12 апреля специально созданная дочерняя компания Фонда недвижимости (ФН) «ФН-менеджмент» начала прием заявок от граждан на аренду жилья с правом выкупа и просто в аренду. В настоящий момент «ФН-менеджемент» располагает портфелем из 236 квартир в двух жилых комплексах «Ак жайык» и «Аль-Арка» в Астане. О принципах работы компании, а также о ее планах и перспективах «Къ» рассказал директор ТОО «ФН-менеджмент» Айсултан Акчурин.
– Айсултан Анварович, давайте сначала поговорим о возглавляемой Вами компании, поскольку она недавно создана. Если в целом по Фонду недвижимости у читателей есть представление, то о «ФН-менеджмент» и о том, для чего она создана и чем будет заниматься, информации пока негусто.
– Компания «ФН-менеджмент» – 100%-я дочерняя компания Фонда недвижимости. Создана в январе 2010 года, уставной капитал составляет 63 млн тенге. У нее две основные функции. Первая функция – реализация государственной программы по арендному жилью и коммерческим помещениям, вторая – эксплуатация жилых и нежилых помещений, в которых мы предлагаем аренду. Что касается первой функции – наша программа стартовала 12 апреля. Мы создали информационный центр, Call-centr, договорились о сотрудничестве с «Жилстрой-сбербанком» («ЖССБ»). Хотя мы и раздали большое количество информационных материалов населению, но по-прежнему, мне кажется, о сути предлагаемых нами услуг у граждан мало информации.
– Вообще-то, в Астане на каждом углу только и разговоров об арендном жилье…
– Общих разговоров, может, и много. Но люди по привычке идут в «ЖССБ», приносят документы, при этом, в принципе, не знают и не представляют, кому будет выдаваться арендное жилье и на каких условиях. Больше представляют это в виде, простите за вульгаризм, «халявы». Но условия у нас жесткие. Хотелось бы еще раз напомнить, что программа арендного жилья, реализуемая «Фондом недвижимости «Самрук-Казына» через нашу компанию, ориентирована на платежеспособное население. Ведь Фонд недвижимости должен обеспечить скорейшее и полное возвращение средств, выделенных на выкуп квартир под арендное жилье, из Национального фонда. Напомню, что эти средства были выделены, в первую очередь, для решения острой социальной проблемы – завершения строительства жилья с участием дольщиков. Фонд недвижимости не строил дома, которые в настоящее время вводятся в арендный оборот, а профинансировал их достройку, путем выкупа свободных квартир в домах с участием дольщиков.
Потому что те деньги, которые были даны на достройку домов по антикризисной программе, должны быть возвращены в Нацфонд. Поэтому мы не можем ни снизить цену на жилье, ни изменить условия программы.
– Каковы тогда ваши условия и в чем их отличие от других механизмов, существующих на рынке, например ипотеки?
– По сравнению с ипотекой, главное наше отличие – это мягкость программы. Предлагается аренда или аренда с правом выкупа сроком на 13 лет, и нет первоначального взноса. При этом ФН и мы, как управляющая компания, как оператор данной программы, в договоре прописываем, что, несмотря ни на какие экономические условия, ставки арендного платежа повышаться не будут. Правда, есть момент, который стоит учитывать, а именно: данное жилье не становится собственностью человека, который заключил договор на аренду с правом выкупа, с первого же дня. Оно переходит в собственность лишь после выплаты всех арендных платежей, через 13 лет. До этого момента жилье будет принадлежать фонду. Кроме того, правилами установлен мораторий на досрочный выкуп квартир, это можно будет сделать только через 5 лет.
– То есть за это время никаких сделок с этим жильем производить нельзя?
– Нет, это принципиальный момент, чтобы избежать возможных спекуляций.
– Но можно же выплатить и за 2 года, предположим, или найти своего покупателя, если сам арендатор не сможет выплачивать дальше?
– Мы считаем, что 5-летний мораторий – это мера, которая будет сдерживать давление на рынок. А если гражданин не сможет платить по договору, то он обращается к нам в управляющую компанию, и уже она объявляет открытый конкурс на это жилье. По результатам этого конкурса третья сторона, которая его выигрывает, возмещает арендатору ту часть, которая уже была им выплачена. А мы заключаем трехсторонний договор переуступки права аренды с выкупом.
