Что такое квартира для современного человека?! Ведь это не просто стены и крыша. Это нечто гораздо большее. К тому же сегодня решить квартирный вопрос гораздо проще, чем когда-либо. Главное поставить цель, мобилизовать силу воли и выбрать правильную программу.
Благо всевозможных инструментов для этих целей не так уж и мало. До сих пор вы вздыхали и про себя говорили: «Дорого. Мне это не по карману!». А если досконально разобраться в предлагаемых банками инструментах, механизмах рассрочки, рефинансирования, государственных программах, как становится понятно – нет ничего невозможного!
Разные сценарии для каждого клиента
К примеру, Жилстройсбербанк предлагает серьёзную линейку инструментов. К слову, сегодня это единственный в стране финансовый институт, который реализует систему жилищных строительных сбережений. Это уникальный механизм, который позволяет приобрести собственное жилье без большой нагрузки на семейный бюджет. Данная система, прежде всего, основана на накоплении сбережений, чтобы в дальнейшем получить льготный заем.
Иными словами, сначала вкладчик копит половину суммы, требуемой для улучшения жилищных условий, получая на свои накопления вознаграждение банка и премию государства, выплачиваемую за счет средств республиканского бюджета, а потом оставшуюся часть получает в кредит. При этом, клиент самостоятельно выбирает вид займа исходя из своих финансовых возможностей, предпочтений, приоритетов и, соответственно, по размеру платежа и ставки вознаграждения.
По словам заместителя директора филиала Жилстройсбербанка в г. Алматы Диаса Рахымхана, на сегодняшний день ЖССБК предлагает самые низкие на рынке ставки по жилищным займам в зависимости от срока накопления — от 3,5% до 5% годовых, срок предоставления кредита — до 25 лет. Он поясняет, что существуют 2 основных займа: жилищный заем и промежуточный жилищный заем.
— Основной – это жилищный заём, когда человек копит у нас в банке не менее 3 лет, накапливает половину суммы от стоимости жилья и берет кредит под низкий процент – от 3,5 до 5%. К концу срока накопления, т.е. минимум через три года, сумма сбережений должна составлять 50% от суммы, необходимой вкладчику для улучшения жилищных условий. Основным критерием, определяющим срок кредитования и процентную ставку, является оценочный показатель. Он напрямую зависит от накопленной суммы вознаграждения по вкладу, т.е. чем регулярнее и полнее производятся взносы, тем больше накапливаются вознаграждения, что ведет к росту оценочного показателя. Для получения льготного займа необходимо, чтобы оценочный показатель достигал минимально-необходимого значения. Когда человек все эти условия выполнил, он получает жилищный заём. Мы, в свою очередь, составляем ему жилищный план, согласно которому клиент будет выплачивать за приобретаемое жилье — говорит Диас Рахымхан.
К примеру, решили вы приобрести квартиру стоимостью 10 млн тенге. Для этого необходимо будет накопить в течение 5 лет — 5 млн тенге, оставшиеся 5 млн тенге будут оформлены в виде жилищного займа на 10 лет по ставке 4,5%. В этом случае сумма оплаченного вознаграждения за 10 лет по жилищному займу составит 1,1 млн тенге, что несоизмеримо ниже чем по ипотечному займу БВУ (в БВУ за 10 лет при сумме ипотечного займа 5 млн тенге по ставке 17% годовых, размер оплаченного вознаграждения за пользование ипотечного займа составит 5,4 млн тенге).
Преимуществом жилищного займа является то, что здесь гарантируется неизменность ставок вознаграждения по вкладу и жилищному займу. Они фиксированные и не меняются на протяжении всего срока накопления и кредитования. При этом срок накопления и сумму ежемесячных взносов вкладчик определяет самостоятельно – исходя из своих финансовых возможностей.
Предлагает ЖССБК своим клиентам и так называемый промежуточный заём. Он будет полезен тем, кто уже имеет первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья и не хочет копить и ждать. По условиям банка, клиент перечисляет свои сбережения на счет в ЖССБК, они будут в залоге и должны пролежать на депозите не менее 3 лет. Таковы условия системы жилищных строительных сбережений, которую реализует банк. Важно, что деньги вкладчика не просто так лежат, а все это время на них начисляется вознаграждение банка и премия государства. Взамен клиент получает промежуточный заём в виде 100% от необходимой суммы для улучшения жилищных условий по ставке от 7,5% до 8,5% годовых. По истечению трех лет вкладчик переходит на жилищный заём, внесенные им изначально 50% идут в счет погашения долга, а ставка по займу снижается до 3,5-5% годовых. Как отмечает эксперт ЖССБК, «Этим видом займа пользуется большинство наших клиентов. Бывает и так, что клиент накапливает какую-то сумму за год, и вдруг у него появляется возможность ее увеличить. Например, продал участок земли, либо машину, и вот здесь, если он внес эту сумму к нам на счет, он также может кредитоваться уже на этапе накопления», — объясняет Диас Рахымхан.
