«Новая программа жилищного строительства предусматривает использование средств государственного бюджета в целях удешевления жилья»

Жилстройсбербанк Казахстана приступает к реализации новой Государственной программы жилищного строительства на 2011-2014 годы, которая будет реализована банком совместно с местными исполнительными органами и БВУ. Об этом, а также о планах банка на этот год рассказывает председатель правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Нурбуби Наурызбаева.

– Нурбуби Серекхажиевна, Жилстройсбербанк определен основным оператором Государственной программы жилищного строительства на 2011-2014 годы. Какие социальные и экономические функции несет в себе данная программа?

– Главная цель программы – поддержание ежегодного объема ввода жилья в 2011 – 2014 годах в тех масштабах, которые имели место последние 3-4 года, – примерно 6 млн квадратных метров жилья в год. Многие строительные компании и по сегодняшний день продолжают испытывать сложности с финансированием строительства жилья, что в ближайшие несколько лет, по оценкам экспертов, без принятия данной программы может стать причиной значительного снижения темпов строительства жилья. И как следствие – вызвать очередной скачок цен на недвижимость.

Но есть и другая задача данной программы, которая заключается в помощи населению в приобретении жилья, поскольку его рыночная стоимость, даже учитывая тот факт, что она снизилась, все равно остается недоступной для многих слоев населения. В связи с этим предусматривается использование средств республиканского бюджета в целях удешевления стоимости жилья.

Стоит отметить, что предыдущие государственные программы жилищного строительства на 2005-2008, 2008-2010 годы предназначались лишь для определенных групп населения, таких как государственные служащие, работники социальной сферы, молодые семьи. Нынешняя программа рассчитана на всех, кто нуждается в жилье.

Программа состоит из двух направлений: первое – это строительство и реализация жилья через систему жилищных строительных сбережений. В рамках данного направления местным исполнительным органам будет выделено из республиканского бюджета порядка 80,84 млрд тенге на строительство жилья, реализация же построенного жилья будет осуществляться через АО «Жилстройсбербанк Казахстана». То есть для того, чтобы приобрести жилье в рамках данного направления программы, нужно быть клиентом нашего банка. Проекты на строительство жилья будут согласовываться с банком, так как предусмотрены определенные требования к построенному жилью.

Второе направление программы предусматривает кредитование застройщиков банками второго уровня, при этом 50% финансирования предполагается за счет собственных средств БВУ, а вторая половина – за счет средств нашего банка, которые будут размещены в БВУ в виде депозита на пять лет по ставке 3%. На эти цели за два года банку будет выделено 70 млрд тенге из республиканского бюджета в виде дополнительной капитализации банка. Процентная ставка по кредиту для застройщиков должна составить не более 12% годовых. За счет этого планируется снизить конечную стоимость жилья, так каждый застройщик обязуется построить и реализовать жилье по цене не выше 170 тыс. тенге за квадратный метр. Стоит четко понимать, что данное условие обязательное, и без этого застройщику заем выдан не будет.

Для обоих направлений программы предусмотрены средства из местных бюджетов для проведения инфраструктурных коммуникаций, что также позволит снизить стоимость построенного жилья.

– Какие именно требования будут предъявляться к проектам жилых объектов, как будут отбираться объекты строительства?
– В первую очередь, жилье должно соответствовать 3-му классу комфортности, и при этом цена за квадратный метр не должна превышать допустимые нормы. Программой установлена цена реализации 1 кв.м в чистовой отделке для каждого региона: не более 142 500 тенге для города Алматы, 112 500 тенге – для городов Астана и Актау, 90 тыс. тенге – для других областных центров. При этом окончательная стоимость квадратного метра будет определяться проектно-сметной документацией и заключением государственной экспертизы.

По каждому объекту строительства будет составлено пообъектное соглашение, где будут прописаны все характеристики, в том числе цена квадратного метра и время завершения строительства. Клиенты банка могут подавать заявку на участие в пуле покупателей построенного жилья. Если желающих получить жилье будет больше, чем построенных квартир, то предпочтение будет отдаваться тем клиентам, которые дольше участвуют в системе жилстройсбережений, и которые вправе претендовать на получение жилищных займов.

Самое главное преимущество участия в таком пуле: население не рискуют своими деньгами, как это было при долевом строительстве, – выкуп жилья будет осуществляться только после ввода жилья в эксплуатацию. Банк будет постоянно оповещать о ходе строительства клиентов, входящих в пул и осуществляющих накопления для получения займов.