– То есть сам заемщик не может привести покупателя?
– Нет, чтобы избежать теневых сделок, было решено применять механизм открытого конкурса.
– Пока у вас в распоряжении только 236 квартир в двух комплексах в Астане, а какой предполагается общий объем жилого фонда, который вы готовы отдать в аренду в целом и, в частности, в Алматы?
– Всего по Астане открыто финансирование по 20 объектам, из них в 7 предполагается ввод в эксплуатацию в этом году. Это 1 300 квартир. Что касается Алматы, то сейчас там в работе – жилой комплекс «Бестулга» и жилой комплекс «Хан-Тенгри», расположенный в Алматинской области. Последний мы планируем принять в эксплуатацию в 4-м квартале этого года. Ориентировочно, в декабре. Там будет порядка 250 квартир. Как только наступит ясность по срокам сдачи этого объекта, мы откроем представительство компании в Алматы, куда граждане смогут подавать заявки. Пока же на опыте Астаны мы отработаем эти механизмы. А вообще, в целом, по Алматы Фонд недвижимости рассматривает еще 6 объектов для финансирования завершения строительства. После завершения строительства всех объектов, в которых ФН принимает участие, мы считаем, что наш фонд составит около 7 тысяч квартир в Астане и Алматы.
– А почему такая разница в количестве объектов, с которыми вы работаете в Астане и Алматы? Почему в южной столице лишь два объекта? Остальные не захотели?
– Это на сегодня пока два. Вообще же, мы берем только те объекты, по которым есть ясность по инженерным сетям, коммуникациям, нет судебных претензий и готова проектно-сметная документация. В Алматы подавали заявки на завершение строительства очень много застройщиков, но поскольку были проблемы по одному из вышеперчисленных блоков, договора не были заключены.
– Насколько реально, что те объекты, которые запланированы, будут сдаваться в срок? По каким компаниям есть проблемы? По каким нет?
– Поскольку я до этого курировал это направление в Фонде недвижимости, мне легко ответить. Там, где нет судебных проблем, а они возникают по различным причинам, в основном, из-за исков банков, там все должно быть в срок. Достаточно сложная ситуация по объектам BI-group. В августе прошлого года мы хорошо с ними начали работу, но в сентябре вынуждены были остановить финансирование в связи с нерешенностью проблем с «Казкоммерцбанком». На сегодня эти проблемы, по-моему, решены, но время потеряно. Что тоже выражается в деньгах. Такая же проблема с комплексом «Хан-Тенгри» в Астане. По остальным объектам графики соблюдаются. Но в этом году выдалась очень суровая зима – более чем 40 дней работать на объектах было нельзя из-за морозов. Сейчас графики работ выдерживаются.
– Какие основные требования предъявляются к гражданам для участия в программе?
– В программе аренды с выкупом принимают участие только граждане Казахстана. При аренде – все желающие. Базовое условие для участия в программе получения арендного жилья с правом выкупа – отсутствие жилья в Астане. Есть, конечно, очередь и на улучшение жилищных условий, но поскольку у нас очень много желающих, которые не имеют жилья вообще, мы прогнозируем, что подавляющее большинство будет тех, кто не имеет жилья. Второе обязательное условие – платежеспособность. Третье условие, которое действует после первых двух, – очередь в акимате по Государственной жилищной программе. Думаем, что многие из тех, кто не получил по ней жилье, но остро в нем нуждается, будут принимать участие в нашей программе.
– Но там более привлекательные условия…
– Я думаю, в нашу пользу может сыграть несколько факторов. Это, прежде всего, качество жилья, месторасположение. Да, мы согласны, что у нас несколько дороговато, но, по сравнению с рыночными ценами, все же дешевле.
– И сколько же стоит сейчас 1 кв. м в уже предлагаемых вами квартирах?
– Я могу привести вам для примера данные по цене за 1 кв. м в комплексе «Аль-Арка». Цена там составляет 1 366 тенге при аренде с выкупом, а просто по аренде – 760 тенге.
– А из чего складываются такие, в общем-то, немалые цифры?