По словам г-на Рахымхана, ЖССБК ни в чем не ограничивает своих клиентов. Последние могут накопить столько средств, сколько им необходимо, выбрать ту программу и купить жилье там, где им больше нравится. «Он может купить себе квартиру в любой точке Казахстана. К примеру, накапливая средства в г. Алматы, клиент может приобрести себе квартиру в г. Астане или в каком-то другом регионе, — отмечает эксперт.
Еще один инструмент выгодный для заемщика — это жилье, реализуемое в рамках государственной программы «Нурлы жер». Одним из ее основных операторов является Жилстройсбербанк. На данный момент он осуществляет реализацию следующих направлений:
стимулирование строительства жилья частными застройщиками;
строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений;
развитие индивидуального жилищного строительства.
В рамках программы «Нурлы жер» вкладчику банка достаточно иметь на счете не менее 30% первоначального взноса. Недостающую сумму банк выдает в кредит под 5% годовых.
Не менее интересный инструмент ЖССБК, помогающий эффективно накапливать средства – это премия государства. Банк предлагает самую высокую эффективную ставку по вкладам — до 13,3%. Такая ГЭСВ при базовой ставке в 2% достигается за счет премии государства в размере 20%. Максимальная сумма поощрения составляет не более 200 МРП. Стоит особо отметить, что премия государства зачисляется ежегодно по итогам календарного года, независимо от продолжительности срока накопления в течение года. Например, если в этом году вкладчик банка успеет и внесет единовременно 453 800 тенге (200 МРП на 2017г.) до 18.00 часов 29 декабря, то в начале следующего года ему будет начислена максимальная премия государства в размере 90 760 тенге. Однако премия государства возвращается в бюджет, если вкладчик накапливал менее трех лет и решил досрочно снять свои сбережения. «Сумма поощрения составляет не более 200 МРП. В этом году это 453 800 тенге. На эту сумму начисляется максимальная премия в размере 90 760. тенге. Если клиент собрал меньшую сумму, например, 100 тысяч тенге, то премия, соответственно, будет 20 тыс. тенге. Если на cчете вкладчика собрана сумма больше чем 200 МРП, то премия на превышающую сумму будет начислена в следующем году. В таком случае, чтобы клиентам было более выгодно копить, мы предлагаем им разбивать эти суммы на несколько счетов, оформленных на разных членов семьи. Это так называемый «Семейный пакет», — объясняет Диас Рахымхан.
«Семейный пакет» — это очень выгодное предложение, которое позволяет достичь максимального эффекта от участия в системе жилищных строительных сбережений. Если заключить договоры о ЖСС на каждого из члена семьи, то можно будет получить премию государства по каждому вкладу. Так быстрее можно будет накопить необходимую сумму.
Допустим, стоимость жилья составляет 10 млн тенге. Чтобы получить доступный заём, накопить на депозите в ЖССБК необходимо 5 млн тенге. В случае опции «Семейный пакет», заемщик эти 5 млн тенге копит вместе со своим супругом/супругой или иным членом семьи. Срок – 36 месяцев, ежемесячный взнос – 75 тыс. тенге на каждого участника. Сумма взносов составит по 2,7 млн тенге на каждый счет. Вознаграждение банка составит 84 758 тенге по каждому счету. Премия государства составит — 272 280 тенге на каждый счет. При этом общая сумма накопления по каждому счету составит 3 057 038 тенге. Общая сумма займа – 3 885 924 тенге.
Есть еще одно направление, которое пользуется активным спросом у населения – рефинансирование займов взятых в других банках. Для этого клиент должен открыть депозит в ЖССБК и накопить/пополнить разово 50% от остатка основного долга в «исходном» БВУ.
«На данный момент Жилстройсбербанк два займа из десяти выдает именно на рефинансирование. При оформлении рефинансирования возникает один нюанс, касающийся залога. ЖССБК делает запрос в банк клиента для получения согласия на вторичное обременение. Вторичное обременение — это когда один банк может наложить обременение на залог, который уже находится в залоге в другом банке, при согласии второго», — сообщают в банке.
Любопытно, что некоторые банки, работающие на рынке Казахстана, вообще отказывают клиентам в таком обременении по разным причинам. Тогда клиенту приходится искать иной залог, который оценивается по стоимости не меньше, чем по рефинансируемому займу. Либо клиент обращается к банковскому омбудсмену — это независимое физическое лицо, которое содействует в решении споров и разногласий между заемщиком и банком, возникших из ипотечного договора. Но, в целом, как правило, вопрос все же разрешается.
Итак, подводя итог, стоит отметить, что предложения ЖССБК своим клиентам действительно разнообразны и выгодны для заемщика. На данный момент системе ЖССБК доверяют порядка миллиона граждан, все они открыли депозиты в банке и планомерно копят на свое жилье. А с начала года улучшить свои жилищные условия смогли 33 219 казахстанских семей.
