В 2017 году рынок недвижимости показал незначительный рост по сравнению с долгим периодом стагнации.
Однако, по разным данным стоимость жилья увеличилась всего на 1-2.5%, и по словам ведущего эксперта рынка недвижимости Казахстана, вице-президента ОАРК Нины Лукьяненко, на позитивные колебания в будущем рассчитывать не следует: «Рынок вышел из крутого пике, он показывает хороший рост именно по количеству сделок, но в 2018 году нас ждет очередная стагнация. Серьезных изменений ожидать не следует».
Такое положение на рынке вынудило многие компании-застройщики разработать собственные программы рассрочки, которые выглядят куда более привлекательнее, чем ипотека от банков РК. Банки не просто ужесточили требования к заемщикам — ипотечные программы сократились, а то и вовсе исчезли. Сегодня и банки, и застройщики учитывают предыдущий негативный опыт. Доля проблемных ипотечных кредитов в Казахстане составляет 14%, часть из них – именно долларовая ипотека, которая подверглась наибольшему удару вследствие девальвации. Таким образом, застройщик вынужден разрабатывать более краткосрочные продукты, ведь зафиксировать цены на недвижимость в тенге на годы вперед – задача практически невыполнимая. Тренд ипотечного кредитования уступил место рассрочке от застройщика, которую предлагают сегодня 90% крупных девелоперов Алматы и Астаны. Средний срок такой рассрочки – от года до трех, то есть, это, по сути, инструмент для тех, у кого уже есть деньги на квартиру, но нужной суммы немного не хватает. При стоимости объекта в 16 миллионов тенге, первоначальный взнос составит 4,8 (то есть 30%) миллионов, а оставшуюся сумму, выплачивать равными долями в течение 12, 18 или 36 месяцев. Ежемесячные выплаты в 312 000 – 620 000 тенге могут позволить себе крупные бизнесмены или топ-менеджеры. Следовательно, у покупателя в рассрочку уже есть сбережения, либо стабильный доход в течение ближайшего времени, позволяющий своевременно вносить платежи.
Стоит помнить, что приобретаемая в рассрочку недвижимость не оформляется в собственность покупателя вплоть до полной расплаты с девелопером.
Минимальный начальный взнос для приобретения недвижимости от застройщика – 30%. Такие условия предлагают компании «РАМС Казахстан», «Global» и «BI Group». Следует учитывать, что зачастую при рассрочке все-таки есть процент переплаты – у Global она при оформлении договора аренды – 1.5%, а у последней компании цена квадратного метра повышается при оформлении рассрочки. При этом, BI Group дифференцирует переплату в зависимости от размера первоначального взноса. У «Базис-А» первоначальный взнос составляет 50%, зато переплаты не предполагается как и у компании «РАМС Казахстан». Кроме того, следует учитывать и срок рассрочки – в среднем, это 12 месяцев, либо до ввода дома в экспулатацию. Долгосрочная рассрочка с оформлением договора аренды предусматривает переплату в размере 10%, и только одна компания оформляет рассрочку на 16 месяцев под почти ипотечные ставки – 16%.
Схожие продукты появились и у крупнейших банков с солидным обеспечением. Сегодня они предлагают клиентам рассрочку под 2.12% сроком на три года. С помощью такой программы можно купить не только жилье комфорт-класса, но и апартаменты в элитном «Ile de France». Таким образом, долгосрочный механизм выплат почти повсеместно уступил место краткосрочному, обнаружив некоторые неоспоримые преимущества такого подхода к приобретению недвижимости.
В первую очередь, заемщику нет нужды подтверждать ежемесячный доход, покрывать расходы на комиссию и обслуживание ипотеки, а для оформления рассрочки нужен минимальный пакет документов – только удостоверение. Оформляется рассрочка в крайне сжатые сроки, а переплаты нет, либо она незначительна по сравнению с ипотекой. Кроме того, стоит помнить и о том, что с девелопером найти контакт легче, а значит можно без штрафов получить отсрочку по выплатам.
Здесь важно соблюсти баланс между оптимальным соотношением цены и срока сдачи – как известно, первая имеет свойство расти с приближением последнего. Здесь выгодно выделяются те девелоперы, которые сдают объекты во втором-третьем квартале 2018 года, например – жилые комплексы «Восточный парк», Gagarin Park, «Легенда», «Дом на Абая» и так далее.
Резюмируя все вышесказанное, на фоне остальных выгодно выделяются жилые комплексы компании «РАМС Казахстан» — минимальный первоначальный взнос в 30%, отсутствие переплаты, рассрочка на 12,18 и 36 месяцев и удобный график погашения.
