По данным «КазРиэлт-Недвижимость», за январь-сентябрь 2010 года земля в РК подешевела на 27%. Всего, по данным экспертов, цены на земельные участки в Казахстане, в сравнении с докризисным периодом, в среднем упали в 3 раза. В ключевых регионах, где операции с землей были наиболее активны, – в Астане и Алматы, – падение было еще более глубоким. И все же эксперты считают, что наиболее недооценены сельхозземли.
Как пояснил «Къ» директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов, заметные темпы роста могут возникнуть только на фоне повышенной деловой активности рынка недвижимости в целом. Не только за счет плеча банковских кредитов. «Вопреки всеобщему стереотипу, даже в «тучном» 2007 году доля заемных средств в инвестициях в жилищное строительство не превышала 38%. Остальное – собственные средства девелоперов и госбюджетные источники», – говорит он.
Олег Алферов также отметил, что даже при успешной реанимации банковского сектора темпы восстановления спроса на жилую и коммерческую недвижимость будут крайне умеренны. Поэтому резкого роста числа проектов, требующих земель не сельхозназначения, не будет.
«С начала кризиса практически прекратились продажи земель из государственной собственности даже по кадастровой стоимости, которая, как известно, на порядки ниже рыночной. Основная активность наблюдается в сегменте индивидуального жилищного строительства. Вложения спекулятивного толка сегодня маловероятны. За исключением случаев извлечения выгоды за счет получения компенсации при изъятии городских и пригородных участков. Понятно, что не приближенному к городским властям «Чичикову» на такой подарок рассчитывать не стоит», – поясняет директор консалтинговой компании.
По данным О. Алферова, наиболее высока стоимость земельных участков по-прежнему в Алматы и Астане. Наиболее доступна земля в Жамбылской, Кызылординской, Южно-Казахстанской и Павлодарской областях. Один квадратный метр земли в Алматы стоит в среднем 4 800 тенге. Самая дешевая земля в Таразе, где такую же площадь можно купить за 1 000 тенге. В столице 1 кв. м оценивается в 3 400 тенге.
По словам зампредседателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Каналбека Раймбекова, удешевление стоимости земли произошло из-за сокращения темпов строительства. «Цену на земельный участок определяет спрос и предложение. Это первый момент. Второй момент – это затраты государства на инфраструктуру. Это тоже составляющая земельного участка. Поэтому и разница в ценах – в Шымкенте, в Актау и других городах цены разные. На сегодня самая высокая цена на земельный участок в Астане и Алматы», – говорит он.
По словам аналитиков, в стратегическом смысле наибольший интерес представляют земли сельскохозяйственного назначения. Но это инвестиции с прицелом на десятилетия.
«Говоря о «земельном рынке», мы почти не подразумеваем сельскохозяйственные земли. И понятно почему: они мало кого интересуют, желающих работать в аграрном секторе немного. Казахстан – уникальная страна с точки зрения богатства земельными ресурсами и в то же время неэффективности их использования. По показателю урожайности зерновых – нашего главного сельхозпродукта – республика во второй сотне стран мира! Мы в числе мировых рекордсменов по обеспеченности пахотными землями, и одновременно стоимость земли в республике в десятки раз ниже, чем в других странах, в том числе странах не самого успешного земледелия», – считает Олег Алферов.
Аналитик убежден, что в Казахстане невероятно дешевая земля сельхозназначения, на которую сейчас нет спроса в силу непрозрачности земельных отношений.
По его словам, в РК до сих пор нет полноценного земельного кадастра, соответствующего международным стандартам. В регионах отсутствует доступ к информации о качестве земель, возможности и условиях их приобретения из госсобственности.
«Крупных проектов в отечественном аграрном секторе, способных вызвать рост операций с пахотными и пастбищными землями, ожидать не стоит. Формально силами СПК предпринимаются попытки преодоления запрета на продажу земли нерезидентам. Но судя по количеству заключенных соглашений с иностранными инвесторами, последних всерьез смущают правовые риски капиталовложений в казахстанские угодья на условиях долгосрочной аренды и ЧГП. Одним словом, отечественному земельному рынку пока гарантировано полное спокойствие на годы вперед», – резюмирует О. Алферов.
