За счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения, считает член правления Halyk Finance Мурат Темирханов. В эксклюзивном интервью «Къ» он рассказал почему считает госпрограмму неэффективной.
— Вчера, 21 февраля, на отчетной встрече аким Алматы Бауыржан Байбек сказал, что цены на жилье в Алматы будут падать. Что Вы думаете по этому поводу?
— Я не уверен, что цены упадут. А если все-таки они упадут, то ненамного. Единственно, что можно с уверенностью сказать — цены на недвижимость не вырастут в ближайшее время.
— Почему Вы уверены, что цены не вырастут?
— Чтобы цены на жильё начали расти, прежде всего нужен рост платежеспособного спроса со стороны населения и недостаток предложения нового жилья. Исходя из текущей ситуации, мы вряд ли увидим рост цен на недвижимость в следующие несколько лет. Прежде всего это связано с тем, что нуждающихся в дополнительном жилье очень много, однако очень мало тех, кто может купить жилье по текущим ценам на недвижимость.
Согласно официальной статистике реальные доходы населения (с учетом инфляции) падают уже более двух лет, и они до сих пор продолжают падать. То есть платежеспособный спрос на жилье снижается, а не растет. Помимо этого, есть еще так называемые «теневые» доходы, которые тоже стимулируют рынок жилья. Однако с учетом активизации государственной борьбы с теневой экономикой и коррупцией, я думаю, спрос на жилье от этого срытого сектора экономики тоже снижается.
— Таким образом, Вы не ожидаете роста цен на жильё в ближайшие время. Тогда какие причины приводили к резкому росту цен в прошлые года?
— Быстрый рост цен на недвижимость происходил в 2005-2007 годах. В то время ситуация была совсем другой. Тогда благодаря высоким ценам и росту добычи нефти наша экономика очень быстро росла и соответственно росли доходы населения. Государство фиксировало курс тенге к доллару, в результате чего также быстро росли доходы населения в долларовом выражении.
В тот период перспективы роста экономики Казахстана выглядели радужными, и в таких условиях наши банки легко могли занимать деньги за рубежом. Имея избыток валюты, полученной из-за рубежа, они начали очень активно кредитовать сделки с недвижимостью, в результате чего очень быстро вздувался «мыльный пузырь» на этом рынке. Цены на недвижимость стали расти буквально каждый день, превысив все разумные пределы.
Затем во второй половине 2007 года разразился глобальный финансовый кризис: и иностранные банки, и прочие инвесторы перестали кредитовать местные банки. При этом, старые долги нужно было возвращать вовремя. В результате наши банки перестали кредитовать сделки с недвижимостью, поскольку у них не было денег, чтобы вернуть кредиты, взятые за рубежом. Без банковского финансирования цены на недвижимость немедленно рухнули, и «пузырь» громко лопнул. Последствия того кризиса до сих пор сказываются как на банках, так и на их заёмщиках.
— Текущая государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер» как раз и направлена на стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения. Что Вы думаете по поводу этой программы? Сможет ли она изменить ситуацию на рынке жилья?
— Я считаю, что данная программа является очень неэффективным использованием больших государственных денег. Конечно, за счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения.
— В чем Вы видите основные проблемы жилищной программы правительства?
— По моему мнению, в программе остался плохо изученными международный опыт поддержки жилищного строительства. В соответствии с ним, главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам строил необходимые объемы доступного жилья без вмешательства государства.
Главной проблемой программы «Нурлы жер» является то, что вмешательство государства будет не способствовать, а мешать развитию рыночных отношений как на рынке жилья, так и в финансовом секторе (с точки зрения доступности ипотеки). В целом, набор государственных мер, предложенный программой, сам по себе является неэффективным.
— Почему Вы считаете программу неэффективной?
— Сегодня основной вопрос заключается в том, что высокие цены на жилье не позволяют населению с низким и средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.
Одной из основных проблем жилищной госпрограммы является то, что в ней нет четкого разделения государственной поддержки между населением с низкими и со средними доходами. Подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий кардинально отличаются, однако программа рассматривает их под одну гребенку.
