«Рынок жилой недвижимости – в состоянии стабильности»

По нашим расчетам, средняя стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке за прошедший 2010 год составила $1,725. Данный показатель на 45% меньше, чем в 2007 году и на 22% меньше, чем в 2008 году, когда средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляла $3,125 и $2,200 соответственно. Однако, по сравнению с 2009 годом, наблюдается увеличение на 7%.

Основной рост цен пришелся на I квартал 2010 года, а также на конец III и середину IV кварталов, тогда как спад наблюдался в основном в летний период. Такая динамика цен практически полностью обусловлена фактором сезонности спроса на жилую недвижимость, хотя определенную роль сыграли и позитивные тенденции в экономике, рост ВВП, увеличение уровня доходов населения, стабилизация и рост цен на сырье.

Что касается первичного рынка, то 2010 год можно охарактеризовать как год активного вовлечения государственных средств в сферу строительства жилья. При этом под словом «строительство» подразумевается не возведение новых объектов жилья, а завершение уже начатых проектов.

Так, в 2010 году при поддержке государства было введено в эксплуатацию свыше 5 млн кв. м жилья, строительство которого осуществлялось и должно было завершиться за счет средств дольщиков. При этом бюджетное финансирование долевого строительства в целом по республике составило около $1,5 млрд.

Среди основных мер, предпринятых для вывода рынка жилья из кризиса, можно отметить:
– запуск программы фонда «Самрук-Казына» по предоставлению жилья в аренду, а также по аренде жилья с последующим выкупом;
– внедрение новой схемы строительства и продажи доступного жилья через «ЖилСтройСберБанк»;
– выход Казахстанской ипотечной компании (КИК) на прямой рынок кредитования индивидуальных заемщиков.

Если рассматривать рынок жилья, возводимого частными застройщиками, то в 2010 году реализация лишь нескольких жилых проектов осуществлялась без поддержки государства самими застройщиками. Среди этих проектов «Жеруйык» «Атрикс Строй», «Сункар» «Тенгиз Тауэрс», Apple Town, Woolim и «Aқ Кент» Ayt Housing Complex. Завершение данных проектов запланировано на 2011 год, при этом, чтобы не выбиться из графика строительства, застройщики должны обеспечить постоянный приток денежных средств. Именно поэтому они предлагают гибкие условия оплаты, скидки в случае 100% предоплаты и специальные программы ипотечных займов от банков-партнеров.

Практически на всех жилых проектах, включая премиум и делюкс классы, были отмечены отсрочки сроков завершения строительства, обусловленные в основном финансовыми затруднениями застройщиков. Что касается цен, понижение наблюдалось в основном в первой половине года, тогда как вторую половину 2010 можно охарактеризовать как период ценовой стабильности.

По нашим оценкам, средняя стоимость одного квадратного метра жилья премиум-класса на конец 2010 года составила $2,630. Данный показатель лишь на 3% больше, чем за аналогичный период 2009 года, но при этом почти на 30% и 45% меньше, чем средняя стоимость одного квадратного метра жилья премиум-класса в IV квартале 2008 и 2007 года соответственно. На данные ценовые изменения повлияли не только курсовые колебания доллара, но и кризисные явления в самой строительной отрасли.

Таким образом, 2010 год показал, что рынок жилой недвижимости находится в состоянии стабильности, обусловленной стабильностью основных показателей экономического развития. По мнению аналитиков Colliers International, резкого роста цен на жилую недвижимость в ближайшие 2-3 года не ожидается ввиду отсутствия спекулятивного спроса, а также зависимости реального спроса от таких факторов, как доступность ипотечного кредитования и наличие качественного жилья по приемлемым ценам.

Ежемесячный рост цен на вторичном рынке жилья, 2010 г. (%)