БВУ не рискуют кредитовать коммерческую недвижимость более чем на пять лет
В ходе форума коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Central Asia 2017 казахстанский бизнесмен Нурлан Смагулов заявил, что срок окупаемости торговых центров увеличился до 16–20 лет. По мнению экспертов, развитие коммерческой недвижимости приведет к объединению самых разных видов предпринимательской деятельности.
В Астане прошел международный форум коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Central Asia 2017, в ходе которого президент Astana Group Нурлан Смагулов заметил, что кризисы и девальвации сделали свое дело, и теперь Mega Management получает с арендаторов на 50% меньше, чем раньше.
«Если свои первые торговые центры мы окупили за восемь лет, то последние будем окупать 16–20 лет. Это реалии рынка, с которыми нам трудно спорить. Нельзя сказать, что это неправильная бизнес-модель, так как другой мы просто не видим. Мы пересмотрели все наши ставки. Не то чтобы нас продавили арендаторы. Мы строим торговые центры во времена кризисов, так как знаем, что бывают времена отливов и приливов», — рассказал Нурлан Смагулов.
Бизнесмен отметил, что коммерческая недвижимость требует длинных денег в большом количестве. Однако сегодня БВУ не рискуют кредитовать эту отрасль более чем на пять лет. Поэтому нужно искать иные методы в поисках финансирования. «Нужно договариваться с другими финансовыми институтами. Мы недавно вышли на рынок KASE. Правда, еще не размещали там ни облигаций, ни акций. А что касается пенсионных, то мы уже вернули 8 млрд тенге и находимся на стадии возвращения оставшейся части», — говорит спикер.
Затронув вопрос пенсионных средств, который еще не так давно критиковали все кому не лень, он пояснил: «Мы взяли 15 млрд тенге у пенсионного фонда. И я публично говорил несколько раз, что мы взяли эти деньги под 18%. Это серьезная цифра. Когда люди говорят, надо дать эти деньги заводам и фабрикам, я как предприниматель, который строил эти заводы и фабрики, скажу, ни один завод эти 18,5% годовых не заработает в национальной валюте. Это правильно, что пенсионный фонд дает деньги таким проектам коммерческой недвижимости. Но если общество не готово, мы решили вернуть эти деньги раньше положенного срока».
Кстати, с точки зрения предпринимателя, в будущем торговые площади в ТРЦ будут занимать менее 50%. Он объяснил это развитием электронной коммерции, а также ростом интереса к пунктам питания и развлечения.
В свою очередь президент GWA Sawyer Вера Сецкая заявила, что сегодня инвесторы осторожно заходят в готовые ТРЦ и практически не идут в проекты, находящиеся на стадии строительства. По мнению эксперта, это толкает компании искать новые решения и объединять, казалось бы, необъединимые проекты.
«На рынок выходят новые идеи. К примеру, такие как объединение ТРЦ с гостиницами и образовательными учреждениями. За подобными проектами будущее. Студенты и преподаватели придут в торговый центр, туристы будут жить в этих гостиницах. Все они будут питаться в заведениях ТРЦ. Такой поток потребителей всегда просчитает любой инвестор и банкир. Сочетание необычных элементов начнет работать и станет посылать сигнал, что денежный поток будет стабилен», — прогнозирует Вера Сецкая.
Эксперт согласилась с Нурланом Смагуловым, что сегодня при строительстве ТРЦ необходимо рассчитывать денежный поток не менее чем на 10 лет вперед. При этом, по ее словам, доля инвестиций в коммерческую недвижимость, когда она уже построена, составляет примерно 80%. А вот в строящиеся объекты — оставшиеся 20%.
«Что касается построенных объектов, то на рынке качественных объектов не так много. Продать их хотят многие, привлечь инвестора хотят все, поэтому во время кризиса резко возросла роль управляющих компаний. Стоящий объект можно более или менее подготовить. Не нужно его выносить на рынок таким, какой он есть, и пытаться кому-то предложить. Нужно провести достаточно понятную работу. Прежде всего, это работа с арендаторами. Инвестор ищет чистые арендные договоры. То есть, в них должна быть понятная арендная ставка, ясные условия, заложенные не на 11 месяцев, а на 3−5 лет, которые и дадут уверенность инвестору», — объясняет Вера Сецкая.
Между тем исследователь глобального центра ПРООН по госуправлению Азиза Умарова приводит в пример Сингапур. Эксперт считает, что для развития рынка коммерческой недвижимости городские власти должны работать более креативно, однако в постсоветских странах далеко не все освоили этот принцип. «Если город не развит, то люди будут просто переезжать в другие места. Руководство городов должно просчитывать все на 50 лет вперед, иначе они не смогут стать крупными и по-настоящему экономически успешными агломерациями».
«Центры одного окна для пользователей государственных услуг в Сингапуре ушли далеко вперед. Они решили сделать так, чтобы объединить государственные органы с рекреационными зонами. Быть вписанными, вплетенными в часть их пространства. К примеру, магазины и кофейни Starbucks, треки для роликов, прогулочные зоны, кинотеатры и лектории находятся в одном месте с центрами оказания государственных услуг — человек приходит отдохнуть, и там же он получает свои справки и разрешительные документы. Эта новинка приобретает популярность, стирая грань во взаимоотношениях государства и гражданина», — рассказывает Азиза Умарова.