– Базовые цены зависят от цены выкупа объекта у застройщиков Фондом недвижимости. По Алматы на сегодня базовая цена выкупа – 120 тыс. тенге, по Астане – 96 тыс. тенге за 1 кв. м, но к ним добавляются 3 коэффициента. Первый – коэффициент зональности, оценивающий место расположения, второй – коэффициент класса жилья – социал, эконом, бизнес. И третий – коэффициент новых технологий. То есть застройщик может повысить стоимость объекта за счет применения энергосберегающих стекол, системы автоматизации, сигнализации, диспетчеризации. По каждому коэффициенту – бальная система добавок. С учетом коэффициентов максимальная стоимость может быть 132 тысячи в Алматы, минимальная 80 тысяч. В Астане при базовой стоимости в 96 тысяч, максимальная равна 105 тысячам. Однако необходимо отметить, что непосредственно стоимость аренды по каждому объекту устанавливается и утверждается собранием совета директоров ФН. Поскольку в нее могут включаться и дополнительные издержки, которые несет ФН, в частности, связанные с судебными разбирательствами и переносом сроков строительства.
– А что сейчас происходит с конкурсом заявок?
– Нами разработан механизм, создана комиссия, в которую входят представители акимата Астаны, поскольку мы пока имеем завершенные объекты только в столице, партии «Нур Отан», НЭП «Атамекен», ФНБ «Самрук-Казына», Фонда недвижимости. По специальной программе будет рассчитываться рейтинг потенциального арендатора. Прежде всего, все, кто претендует на жилье, должны подтвердить свою платежеспособность. Платежеспособность определяется из показателей максимальной суммы арендного платежа (МСАП), рассчитываемого АО «Жилстройсбербанк Казахстана» («ЖССБК»). Если вы вносите первоначальный взнос, в зависимости от его величины, сумма платежа будет уменьшена.
Жилье предоставляется только лицам, у которых нет в собственности жилья (не менее 1 календарного года) или существует необходимость в улучшении жилищных условий (менее 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека) в населенном пункте, в котором заявитель намерен получить жилье.
После этого комиссия будет утверждать итоги конкурса. 12 мая мы заканчиваем прием заявлений на комплексы «Ак жайык» и «Аль-Арка». Сразу особо отмечу, что сама программа рассчитана на долгосрочный период, и по мере сдачи объектов Фондом недвижимости будут проводиться конкурсы на остальные объекты. При этом, если человек подал заявление на один объект и не выиграл, но удовлетворяет всем требованиям, он имеет право принимать участие в конкурсах на другие объекты. Справка о платежеспособности заемщика, которую он получает для подачи заявки на конкурс, в «ЖССБ» действует год. Кроме того, необходимо знать, что после подписания договора аренды потенциальный арендатор должен внести гарантийный платеж в размере 4 месячных арендных платежей, но не более 1 млн тенге. Гарантийный платеж вносится на весь период действия договора и обеспечивает расходы Фонда, вызванные возможным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств (просрочка платежей, передача в субаренду, порча имущества Фонда недвижимости). То есть гарантийный платеж – это своеобразный страховой депозит на случай, если арендатор не платит, не следит за содержанием квартиры в надлежащем состоянии или не соблюдает иные условия договора. При этом, если в квартире случится какая-то поломка, устранить ее заявитель должен самостоятельно. В свою очередь, Фонд недвижимости принимает в эксплуатацию объект и далее передает арендаторам квартиры в чистовой отделке, без мебели.
При аренде с выкупом гарантийный платеж засчитывается в счет оплаты последних 4 месяцев аренды. Для сравнения: при классической аренде – возвращается после истечения срока договора. В целом же, на сегодня подано уже более 1 тыс. заявок, то есть это те люди, которые прошли фильтр «ЖССБ». 15 мая жилищная комиссия начнет подводить итоги. После чего официальные результаты будут размещены на сайте Фонда недвижимости.
– Будут ли существовать какие-либо приоритеты выделения жилья, которыми будет руководствоваться жилищная комиссия?
