Все дороги ведут к компромиссу
Казинвестбанк и дольщики могут уладить конфликт с минимальными потерями
В минувший вторник в Специализированном межрайонном экономическом суде города Алматы продолжилось разбирательство по делу возврата залогового земельного участка между строительной компанией «Столичная недвижимость» и Казинвестбанком. Дело так и не удалось довести до логического конца на данном слушании, так как в суд не явился его главный фигурант – бывший руководитель строительной компании, фактически выполнявший там функции водителя.
Как писал «Къ» в номере № 32 от 20 августа 2009 года в статье «КазИнвестБанк» не поделил землю с дольщиками», Столичная недвижимость требует у Казинвестбанка вернуть залоговый участок земли в 12 га, расположенный в Талгарском районе Алматинской области. Банк получил данный участок в качестве залогового обеспечения по кредиту в 1,5 млрд тенге, выданному АО «Столичная недвижимость» на пополнение оборотного капитала.
В настоящее время строительная компания требует признать сделку по передаче земли в залог банку недействительной, так как распоряжения на заключение данного соглашения давались не уполномоченным на то лицом.
Как пояснил «Къ» бывший руководитель ТОО «TGA Invest» (стопроцентный владелец АО «Столичная недвижимость») Евгений Белавин, в свое время руководитель TGA Invest Бахтияр Ергешев, являющийся подставным лицом и фактически выполняющий функции водителя (за последние годы в компании несколько раз сменялись владельцы и руководство), подписал распоряжение о заключении кредитного договора между «Столичной недвижимостью» и Казинвестбанком. В качестве обеспечения по данному кредиту и выступил земельный участок в Талгарском районе.
Соответствующий иск о признании данной сделки недействительной и был подан «Столичной недвижимостью» в Специализированный межрайонный экономический суд города Алматы. В свою очередь вице-президент АО «Казинвестбанк» Алма Толымбекова пояснила «Къ», что банк обладает всеми залоговыми правами на данную землю, и у финансового института имеется документальное подтверждение полномочий Бахтияра Ергешева как руководителя ТОО «TGA Invest» на момент заключения сделки.
Ситуация усугубляется тем, что в данной истории затронуты также интересы 364 дольщиков. Дело в том, что на залоговом земельном участке начато строительство жилого комплекса «Шыгыс», который должен был быть сдан еще в конце 2007 года. Большинство дольщиков уже на сто процентов рассчитались со строительной компанией.
Представитель дольщиков Владимир Сарманов сообщил «Къ», что на завершение строительства остается только одна надежда – привлечение государственных средств. По его словам, в принципе Фонд недвижимости «Самрук-Казына» готов профинансировать данный проект, но проблема в том, что земельный участок находится в обременении у банка. В связи с этим дольщики объединились со строительной компанией и требуют признать сделку о передаче земельного участка в залог Казинвестбанку недействительной.
По словам Евгения Белавина, при очной ставке Бахтияра Ергешева и Серика Бектаева, возглавлявшего АО «Столичная недвижимость» и фактически руководившего всей ОПГ, а в данный момент находящегося под следствием, последний признался, что на самом деле он ставил подписи под всеми документами вместо Ергешева.
По заверению дольщиков, привлеченных от них «Столичной недвижимостью» $13 млн достаточно для завершения строительства жилого комплекса «Шыгыс».
В свою очередь Алма Толымбекова утверждает, что банк осознает всю сложность ситуации и, учитывая собственную социальную ответственность, готов пойти на компромисс с дольщиками. Как один из вариантов разрешения конфликта в банке предлагают отделить часть земельного участка для дольщиков, при этом учитывая интересы обеих сторон. Представитель Казинвестбанка подчеркивает, что в этом случае банку придется самостоятельно разрешать проблему с возможными убытками. Но такой вариант позволит дольщикам достроить жилье.
Однако, по утверждению Владимира Сарманова, еще до недавнего времени банк категорически отказывался идти на любые компромиссы и претендовал на весь участок.
