Азиатская недвижимость в цене

В I квартале 2010 года в большинстве стран цены на жилую недвижимость увеличились относительно того же периода прошлого года, и темпы этого роста были выше, чем в предыдущем квартале. Однако казахстанцы не спешат вкладывать в недвижимость быстрорастущих экзотических стран. Напомним, компания Knight Frank, ежеквартально публикующая глобальный индекс цен на жилье, в 2008 году – в самый разгар кризиса – зафиксировала падение цен в 80% стран. В 2008 году цены на жилье бурно росли лишь в Дубае, и только в первой половине года, после чего в течение нескольких месяцев снизились практически наполовину.

В I квартале 2010 года наибольший рост цен, в сравнении с I кварталом 2009 года, зарегистрирован в Гонконге (29,6%), Сингапуре (25,1%) и на Тайване (20%). В то же время в ряде стран наблюдалось значительное падение стоимости жилья в годовом исчислении, – сообщается в отчете исследовательского портала Global Property Guide. Следует отметить, что Гонконг и Тайвань лидировали и по итогам 2009 года. В Гонконге цены на жилье в 2009 году вернулись на докризисный уровень, причем резкий разворот тенденции произошел в середине года: если за I квартал цены снизились на 15%, то за год в целом они выросли на 20,81%. В Тайване цены показали подъем на 18,29% за год и на 4,7% – в течение IV квартала. Эксперты объясняют это тем, что после подписания ряда экономических соглашений с Китаем доверие инвесторов к тайваньскому рынку укрепилось. На рынке жилья Сингапура падение 2008 года (-9,59%) продолжилось и в первой половине 2009-го, после чего в III и IV кварталах цены выросли на 14,30% и 6,58% соответственно, а подъем цен за год составил 2,12%. При этом сингапурское правительство быстро отреагировало на вероятность образование «пузыря», ужесточив кредитные правила и введя госпошлину на покупку недвижимости.

По отношению к IV кварталу прошлого года колебания цен на большинстве мировых рынков жилья не превышали 3-5% как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Восстановление отдельных рынков недвижимости началось с весны 2009 года, однако, по результатам исследования Global Property Guide (GPG), эта тенденция носит неравномерный характер. В течение последнего квартала 2009 года цены на жилье выросли в 22 странах из 34, по которым GPG ведет статистику, и упали в 11. Но в целом за год падение цен отмечено в 18 странах, и лишь в 16 цены выросли. Другими словами, хотя в течение последних двух кварталов года и наблюдалось некоторое восстановление, все равно в большинстве стран цены по итогам года снизились.

По данным, которые приводит Homes Overseas, в аутсайдерах прошлого года многие из стран, которые сильнее всего пострадали и в 2008 году. Так, в столице Латвии в 2009 году цены упали на 50,22% после снижения на 36,98% годом раньше. Примерно такая же ситуация в Литве, Таиланде, Ирландии, только отрицательная динамика не столь велика. Впрочем, последний квартал прошлого года показал небольшой рост в Латвии и Таиланде, – видимо, в этих странах дно уже достигнуто.

В Болгарии, традиционно возглавлявшей всевозможные рейтинги популярности направлений, в 2009 году рынок пережил серьезную коррекцию и снизился в среднем на 26,36%, хотя разные регионы и сегменты вели себя по-разному. IV квартал также показал умеренное снижение (-2,26%), и эксперты расходятся в прогнозах на 2010 год, обещая то продолжение падения, то скорое восстановление. В Испании к концу 2009 года цены на жилье вернулись на уровень 2004 года, по официальным данным снизившись на 6,42% за весь 2009 год и на 1,62% в течение его последнего квартала. Однако профессионалы рынка подвергают эти данные серьезной критике и считают, что реальная ситуация существенно хуже.