– Безусловно, существуют приоритеты. Прежде всего, формируются две различные очереди. Это очередь желающих получить жилье в аренду с последующим выкупом и просто в аренду. Первая очередь является для нас приоритетной. Фактически, простая аренда будет идти по остаточному принципу. Более того, сама очередь на аренду с выкупом тоже подразделяется на две. Первая – те, кто не имеет жилья и вторая – кто хочет улучшить свои жилищные условия. То есть практически те, кто претендует на аренду, формируют уже третью очередь.
– Какова в целом структура поданных заявок? Сколько из них на аренду с выкупом и просто на аренду?
– Пока все заявки, которые к нам поступили, – это аренда с выкупом. Получается, что простая аренда у нас не очень привлекательна. Видимо, это потому, что предлагаемые нами квартиры не меблированы, не имеют бытовой техники.
– На сегодняшний день в объектах, которые передает вам Фонд недвижимости разная структура собственности. Там есть квартиры, которые уже выкуплены дольщиками, и квартиры, которые вы предлагаете в аренду. Как вы планируете организовать управление этими объектами?
– По закону сегодня есть два варианта управления жилищным фондом. Собственники жилья нанимают управляющую компанию или создают КСК. Так как владельцем квартир, которые предлагаются в аренду, является Фонд недвижимости, а нам он делегировал права представлять его интересы, то мы на сегодня остановились на варианте, что мы сами будем выступать в роли управляющей компании. Однако есть объекты, где нам принадлежит менее 50% квартир, остальные находятся в собственности дольщиков. В этом случае на общем собрании будет принято решение, какую форму управления жильцы данного дома изберут для себя. При этом мы как представители Фонда, будем представлять его интересы, поскольку не арендаторы, а Фонд является собственником жилья. В случае, если это будет КСК, мы будем участвовать в его работе. Если он не будет справляться со своими обязанностями, то мы будем инициировать проведение общего собрания и принятия на нем каких-то других решений. Там же, где большинство наших квартир, там будем настаивать на управляющей компании – «ФН-менеджмент». Все комплексы новые, и мы хотели бы ввести новые стандарты обслуживания. Я вижу это, как клубную систему, когда жильцы наших домов практически весь сервис могут получить, не выходя из дома, причем или со скидкой, или гарантированного качества. Это химчистки, прачечные, магазины, детские и спортивные центры.
– То есть вы предполагаете сразу резервировать часть помещений под специальные цели?
– Мы хотели бы пойти по этому пути. Но, к сожалению, в настоящий момент такой механизм еще не отработан. Поэтому пока основная часть офисных помещений будет распределяться на аукционной основе, но все-таки те структуры, которые необходимы в данном комплексе, мы хотели бы сразу внести в паспорт объекта и по ним проводить отдельный конкурс, на котором будем учитывать не только платежеспособность предполагаемого арендатора или собственника, но и его опыт работы на рынке, деловую репутацию. Мы принципиально не хотим, чтобы тут появились случайные арендаторы, поскольку мы рассматриваем наличие такого рода бизнеса, как средство повышения стоимости объекта, которым мы управляем.
– Какие еще стандарты вы намерены ввести?
– Мы хотим создать Единый диспетчерский пункт, облегчить жильцам процедуру подачи заявок на обслуживание, например, по Интернету, сформировать по желанию людей график уборки подъездов. Это будет впервые в Казахстане. Кроме этого, мы делаем на объектах первичную автоматизацию типового оборудования, видеонаблюдение, пожарную сигнализацию и планируем вывести все эти данные на единую диспетчерскую. Объединить сюда же лифтовое хозяйство, расход тепла, воды, электроэнергии. И все счета выдавать через Единый расчетный центр. Например, это мы воплотили уже в комплексе «Ак жайык», в результате, жители платили в 2 раза меньше за тепло, поскольку мы регулировали подачу тепла, в зависимости от наружной температуры. Потом мы будем ставить счетчики на электричество, на воду с дистанционным снятием показаний. Сейчас, например, в Алматы людей заставляют ставить приборы теплоучета за свой счет. Мы не заставляем. Хотя это изначально была рекомендованная норма, но мы сделали ее обязательной и по всем нашим объектам установили и устанавливаем сами приборы теплоучета. В качестве консультантов по диспетчеризации и автоматизации наших объектов мы привлекли фирму Siemens. Она осуществляют техническое сопровождение наших проектов.