В рамках второго направления программы проекты будут отбираться БВУ и местными исполнительными органами. Реализация жилья будет осуществляться по трем направлениям: ипотечное кредитование, депозитно-накопительная система с последующей продажей жилья в рассрочку, система жилстройсбережений.

– По первому направлению жилье будет реализовываться среди клиентов банка. Каково соотношение спроса и предложения по программе на данный момент?
– За все время работы банком заключено более 200 тыс. договоров. По первому направлению будет реализовано порядка 13 тыс. квартир. По результатам опроса наших клиентов и анализа структуры действующих договоров банка около 18 тыс.человек готовы участвовать в этом проекте, то есть уже сейчас спрос превышает предложение. Однако это предположительно, более точно можно будет об этом говорить, когда будет формироваться пул покупателей.

– То есть, можно предположить, что на одну квартиру могут претендовать несколько покупателей. Тогда по каким критериям будет определяться покупатель? Будет ли предпочтение отдано определенным социальным группам?
– Государственная программа в любом случае не сможет обеспечить весь спрос на рынке. Так, первые программы жилищного строительства не удовлетворили и половины спроса, и за несколько лет решить данную проблему полностью не получится. Государство решает проблему обеспечения населения доступным жильем последовательно. В данной программе предпочтения группам населения отдаваться не будет. Дополнительным требованием к вышесказанным критериям при отборе потенциальных покупателей будет отсутствие жилья у покупателя. При этом не нужно забывать о платежеспособности, ведь не все желающие смогут финансово осилить приобретение жилья даже по заниженной стоимости.

– В Жилстройсбербанке весьма низкий уровень нерабочих кредитов – 3,81% (на 1 февраля 2011 года). Как это удалось банку? Как банк ведет работу с нерабочими кредитами?
– По состоянию на 1 марта 2011 года кредитный портфель банка составил 70 млрд тенге. Объем просроченной задолженности – 1,8 млрд тенге, что составляет 2,6% от общего объема выданных займов.

Действительно, доля плохих кредитов намного ниже среднего сложившегося уровня на рынке. На это есть несколько причин. Во-первых, кредитный портфель банка молодой, первый кредит был выдан в 2005 году, а жилищные займы начали выдавать в 2006-2007 году. Во-вторых, низкая процентная ставка по кредитам снизила риск неплатежа. Так, по жилищным займам ставка вознаграждения составляет от 4-6%, а по промежуточным займам порядка 8-10%. В-третьих, консервативная кредитная политика банка и жесткий отбор заемщиков по проверке платежеспособности также повлияли на столь низкий процент невозвратности кредита. Вместе с тем надо отметить, что в пик кризисных явлений в работе с проблемными заемщиками большое влияние оказала работа банка по реструктуризации проблемных займов: после тщательного анализа возможностей заемщика предоставлялись возможности отсрочки платежей, пролонгация займа и снижение ставки.

– Как спрос на услуги банка изменился по итогам прошлого года, по сравнению с 2009 годом?
– В 2010 году система жилищных строительных сбережений пополнилась 200-тысячным участником. Если первые 100 тыс. договоров были заключены за первые 6 лет деятельности, то вторую сотню тыс. договоров банк заключил за два последних года.

Только за прошедший год общее количество заключенных договоров увеличилось на 37%. Также значительный рост показал депозитный портфель банка, который увеличился на 52%. Хороший прирост показал и кредитный портфель, который увеличился на 46%.

По всем показателям динамика хорошая, и показывает, что спрос на услуги банка растет. Так, только за 2010 год было заключено более 57,6 тыс. новых договоров о жилстройсбережениях, а в текущем году банк планирует повысить годовое количество заключения договоров на 20%, хотя вполне вероятно, что рост будет и выше.

– С какими сложностями может столкнуться банк при реализации государственной программы?
– Существенной проблемой может стать недостаточность объема строящегося жилья, но ее сразу не решить. Также банк предполагает, что во время сдачи жилья в эксплуатацию будет большой наплыв клиентов. Однако мы надеемся, что это не составит никаких дополнительных неудобств, как для клиентов, так и для банка.

