Снижение цен и сокращение спроса – под такими трендами прошло первое полугодие 2016-го на рынке недвижимости. Во второй половине года участники рынка не ждут кардинальных перемен, отмечая, что говорить можно лишь о незначительном снижении цен. Предложение по-прежнему превышает спрос, оно разнообразно, и многое зависит от того, как будут вести себя продавцы.
Бюджетный спрос
Впрочем, несмотря на общие тренды, статистика фиксирует незначительные, в пределах 1%, колебания как на понижение, так и в сторону повышения. Разрыв между доходами большей части казахстанцев, желающих купить недвижимость, и цены на эту недвижимость в валютном эквиваленте по-прежнему велик, и девальвация лишь усугубила неясность. «Обычно спрос на объекты комфорт-класса стабилен, поскольку покупателями в этом сегменте являются люди со средним достатком, а это довольно большая часть населения. В то же время динамика спроса в этом сегменте в большей степени подвержена влиянию девальвационных процессов. Любые заявления, слухи, публикации, связанные с колебаниями курса валют или других экономических показателей ведут к изменению поведения покупателей», — говорит директор по маркетингу и продажам строительной компании Global Татьяна Неверко.
По мнению Олеси Мельниковой, руководителя казахстанского представительства компании Homsters, на падение спроса повлияла и ситуация с ипотекой. Многие банки приостановили ипотечные программы или ужесточили их условия. «Данная тенденция побудила девелоперов разрабатывать собственные программы рассрочки. Зачастую они более интересны, чем программы, предложенные банками: срок рассрочки выше, ниже ставка, необходимо предоставлять меньше документов. «Мы сравнили условия, предоставляемые, с одной стороны банком, а с другой – девелопером. Если первый предоставляет кредит на срок от года до 15 лет, то второй – рассрочку на 20 лет, ставка в первом случае 20,5-22,7%, во втором – 15% годовых», — отметила Олеся Мельникова.
Сами девелоперы считают, что предложенные ими программы, альтернативные ипотеке, дают шанс улучшить жилищные условия тем, кому остро необходимо решать квартирный вопрос уже сегодня. «Мы всегда предлагали собственные программы рассрочки на приобретение жилья – это и краткосрочные программы на полгода, и долгосрочные до 10 лет, а недавно запустили программу «Аренда с выкупом» на 20 лет с первоначальным взносом 10%», — рассказывает Татьяна Неверко.
Эксперты отмечают, что на фоне общего снижения спроса потенциальные покупатели стали чаще проявлять интерес к жилью эконом- и комфорт-класса, вырос спрос на жилье скромной площади, в пределах 20-35 квадратных метров и относительно невысокой стоимости. Впрочем, некоторые застройщики оговариваются, что построенные ими жилые комплексы комфорт-класса едва ли можно отнести к категории бюджетных, поскольку при их строительстве были использованы высококачественные материалы, дорогостоящее оборудование, применялись дорогостоящие решения в оформлении фасадов. Такие меры, как заблаговременный закуп материалов и оборудования, заключение долгосрочных контрактов позволяют нивелировать девальвационные риски, но лишь в определенной степени. Тем не менее,
спрос на недвижимость с наименьшими чеками вырос и в этом сегменте.
Кратковременный подъем цен наблюдался на фоне февральского запрета на использование ценников в долларах, но вскоре ажиотаж пошел на спад, и незначительное снижение цен продолжилось. Однако, отмечают участники рынка, нельзя сказать, что шаг к дедолларизации остался незамеченным рынком. Так, по словам Татьяны Неверко, если раньше казахстанцы для покупки недвижимости конвертировали свои валютные сбережения, то сейчас покупатели чаще снимают деньги уже с тенговых депозитов, то есть люди начинают копить деньги в национальной валюте. По большому счету, отмечают застройщики, переход на ценники в тенге не оказал на рынок большого влияния, поскольку данный момент во многом обусловлен психологическим восприятием: в пору стабильности доллара он являлся условной единицей и мерой оценки, сегодня участники рынка все чаще оперируют цифрами в национальной валюте.
Технологии продвижения
Если с точки зрения ценовой политики серьезных колебаний на рынке недвижимости не наблюдается, то в сфере продвижения продукта произошли довольно ощутимые перемены и здесь не обошлось без высоких технологий. По словам Олеси Мельниковой, одним из основных трендов стало смещение рынка в интернет, это выражается в том, что застройщики все чаще используют не только традиционные способы офлайн-рекламы, но выводят свой бизнес в онлайн: разрабатывают сайты на высоком профессиональном уровне, запускают рекламу в интернете.