– А по стоимости услуг по обслуживанию дома уже определились?
– Для наших жильцов цена будет не выше платы за услуги КСК, например, в соседних домах. Ведь важно, что еще входит в услуги. У нас собраны все затраты – на охрану, лифты, домофон, вывоз мусора и эксплуатационные расходы, отчисления на накопительный счет. Получилось 60 тенге за квадрат. Отнимите все, оставьте лишь эксплуатационные расходы, так и получится – 35 тенге за квадратный метр. Кроме того, нами сразу закладываются конкурентные условия работы. То есть мы не говорим, что, даже в домах, которые более чем на 50% будут принадлежать фонду, управляющая компания – это данность. По итогам года мы планируем проводить опрос жильцов, как дольщиков, так и наших арендаторов. В случае, выяснится, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, будет приниматься 2 решения. Первое – это кадровое решение внутри компании. Второе – будет рассматриваться модель бизнеса. Если и на следующий год станет ясно, что качество и уровень услуг управляющей компании не устраивает жильцов, мы будем рассматривать варианты выхода из этого бизнеса. Особо хотел бы отметить и акцентировать внимание на том, что структура компании «ФН-менеджмент» и схема ее финансирования следующая – подразделение, которое занимается вопросами реализации аренды, является бюджетным и дотируется нашей материнской компанией, то есть ФН. Второе подразделение, занимающееся эксплуатацией и управлением жилого фонда, существует за счет взносов жильцов и арендаторов. Но я хотел бы достаточно четко и ясно подчеркнуть, что финансирование подразделения, которое занимается арендой жилья и офисных помещений, ни в коем случае не будет ложиться на тариф для жильцов и арендаторов. Это наше основное кредо. Жильцы не несут нагрузки по деятельности компании, не связанной с эксплуатаций и управлением. Более того, сам тариф является предельно прозрачным. Мы его перед тем, как утвердить, показали всем жильцам. И планируем проводить итоговые собрания, на которых будем отчитываться о расходовании выделенных средств. А в целом, планируем детальную расшифровку квитанции на оплату наших услуг разместить в Интернете, чтобы каждые жилец или арендатор четко представлял, за что он платит деньги, а также когда и в каком объеме оказывается та или иная услуга. При всем этом аренда с выкупом в Казахстане – новый продукт, и люди пока очень осторожно к нему подходят.
– А что их настораживает? Вроде самое большое неудобство – первоначальный взнос – отсутствует?
– Да, но есть гарантированный платеж в сумме 4 месячных выплат по аренде. Он возвратный. В конце срока эти деньги идут на погашение платежей. Для нас, как управляющей компании, и всех коммунальных служб это означает 100%-ю оплату услуг.
– Коммунальных? За электричество, горячую воду и прочее?
– Да, это огромный плюс для нас, как коммунальщиков. В других домах коммунальщики жалуются на низкую собираемость коммунальных платежей. Мне кажется, государство должно закрепить подобные меры и для других случаев, когда люди живут в собственных квартирах. Сегодня жители, которые не платят коммунальные платежи, ничем не рискуют.
– А у вас, если человек не платит?
– Если не заплатил месяц, то предупреждаем и начинаем процедуру выселения. Причем законодательно мы не имеем права выселять в отопительный период, а он у нас длиться с 15 ноября по 15 апреля – практически полгода.
– Но у вас гарантированный платеж лишь за 4 месяца. За остальные два – это ваши убытки?
– Да, поэтому приходится устанавливать фильтр по платежеспособности.
– Но многим же платят и неофициально…
– Для этого мы предусмотрели возможность выплаты первоначального взноса по желанию заемщика. Соответственно, уменьшаются ежемесячные арендные платежи. При этом у человека повышаются шансы на участие. Если у человека меньше зарплата, но есть первоначальный взнос, то у него рейтинг будет выше, чем у того, у кого более высокая зарплата, но без первоначального взноса. Рейтинг рассчитывается автоматически, специальной программой.
– Сколько квартир вы предлагаете в имеющихся двух комплексах Астаны?
– 1 300 фондовских. Но также есть и квартиры дольщиков.
– А в Алматы?