Цены на жилье
на мировых рынках (таблица 1)

По данным Homes Overseas, мировой сенсацией стали успешные показатели рынка недвижимости в Израиле, где цены уверенно растут с IV квартала 2008 года. За прошлый год они поднялись на 15,52% – это лучший показатель за 10 лет. Продолжают подъем также рынки далеких Австралии и Новой Зеландии, где поворот от падения к росту произошел еще в середине года, раньше, чем в большинстве других стран.

Согласно исследованию Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), признаки оздоровления сегодня видны сразу на нескольких европейских рынках, чему способствуют низкие учетные ставки, оживление экономики и ослабление евро. Скандинавские страны уже испытали резкий поворот в тенденциях, и в 2009 году рост цен здесь составил 6-10%. А в Великобритании цены по итогам года хотя и выросли всего на 1%, но по отношению к минимуму, отмеченному в апреле, по данным RICS, поднялись на 8,5%.

Однако, несмотря на все экономические катаклизмы, очевидно, что большинство вложений в европейскую недвижимость оказываются на длительном отрезке в большом плюсе (таблица 2).

Изменение стоимости недвижимости
за последние 10 лет (Таблица 2)

Казахстанцы – за проверенные варианты
Как комментирует вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, директор агентства зарубежной недвижимости Invest Realty Аида Есмагамбетова, с точки зрения инвестиционной привлекательности сейчас интересны те страны, в которых цены на недвижимость либо были изначально на низком уровне, либо значительно снизились в результате кризиса. Россияне активно скупают недвижимость в США – в Майами, Нью-Йорке, Лас-Вегасе и других крупных городах, – там, где цены на недвижимость сильно понизились в последнее время. Очень перспективны страны Латинской Америки (Бразилия, Коста-Рика, Доминиканская Республика, Панама, Венесуэла, и т. д.), так как здесь теплый тропический климат, неразвитая банковская система (т. е. финансовый кризис их не задел), отсутствие ипотеки, развивающаяся туристическая инфраструктура, и в результате этого – низкие цены на недвижимость. Также интересны страны Азии и Африки: Малайзия, Таиланд, Вьетнам, Камбоджа, Марокко, Тунис, Египет. Причины те же: развивающаяся экономика, огромный туристический потенциал, невысокие цены на недвижимость.

Казахстанцы в основном предпочитают курортную недвижимость в странах, которые находятся не слишком далеко от дома. Это Дубай, Турция, Болгария, Испания, Франция, Италия. В последнее время стало популярным покупать недвижимость в Лондоне – в качестве инвестиций, а также для детей-студентов, которые либо уже там учатся, либо в будущем будут получать образование в Великобритании. С учетом ослабевшего курса фунта стерлинга, предстоящей Олимпиады 2012 года и просто того факта, что Лондон – мировая столица, это на сегодняшний день очень хорошее вложение. Тенденции в покупке зарубежной недвижимости у казахстанцев схожи с российскими покупателями, только с отставанием от россиян на 2-3 года. Разница в том, что россияне покупают по принципу «дешево и сердито» и предпочитают оформлять ипотеку, а казахстанцы – в основном за наличный расчет, и объекты выбирают дороже и комфортнее.

Основные факторы, на которые при покупке обращают внимание казахстанцы, – в первую очередь показатель «цена-качество», возможность получения долгосрочной визы или вида на жительство, транспортная доступность (желательно наличие прямого авиасообщения), развитая курортная инфраструктура.

Если говорить об изменениях предпочтений за последние 3 года, то в основном они коснулись степени готовности приобретаемых объектов. Если раньше было перспективно покупать недвижимость на стадии котлована, по более низкой, чем готовая недвижимость, цене, с поэтапной оплатой в течение строительства, то теперь покупают только 100%-е готовое жилье. Причины понятны – в результате кризиса увеличился риск того, что объект будет недостроен, заморожен, или, в лучшем случае, сдан в эксплуатацию с большой задержкой.

За годы кризиса перестала пользоваться спросом ранее очень популярная Испания, т. к. эта страна больше других европейских стран пострадала от лопнувшего «пузыря» цен на недвижимость. Дело в том, что от объемов строительства и продаж недвижимости очень сильно зависела испанская экономика, и до сих пор эти проблемы не до конца преодолены.