Такая политика стала ответом на изменение поведенческой модели покупателя. «Раньше коммуникации осуществлялись следующим образом: человек видел рекламу в прессе, на баннерах, после чего обращался в отдел продаж. Сейчас, увидев рекламу, потенциальный покупатель в интернете ищет информацию о заинтересовавшем его жилом комплексе, о застройщике¸ хочет увидеть фото, почитать отзывы. Лишь в том случае, если информация из интернета вызывает интерес, покупатель обращается в отдел продаж», — отмечает эксперт. Во всем мире примерно 94% из тех, кто намерен приобрести недвижимость, ищут информацию об объектах в интернете, в Казахстане к помощи интернет-ресурсов прибегают 80% потенциальных покупателей.
Тенденция к более активному продвижению продукта в социальных сетях не обошла стороной и сектор недвижимости. Игроки рынка признают, что благодаря социальным сетям на рынке работа с клиентами стала гораздо активнее. Компании заводят официальные группы для каждого объекта, в группах размещается информация о строительстве, новости, ведется общение с потенциальными клиентами и жителями новостроек, проводятся опросы. И хотя интернету давно отводилась важная роль в качестве одного из действенных инструментов продвижения, возросшая роль социальных сетей – это очевидная тенденция, которую нельзя игнорировать.
По словам представителей Homsters, актуальным трендом в области продаж становятся и решения по визуализации. Правда, пока применительно к местному рынку это скорее технологии будущего, но эксперты прогнозируют, что визуализация может стать реальностью и не в такой отдаленной перспективе. «Рынок все чаще использует современные практики с точки зрения пользовательского интерфейса. Проблема в том, что сегодня у потребителя нет надежного источника информации, и многие решения, связанные с покупкой и арендой недвижимости, люди зачастую принимают, не обладая полными данными, и в результате эти решения не всегда оказываются верными. Применение интернет-технологий способно снизить риск ошибки», — считает сооснователь и директор по глобальному развитию Homsters Мария Рен.
Комментируя перспективы развития рынка на период, оставшийся до завершения года, игроки прогнозируют незначительное сокращение спроса в летний период и оживление в период деловой активности, на который может прийтись и корректировка цен. Подобный расклад наблюдается ежегодно, и нет оснований полагать, что в нынешнем году ситуация изменится. Игроки едины в своем мнении о том, что ждать резкого снижения цен не стоит. По мнению Олеси Мельниковой, причины этого, с одной стороны, заключаются в том, что на вторичном рынке значительная часть продавцов заняла выжидательную позицию и не хочет потерять на стоимости жилья в долларовом эквиваленте. На первичном же рынке свою роль сыграет высокий уровень издержек девелоперов и более высокое качество жилья по сравнению со «вторичкой», считает эксперт. «Влияние макроэкономических факторов так или иначе скажется. Многое будет зависеть от того, окажутся ли продавцы готовы снижать цены и подтянется ли за этим предложением спрос. В любом случае, рассчитывать на быстрое восстановление не приходится», — считает Олеся Мельникова.
«Снижение цен в текущих условиях просто невозможно, если только застройщики не закладывали сверхприбыль. Зачастую продукт с завышенной ценой «не съедается» рынком, и такие цены корректируются, опираясь на существующий спрос и предложение. Готовая достроенная недвижимость будет бороться за покупателя, а принципиальных изменений и выхода новых больших проектов пока не прогнозируется», — соглашается Татьяна Неверко. По мнению специалиста алматинского агентства по недвижимости RIA Light Яны Симоновой, в ближайшие месяцы в некоторых сегментах возможна активность, поскольку в период летнего затишья люди, которым действительно необходимо реализовать недвижимость, делают уступку в цене
Спрос и предложение (Справка)
Например, данные Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК свидетельствуют, что в июне цены продажи нового жилья выросли на 0,8%, перепродажи неблагоустроенного – на 0,2%, а перепродажи благоустроенного – снизились на 0,3%.
Что касается спроса, то по итогам января – июня заметный рост, в пределах 66-68%, наблюдался лишь в Астане и в Алматы, тогда как в целом по республике он составил 13%. Такой показатель свидетельствует о неоднородной ситуации в разных регионах, и в большинстве областей сделки купли-продажи все же регистрируют реже, чем годом ранее. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи в июне составило 17 150, при этом объектами 6 112 сделок были частные дома, а 11 038 – жилье в многоквартирных домах.
