В АО «БТА-Ипотека» высказали намерение превратить свои проблемные займы в активы путем сдачи квартир в аренду своим же заемщикам. Причем на период аренды жилья заемщики будут освобождены от оплаты платежей по кредитам.
При работе с заемщиками, имеющими временные финансовые затруднения, компания действует как в своих интересах, так и в интересах заемщика, имея в своем активе ряд инструментов, позволяющих временно облегчить долговую нагрузку, говорят в пресс-службе «БТА-Ипотеки». Но в случае, если все неоднократно проведенные мероприятия не оказали положительного эффекта, и недвижимость не может быть реализована, компания вынуждена принять такой объект на свой баланс. Аренда этой недвижимости является таким же инструментом решения проблем заемщика, как и любой другой. Бывший заемщик, а теперь арендатор, может продолжать проживать в этой квартире и выплачивать арендную плату, которая формируется исходя из рыночной стоимости аренды, и включает в себя коммунальные платежи. На период аренды жилья арендатор освобожден от оплаты платежей по кредитам. Не исключена и возможность для арендатора в будущем вернуться к обслуживанию ипотечного кредита при условии стабилизации его финансового положения.
Исполнительный директор АО «Евразийский банк» Алексей Жуков говорит, что и в АО «Евразийский банк» обдумывают похожую схему работы с заемщиками, однако решение пока не принято. Ведь БВУ в этом случае получает как ряд плюсов, так и ряд минусов. К плюсам относится то, что долг начинает обслуживаться, банку переходит право собственности на залог без проведения суда, соответственно, у заемщика увеличивается стимул платить. Среди минусов налог на добавленную стоимость, который БВУ обязан будет заплатить, а также удлинение и удешевление кредита, так как в противном случае с заемщиком будет сложно договориться. Кстати, в силу возникновения НДС, он полагает, что «БТА-Ипотека» будет стараться делать подобную реструктуризацию с участием лизинговой компании.
К мерам, предложенным БТА Банком, директор Департамента по работе с проблемной розницей «Альянс Банка» Мадина Жакселекова относится с долей скепсиса, поскольку считает, что если у должника нет денег погашать долг, то не будет денег и на аренду.
По словам Алексея Жукова, после того как БВУ или лизинговая компания примут недвижимость на баланс, для заемщика это будет уже не ипотека, а лизинг. Хотя для заемщика перемена мест слагаемых сумму не изменит. Необходимо будет обслуживать хотя бы платежи по процентам. Конечно, это можно назвать арендными платежами, но смысл остается прежним необходимо будет постепенно погашать заем.
Управляющий директор «Каспи Банка» Павел Миронов считает, что к кредитованию покупки жилья необходим достаточно консервативный подход, базирующийся на платежеспособности клиента и качестве его кредитной истории.
Для заемщиков все будет зависеть от условий, которые предложит БВУ. По предварительному анализу Алексея Жукова, платеж по ипотеке в среднем снизится до пределов, сравнимых с рыночной арендной платой, если банк пойдет на серьезные уступки, например, уменьшит ставку на 4% и удлинит срок кредитования в 2 раза. Подобная схема реструктуризации является крайней, исключительной мерой, и будет интересна заемщикам, заложившим свое единственное жилье. В остальных случаях все зависит от соотношения стоимости залога и величины кредита.
Директор юридического департамента АО «Темирбанк» Александр Братусь утверждает, что банку, в соответствии с законом о банках, запрещено сдавать в аренду собственное имущество. Залогодатель может с разрешения банка-кредитора сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, переданное банку в залог в обеспечение ипотечного кредита с направлением арендных платежей на погашение банковского займа.