– В Алматы в этом году мы сдаем комплекс «Хан-Тенгри», но, как я уже упоминал, что принимать его будем в следующем году, то в этом году Алматы выпадает.
– Много ли у вас объектов бизнес-класса?
– Пока один – «Каспиан-палас», где Фонд выкупает 142 квартиры. Все остальные – эконом-класса.
– Какие схемы выплат арендных платежей вы предлагаете?
– Есть две схемы – справедливая, это когда человек вносит платежи, в которых пропорционально гасит и основной долг и проценты, и аннуитетная – когда погашаются сначала проценты, а затем сумма основного долга. По существу – это желание клиента, который может выбрать как ту, так и иную схему. Понятно, что при выборе схемы все руководствуются своим финансовым положением.
– По вашим словам, на сегодня подано более тысячи заявок, сколько из них на аренду с правом выкупа и сколько просто на аренду?
– В настоящий момент все поступившие к нам заявки – это аренда с правом выкупа, пока нет ни одной заявки просто на аренду.
– Могут ли подавать заявки на аренду юридические лица?
Вообще– то, никаких ограничений нет. В принципе, на юридические лица распространяются те же наши базовые требования – это гарантийный платеж в размере 4-месячной арендной платы. Хотя пока, признаться, говорить об этом можно лишь гипотетически. Поскольку безусловный приоритет имеют физические лица. Тем не менее мы рассматриваем такие возможности, прежде всего, это касается сдачи в аренду квартир большой площади, которые присутствуют в проектах домов. В частности, в принятом нами комплексе «Ак Жайик» имеется 4 пентхауза, площадью по 400-500 кв. м Маловероятно, что они будут интересны просто гражданам. Если они заинтересуют компании, то мы готовы рассмотреть эти заявки.
Помимо того, что ФН недвижимости достраивает объекты, мы поддерживаем казахстанских производителей. Ни для кого не секрет, что застройщики зачастую применяют в процессе строительства те материалы, которые не соответствуют, например, экологическим требованиям. Мы сейчас решаем эту проблему. В частности, мы жестко контролируем закуп, требуя покупать у производителей как казахстанских, так и зарубежных, в случае, если подобная продукция не производится в стране. Таким образом, ФН получает не только гарантированное качество, но и экологически безопасную продукцию. Кроме того, мы применили систему консолидированных заказов. То есть закуп осуществлялся централизованно по всем объектам, которые финансировал фонд. В частности, таким образом мы оснастили все наши объекты энергосберегающими стеклами. Также мы консолидировали покупку лифтов, разместив заказ в компании LG. Такая же работа была проведена и по металлоизделиям и бетону. В целом, это дало нам экономию в размере 10-15% от сметной стоимости достраиваемого объекта.
Эти деньги оставались у застройщика, и за счет их он с удовольствием шел на улучшение параметров объектов. В частности, для благоустройства, на теплоизоляционные трубы, системы автоматизации. По сути, мы получили те трубы, которые не будут гнить и терять тепло, такие стеклопакеты, которые будут сберегать тепло, бесшумные лифты от одного из мировых лидеров, мы получили качественные экологические отделочные материалы. Более того, все наши объекты пойдут в чистовой отделке с электроплитами плюс теплые полы в санузлах, кроме ЖК «Ак Жайик» в Астане, где плит, к сожалению, нет. У нас по этому поводу были даже некоторые разногласия с Агентством по строительству, поскольку это не предусматривалось изначальными сметами. Но это было наше четкое дополнительное требование. Фактически, получив объекты, которые стояли два года, мы их структурно улучшили. Мы не могли улучшить их месторасположение – это данность, или высоту потолков – это проект, но за счет внедрения новых технологий мы улучшили его начинку.
АЙСУЛТАН АКЧУРИН, Директор ТОО «ФН-менеджмент»Родился в 1969 году в Саратове.
Окончил Саратовский институт механизации и Казахстанский институт экономики и права.
Кандидат технических наук.
Работал в финансовой сфере, в органах внутренних дел, генеральным директором Евразийского института системных исследований, заместителем председателя, директором представительства Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов.
До назначения директором ТОО «ФН-менеджмент» занимал должность управляющего директора, заместителя председателя Фонда недвижимости.