Обычный механизм приобретения недвижимости за рубежом сейчас таков: человек выбирает подходящие варианты для покупки либо через Интернет, либо обращаясь к риелторам, специализирующимся на зарубежной недвижимости. Затем едет в смотровой тур и лично осматривает приглянувшиеся варианты. Если что-то понравилось, и решение о покупке принято на месте, человек оставляет задаток, подписывает предварительное соглашение о покупке, если необходимо – договор с местным адвокатом на оформление сделки. Затем возвращается домой и перечисляет остаток суммы на счет, указанный в договоре. После этого для окончательного оформления сделки купли-продажи нужно будет либо снова поехать в страну местонахождения приобретенной недвижимости для подписания, либо это сделает адвокат. После чего адвокат регистрирует правоустанавливающие документы в соответствующем государственном органе и отправляет оригиналы новому собственнику недвижимости.

Никаких особых проблем при покупке, по словам Аиды Есмагамбетовой, как правило, не возникает.

– Какие страны на сегодняшний день считаются наиболее привлекательными для приобретения недвижимости? Почему?Андрей МАРГОВ, консультант по управлению инвестициями
– У нас покупали все то, что рекламировалось. Рекламировали Дубай, покупали недвижимость там, то же самое относится к Болгарии и Испании. Просто верили риэлторам на слово. Но есть интересные страны, где недвижимость по каким­то причинам недооценена. Однозначно, недвижимость во всех развитых странах, таких как Англия и Франция, была и будет востребована и сейчас, и в будущем.
У нас «вкладывать в недвижимость» понимается однозначно. Это вложить и потом перепродать. Но есть еще и доход от аренды. Многих казахстанцев такое не устраивает. Для нас – это не инвестиции, хотя в Европе такой доход составляет 3­4%.
Сейчас и еще достаточно долго не стоит рассчитывать на выгодную перепродажу. Вся Европа просела, какие­то страны больше, какие­то – меньше. В крупных городах, например, в Париже, цена осталась прежней.
В настоящий момент более выгодно покупать квартиры и сдавать их в аренду. Для этого можно приобретать недвижимость во Франции, в Германии. Кстати, немецкий рынок, по­моему, сильно недооценивается. Там недвижимость сдается легко, потому что больше половины немцев живет в арендованных квартирах, они очень дисциплинированны и платят вовремя.

Олег АЛФЕРОВ, директор консалтинговой компании Qncepto
– Как известно, правительства большинства стран пытались бороться с кризисом вливанием госкапитала и понижением ставок рефинансирования. Поэтому в отношении стран, где цены на недвижимость в период кризиса значительно не просели, следует быть особенно осмотрительными – вполне возможен «отложенный эффект», после изъятия вкачанных в экономику денег. Исключение здесь составляет ряд стран Латинской Америки – Бразилия, Перу, Панама, Чили. Там ожидаются реформы системы ипотечного кредитования, аналогичные тем, что в 2000­х вызвали бум рынка недвижимости в Восточной Европе.
Если говорить о более традиционных для казахстанцев курортных направлениях, то имеет смысл рассмотреть приобретение в Турции, Египте, Малайзии. Таиланд в ближайшее время – спорная территория для инвестиций: политические невзгоды ускорили падение цен и без того несколько переоцененных резиденций. К тому же там относительно высокий уровень налогов на собственность.
В целом наиболее разумным ориентиром выбора страны для инвестиций, особенно на данном этапе, представляется не динамика роста цен продажи, а отношение арендной платы к стоимости объекта. Этот индикатор сегодня служит более объективной мерой перспектив роста спроса на недвижимость в том или ином регионе. Рассчитать ее очень просто: делите сумму годовой арендной платы до уплаты налогов на рыночную стоимость объекта. Если полученная пропорция ниже порога 4%, такая покупка опасна! Если выше 8% – стоит присмотреться. Если превышает 15%, что называется, «надо брать»!