– Банки, которые сталкиваются с большим наплывом клиентов, постоянно проводят мероприятия по улучшению качества обслуживания. Какие действия предпринимает ваш банк?
– Банком проводится постоянная работа по повышению качества услуг и обслуживания. Стоит отметить, на банк первым среди БВУ сертифицировал систему менеджмента качества на соответствие требованиям международных стандартов ISO 9001:2008, что свидетельствует об ориентации проводимой нами политики в области качества на потребителя. В банке внедрены единые стандарты обслуживания клиентов, в какое бы территориальное отделение банка не обратился клиент, он везде получает банковские услуги по единым корпоративным стандартам.

В целях удобства для клиентов и максимального охвата населения страны системой жилищных строительных сбережений банк работает с агентской сетью. На сегодня отдельные услуги банка можно получать через отделения АО «Народный банк Казахстана» и АО «Казпочта», можно также получить консультации у наших агентов-физических лиц, что особенно удобно для клиентов из районных и сельских населенных пунктов.

В прошлом году в Алматы дополнительно были открыты два Центра обслуживания. На сегодняшний день расматриваются вопросы открытия дополнительных Центров обслуживания в Астане и в некоторых областных центрах.

– Объем вкладов в банке составляет 45 млрд тенге, при этом кредитный портфель – 70 млрд. Будут ли приниматься меры по увеличению депозитной базы, для того, чтобы приблизить её к ссудному портфелю?
По состоянию на 1 марта 2011 года вклады населения в нашем банке (депозитная база банка) достигли 45 млрд тенге. Объем же кредитного портфеля составил 70 млрд тенге, в том числе 39 млрд тенге (или 56% от общего кредитного портфеля) выдано за счет средств республиканского бюджета в рамках реализации государственных программ жилищного строительства. То есть реальное соотношение депозитной базы к кредитному портфелю банка составляет 45 млрд тенге к 31 млрд тенге.

В своей деятельности банк уделяет большое внимание проведению работы, способствующей росту депозитной базы, так как в системе жилстройсбережений – это главный источник фондирования займов.

Депозитная база банка растет ежегодно не только в абсолютных цифрах, но и относительно показателей других банков второго уровня. По данным Национального банка РК, банк входит в семерку крупнейших БВУ по доле в долгосрочных вкладах в тенге, в десятку крупнейших банков – по общей доле вкладов населения.

– Во время своего ежегодного обращения к народу глава государства отметил необходимость введения программы кредитования образования, на примере системы жилищных строительных сбережений. Как Вы думаете, Жилстройсбербанк может быть оператором данной программы?
– Внедрение государственной образовательной накопительной системы имеет большое социальное значение для Казахстана, так как от уровня доступности и качества образования зависит будущее нашего государства.

Относительно участия банка в реализации данного проекта, необходимо отметить следующее. В соответствии с Законом «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», основной деятельностью банка является прием вкладов в жилищные строительные сбережения и предоставление вкладчикам жилищных займов с целевым назначением – улучшение жилищных условий, то есть банк не сможет участвовать в реализации данного проекта.

Реализацией данного проекта могут заниматься либо специальные финансовые организации, либо универсальные банки, предлагающие широкий спектр банковских услуг населению, в том числе депозитных.

– Какие у банка планы, не считая участия в государственной программе?
– В 2011 году банк намерен продолжить политику, направленную на привлечение новых участников системы жилстройсбережений и дальнейшее совершенствование взаимодействия с нашими действующими клиентами и партнерами. В планах банка развитие продуктовой линейки, внедрение банковских технологий, позволяющих повысить качество обслуживания клиентов.

АО «Жилстройсбербанк»По итогам 2010 года АО «Жилстройсбербанк Казахстана» входит в 10-ку крупнейших банков страны по общей доле вкладов, принятых банками второго уровня от населения. Доля банка в общем объеме кредитования на строительство и приобретение жилья на рынке составила 8,3%. За весь период деятельности банком заключено более 200 тыс. договоров о жилстройсбережениях на общую договорную сумму более 350 млрд тенге, выдано займов на сумму более 80 млрд тенге.
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» является первым казахстанским банком, получившим сертификат соответствия требованиям системы менеджмента качества ISO 9001:2000 (2007 год), ISO 9001:2008 (2009 год).
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» присвоены: долгосрочный рейтинг по депозитам в национальной валюте – Ва1, рейтинг финансовой устойчивости – Е+. Рейтинги стабильные.