В данном случае напрашивается вывод, что конфликтующие стороны уже готовы идти на определенные уступки. Хотя фактически прямым виновником конфликта является бывшее руководство «Столичной недвижимости» во главе с Сериком Бектаевым, находящимся сейчас под следствием.
Между тем, по предположению Владимира Сарманова, банк находился в сговоре со строительной компанией, так как средства, выделенные в рамках кредитной линии и предназначенные для пополнения оборотного капитала, уходили явно не по назначению. И банкиры не могли не знать, что «Столичная недвижимость» просто обналичивает деньги через подставные компании. Однако данный факт судом пока не доказан. У «Къ» имеются данные о счетах, на которые переводились средства в рамках предоставленной кредитной линии.
В свою очередь, Алма Толымбекова заявляет, что проблемы со «Столичной недвижимостью» у банка начались в январе 2008 года, когда компания вышла на просрочку оплаты кредита.В то время в банке выразили готовность пойти на реструктуризацию задолженности и отсрочку платежа. Однако, проведя полный анализ бизнес-процессов в компании, специалисты Казинвестбанка оценили ее деятельность как неэффективную и предложили привлечь другого подрядчика, способного завершить проект. По словам Алмы Толымбековой, это было воспринято Сериком Бектаевым как попытка рейдерства, и компания отказалась от данного варианта.
В то же время строительство на объектах так и не было продолжено, и дольщики в июле 2008 года подали на Серика Бектаева заявление в Финансовую полицию, после чего его арестовали.
Алма Толымбекова пояснила, что у банка не было доступа к финансовым документам строительной компании, поскольку с начала 2008 года последняя не исполняла кредитные обязательства перед банком и никаких финансовых документов не представляла. Поэтому отслеживать денежные потоки компании не представлялось возможным. В Казинвестбанке предполагают, что часть кредитных средств была направлена на приобретение различных непрофильных активов.
Теперь развязка событий может происходить по нескольким сценариям. В случае если суд признает договор залога между Казинвестбанком и «Столичной недвижимостью» действительным, первый имеет право как залогодержатель обратить взыскание на залоговое имущество в соответствии с законодательством РК путем проведения торгов. Однако здесь всплывает еще одно «но»: банк не сможет распоряжаться землей, так как на нее наложен арест по уголовному делу Серика Бектаева. Потерпевшими в данном деле являются и банк, и дольщики.
В случае же если факт передачи залога признается судом недействительным, дольщики смогут получить средства от государства и достроить жилье. При этом банк лишится залога, а разбирательства в отношении «Столичной недвижимости», скорее всего, продолжатся.
Если же Казинвестбанк подаст на банкротство «Столичной недвижимости» как своего должника, расчет с дольщиками будет происходить уже после улаживания всех процедур с банком. Но, по заявлению Алмы Толымбековой, банк пока не собирается подавать на банкротство и держит этот вариант на самый крайний случай. Здесь следует отметить, что в данном случае права дольщиков законодательно никак не защищены.
Юрист Казинвестбанка Асем Сыдыкова признает, что из-за недочетов в законодательстве, застройщики могут брать кредит в банке, закладывая в залог землю, на которой строится долевое жилье. И в случае возникновения проблем с оплатой кредита и строительством жилья сталкиваются интересы банка и дольщиков, хотя никаких юридических взаимоотношений между ними нет.
Сейчас камнем преткновения является подлинность подписи Бахтияра Ергешева на распорядительных документах и правомочность принятых им решений. Между тем, он не явился на проходившее во вторник судебное заседание, в связи с чем рассмотрение дела перенесено на 18 сентября.
Возможно, Казинвестбанк и дольщики, осознавая всю сложность создавшейся ситуации, пойдут на компромисс и понесут при этом минимальные потери. Тем более что обе стороны уже выразили «Къ» готовность к данному шагу.
