Аренда коммерческой недвижимости в Казахстане в несколько раз дороже, чем в Европе
Стоимость аренды в торговых центрах Казахстана в несколько раз выше, чем в странах ЕС. Об этом в эксклюзивном интервью «Къ» рассказал Андрей Калмыков, управляющий компании Тrade Help. Его в глаза и за глаза называют «доктором торгово-развлекательных центров».
«За несколько последних лет работы прибавилось, — говорит Андрей Калмыков. — Торговых площадей больше, чем операторов. Если, допустим, дефицит по недвижимости классов «А+», «А» или «Б+» кое-как покрывается (потому что это новые торгово-развлекательные центры, которые строятся взамен старых ТЦ классов «B», «B-» и «C»), то малые торговые центры страдают от дефицита продавцов».
Его слова подтверждает директор RFM. Эта компания управляет торгово-развлекательным комплексом «Хан Шатыр», Конгресс-центром, павильоном EXPO-2017 и многими ТРЦ в разных городах Казахстана.
«На рынке коммерческой недвижимости всегда есть взлеты и падения. Сейчас множество красивых, больших, интересных торговых центров. Рынок насыщен, здесь море выгодных предложений от бизнес-центров и многофункциональных торговых центров. Единственная наша проблема заключается в заполнении вакантных площадей. В ТРЦ классов «А» и «А+» по-прежнему есть очереди из арендаторов, но другим ТРЦ становится все тяжелее выживать», — поделилась директор RFM Самал Толенгутова.
Рынок аренды коммерческой недвижимости переживает тяжелые времена сразу по нескольким причинам. Первая из них — отсутствие интереса к Казахстану у крупных торговых операторов. По словам экспертов, на сегодняшний день в стране представлены основные бренды масс-маркета.
«Все внимание сосредоточено на уже существующих брендах, новые бренды на рынок не выводятся. Дефицит операторов в нашей стране сейчас восполняют российские и турецкие операторы. В настоящее время около 30% казахстанских торговых центров заполнены операторами из России. Эти торговые площади стояли бы пустыми без российских компаний. Они динамичны и активны в продажах и организации. Вторые по активности — это турецкие бренды», — подчеркнул управляющий компании Тrade Help.
Наша страна не вызывает интереса у крупных иностранных брендов из-за скромной величины среднего чека. Так, по данным Еnergyprom.kz, физический объем розничной торговли по итогам августа увеличился всего на 2%. За месяц средний чек, официально проведенный по кассе розничной торговли, составил 44,6 тыс. тенге на одного жителя. Традиционно больше всех на покупки тратили в обеих столицах (средний чек в Алматы — 106,4 тыс. тенге, в Астане — 91,3 тыс. тенге). При этом расходы одного жителя ЮКО в августе равнялись всего 14,9 тыс. тенге, чуть выше сумма в Жамбылской области — 18,6 тыс. тенге.
«В каждой стране своя покупательская способность. Действительно, по сравнению с некоторыми странами у нас покупательская способность ниже и ниже она из-за двух факторов. Первый — небольшое население страны. Низкая плотность привела к тому, что покупатели сосредоточены в нескольких крупных городах. Вторая причина — это ситуация в экономике. И на нее очень сильно давят внешние факторы», — подчеркнул Андрей Калмыков.
При этом он отметил, что в стоимость среднего чека во всех странах мира включена и арендная плата за товар.
«А стоимость арендной платы у нас до сих пор привязана к доллару, потому что торговые операторы брали кредиты на строительство 3–5 лет назад. И тогда еще не были введены требования по дедолларизации, то есть запреты на займы в долларах», — заявил «доктор торгово-развлекательных центров».
С ним согласилась и Самал Толенгутова: «У владельцев ТРЦ большие расходы на содержание этих объектов. К ним стоит прибавить долларовые кредиты и несколько девальваций. Владельцы сейчас не могут себе позволить снизить цены».
Строительство коммерческой недвижимости в Казахстане обходится дорого еще и потому, что в стране дорогая земля.
«Казахстан — девятая по величине страна в мире, земли здесь очень много. Я не знаю, почему эта земля стоит настолько дорого. Она может стоить так по одной причине — это жадность и желание из земли сделать алмазы», — сделал грустный вывод Андрей Калмыков.
Между тем в странах ЕС ставки за аренду переведены в процент от оборота арендатора. Эта модель наиболее прогрессивна, но на сегодняшний день она применяется лишь в молле «Апорт».
«Это очень хороший опыт и хороший стандарт для Казахстана. Однако в других торговых центрах ставка аренды очень высокая, из-за этого некоторые операторы, причем якорные операторы, дрожат и готовы прекратить свою деятельность на территории некоторых ТРЦ. Например, стоимость аренды квадратного метра у нас — от $12 до 20 в месяц. При этом в Европе цена опущена до 5–6 евро за квадрат. Разница практически в три раза», — отметил управляющий компании Тrade Help.
В крупных торговых комплексах Астаны цены чуть выше.
«Стоимость везде разная. В «Хан Шатыре» — от $25 за квадратный метр и выше, в зависимости от расположения того или иного бутика. Это очень большой разбег, и универсальную цену сказать невозможно. Можно быть уверенным в одном — каждый торговый центр выставляет свои цены», — заключила директор RFM.
Никто из участников беседы не решился спрогнозировать состояние рынка коммерческой недвижимости в следующем году. Оба спикера подтвердили, что и малым, и большим ТРЦ предстоит искать новые решения для удержания операторов, и от этих решений будет зависеть жизнеспособность торгово-развлекательных центров. От сложной ситуации на рынке может выиграть обычный потребитель. Ведь нам может представиться возможность покупать товары «по европейским ценам», но, с другой стороны, мы можем и проиграть: если большая часть ТРЦ не сможет выжить и объявит себя банкротами, люди лишатся дополнительного выбора товаров.
