Игроки отрасли также придерживаются мнения о том, что рынок нащупал ценовое дно, и тем, кто всерьез намерен решить квартирный вопрос, лучше не откладывать дело в долгий ящик. Однако проблема в том, что с учетом снижения покупательной способности населения даже самое скромное жилье остается недостижимой мечтой для многих из казахстанцев.
Переоцененная «вторичка»
Данные портала «Крыша», на которые ориентируется большинство участников рынка в процессе изучения цен объектов недвижимости, свидетельствуют, что в I квартале 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года жилье в Алматы снизилось в цене в среднем на 17%, а в Астане — на 14%.
Тем не менее, утверждает вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличивается, что свидетельствует об оживлении на рынке. При этом в 80% случаях клиенты покупают недвижимость для проживания. «На фоне девальвационных цен многие приобретают квартиры в новостройках в черновой или чистовой отделке. После того, как застройщики решили не поднимать цены на новое жилье, серьезную долю оттянул на себя первичный рынок, пусть в Алматы, скажем, большинство новостроек эконом-класса расположены далеко от центра, в менее престижных районах», — рассказывает представитель ассоциации риелторов.
Недвижимость на вторичном рынке, хоть и просела в цене, по-прежнему пользуется спросом, поскольку многие казахстанцы рассматривают «вторичку» в качестве той самой площадки, на которой целесообразно делать первую покупку. «Рынок вторичной недвижимости поделился на две части. С одной стороны, это люди, которым действительно нужно продать свои квартиры, они готовы вести переговоры и уступать. Вторая категория представлена владельцами переоцененной недвижимости, которые рассуждают следующим образом: мне достаточно дорого обошлась покупка этого жилья, дополнительно пришлось вложиться в ремонт, так почему теперь я должен уступать?» — рассказывает Нина Лукьяненко. По мнению эксперта, переоцененные квартиры в ближайшей перспективе продаваться не будут, особенно на фоне набирающих популярность привлекательных предложений по линии государственных программ.
Пока же, по данным «Крыши» за май нынешнего года, средняя цена квадратного метра в Алматы составила 339,6 тыс. тенге, а в Астане — 321,1 тыс. тенге. Управляющий директор АО «Банк ЦентрКредит» Галим Хусаинов отмечает: не стоит забывать, что снижение цен произошло в долларах, в то время как в национальной валюте по сравнению с 2008 годом, например, квадратный метр вырос в цене на 120 тыс. тенге, то есть немногим больше, чем на 40%, а инфляция за тот же период достигла 150%. Часть объектов, построенных в Астане и в Алматы, — долгострои, заложенные еще до девальвации, то есть проблемные объекты, за которые надо было выручить хотя бы какие-то деньги. А сегодня найти хозяев квартир в этих новостройках непросто.
Желания и возможности
«Люди нуждаются в жилье, но у них нет денег, чтобы выплачивать ипотеку. Мы понимаем это, анализируя политику строительных компаний, которые предлагают акции по рассрочке и снижению цен — и это при том, что на фоне девальвации себестоимость строительства никак не могла снизиться. Даже в эконом-классе зависимость от импортных строительных материалов оценивается на уровне 20–50%, и после девальвации их себестоимость выросла вдвое, а надо учитывать еще и индексацию зарплат сотрудников строительных компаний. Застройщики сегодня работают практически в ноль, они борются за каждого покупателя — и за того, у кого есть деньги, и за того, у кого они, возможно, появятся в будущем», — утверждает Галим Хусаинов.
С тем, что у застройщиков практически не осталось простора для снижения цен, согласен и председатель наблюдательного совета строительной компании Global Мухит Азирбаев. При строительстве в Алматы, например, невозможно сократить затраты на сейсмостойкость, а затраты на каркас здания составляют 30–40% от общей себестоимости строительства. Можно сократить административные расходы, попытаться вступить в переговоры с держателем земли. Но, во-первых, Алматы был, есть и остается инвестиционно привлекательным городом, в котором крайне сложно «выторговать» привлекательный с инвестиционной точки зрения участок, имеющий хорошие технические условия. Во-вторых, даже если удастся договориться о привлекательной цене, застройщику придется прокладывать сети, а это еще одна статья расходов. Вариантов остается не так уж много, и застройщики снижают стоимость жилья за счет уменьшения квадратуры.
