, кому уже 30-40, возможно, выберут для себя аренду как наиболее подходящий вариант (это повышает мобильность рабочей силы). Потребители Америки и Великобритании в последнее время просто помешались на идее о том, что дом – это их главная ценность и способ сохранения благосостояния, нечто среднее между курицей, несущей золотые яйца, и пенсионным планом. Однако возможность разбогатеть, покупая и продавая дома друг другу, не более чем иллюзия. Будем надеяться, что после этого кризиса о ней забудут на пару десятков лет.