В то время как чиновники говорят о необходимости увеличить количество жилой площади, приходящейся на каждого казахстанца, не менее чем до 25 квадратных метров, строительные компании вводят в эксплуатацию квартиры с площадью менее 30 квадратов и ценой в пределах 10–11 млн тенге. По словам участников рынка, именно таким жильем сегодня предметно интересуется покупатель, трезво оценивающий свои финансовые возможности.
Спрос на жилье небольшой квадратуры, уверяет г-жа Лукьяненко, сегодня вообще становится одним из отличительных трендов рынка недвижимости. Ушли в прошлое времена, когда клиентов интересовали квартиры площадью 200–300 «квадратов» в жилых комплексах с системами видеонаблюдения и консьержами в подъездах. Сейчас наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью не более 40 квадратных метров, двухкомнатные — в пределах 60–70, а трехкомнатные — в пределах 80–90 «квадратов». На примере рынка Алматы эксперты отмечают, что в отдаленных районах, где работают как государственные и квазигосударственные организации, так и частные девелоперы, доминируют жилые комплексы эконом-класса, тогда как в престижных Бостандыкском и Медеуском районах новостройки представлены классами «комфорт», «комфорт+» и «элит».
О роли государства
В целом же, отмечает Мухит Азирбаев, в общем объеме строящейся и построенной недвижимости на долю дорогих проектов со стоимостью квадратного метра от 500 тыс. до 1 млн тенге приходится не более 10–15%, 30–35% занимают предложения по цене 250–500 тыс. тенге за квадрат, остальное жилье находится в ценовом коридоре, аналогичном тому, который предлагают государственные проекты.
Несколько лет назад, признают игроки рынка недвижимости, «частники» опасались того, что государство войдет в девелоперский бизнес. «Когда мы кредитовались из расчета 260–270 тыс. тенге за квадратный метр, а государство устанавливало цену на уровне 140–160 тыс., это было разорение для частных застройщиков. Но со временем государственные структуры немного приподняли планку, а мы — снизили, и, можно сказать, что баланс был найден», — резюмирует Мухит Азирбаев. «Частники» опасались масштабных государственных инвестиций, но и эти опасения, как показывает статистика, не оправдались.
По итогам 2016 года рост инвестиций в Казахстане по сравнению с предшествующим годом составил 15%, в строительство недвижимости вложено 830 млрд, из которых государственных инвестиций всего 10%. «Но все не так однозначно. 10% — это данные официальной статистики, это то, что построило государство. При этом многие застройщики пользуются государственными механизмами, которые отображаются как коммерческие», — отмечает г-н Хусаинов. Государство, считает эксперт, вообще не должно брать на себя функцию рынка, определяя стоимость жилья; оно может строить инфраструктуру, выделять земельные участки, субсидировать ставку по ипотеке и продвигать программы, которые сделали бы покупку жилья более доступной для населения.
Сегодня государство в лице Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании активно играет на этом поле, предлагая собственные программы. КИК, в частности, начала субсидирование ипотечных займов, соответствующие договоры подписаны с несколькими банками. Тот факт, что Жилстройсбербанк львиную долю кредитов выдал за последний год, считает г-жа Лукьяненко, свидетельствует: государственные проекты работают, а рынок оживает. И все же, анализируя расценки на аренду, с одной стороны, и ставки по ипотеке — с другой, эксперты приходят к однозначному выводу: жить в арендованной квартире в настоящее время более выгодно, чем оформлять ипотеку. Впрочем, по прогнозам большинства участников рынка, такой расклад сохранится ненадолго, и в 2017 году дальнейшего падения цен ждать не стоит.