Данные из обследования по распределению численности работников по размерам начисленной заработной платы за июнь 2017 года показывают, что почти три четверти занятых (без учета занятых в малых предприятиях) получали зарплату ниже среднемесячной зарплаты, которая равнялась 144 тыс. тенге. То есть, почти 75% официально работающих можно отнести населению с низкими доходами. Для них не доступна даже субсидируемая ипотека (по ставкам ниже рыночных).
Другой большой проблемой выбора государственных мер на рынке жилья в Казахстане является очень большая доля самозанятых. По ним непонятно, они безработные или предприниматели. В любом случае это люди с низкими и к тому же неофициальными доходами. В программе вообще ничего не говориться о доступности жилья для этой категории населения.
В целом, международный опыт показывает, что развитие рыночных отношений на рынке жилья плохо идет для населения с низким уровнем дохода. Банки и частные застройщики не проявляют особого интереса к рыночному подходу по строительства жилья для населения с низкой платежеспособностью. Снижение ставки по ипотеке никак не поможет им купить новое жилье.
С другой стороны, тот же мировой опыт говорит, что строительство государственного жилья (включая арендное и кредитное жилье) для малоимущих тоже ни к чему хорошему не приводит. Анализ ситуации в разных странах показывает, что это очень неэффективная мера. Прежде всего, государственные средства ограниченны и только очень малая часть желающих может получить льготное жилье.
Экономическая эффективность вложений на один доллар по государственному жилью, считается самой низкой по сравнению с другими государственными мерами на рынке жилья. Также, такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношении в секторе жилья. Отмечается, что очень часто строительство государственного жилья обходится дороже чем частное, ниже по качеству, и такое жилье обычно очень плохо расположено. Помимо этого, вокруг льготного жилья всегда много коррупционных скандалов.
В мире есть другие более эффективные способы, чтобы, используя рыночные подходы, помочь с жильем для людей с низкими доходами. Однако они не нашли своего отражения в госпрограмме.
— А что насчет развития ипотеки в банковском секторе?
— Стимулирование ипотеки хорошо работает только для населения со средними и большими доходами. К сожалению, сейчас эта прослойка очень узкая в Казахстане.
В исследованиях по государственным программам стимулирования жилищного рынка уделяется достаточное большое внимание развитию рынка ипотеки. Считается, что выдача ипотечных кредитов, по которым процентная ставка искусственно занижена за счет государства, искажает рыночные отношения между заёмщиками и банками, и между финансовыми институтами на рынке ипотеки.
Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах, при этом оно фактически не позволяет банкам выдавать ипотеку по рыночным ставкам за счет средств, привлеченных на рынке (привлеченные депозиты и выпуск облигаций). То есть банки не могут развивать свою собственную ипотеку, поскольку на рынке есть кредиты по государственным льготным ставкам.
Одинаковая конечная ставка для заемщиков в 10% годовых выравнивает все банки между собой, что демотивирует их в улучшении своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В жесткой конкуренции они борются за клиентов, предлагая самые низкие процентные ставки по ипотеке.
То есть, если государство продолжит свою текущую практику, то у нас никогда не будет долгосрочного развития рынка ипотеки.
Для развития рыночно-ориентированных подходов по развитию ипотеки рекомендуется перейти на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты. В этом случае все заемщики должны получать кредиты в банках и во всех государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых платежей заемщика (например, 5% годовых от суммы кредита) после того, как заемщик реально оплатил процент по кредиту.
Такой подход позволит рыночным путем развивать ипотеку. То есть это будет долгосрочным решением по росту такого вида кредитования.
— Что Вы думаете по поводу государственной помощи компаниям, строящим жильё?
— Я считаю ошибкой кредитование застройщиков жилья по ставкам ниже рыночных. В жилищной программе объемы такого кредитования даже больше, чем по направлению «доступность ипотеки». Прямое субсидирование застройщиков имеет ряд серьезных недостатков.
Международный опыт показывает, что субсидирование застройщиков жилья не является рыночно ориентированным подходом и основную выгоду имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья. Например, льготные ставки кредитования для строительных компаний обычно не приводит к снижению стоимости жилья.
Сейчас рынок строительных компаний чрезвычайно сильно зависит от заказов государства. Очень часто данные заказы и субсидии на строительство распределяются нерыночным путем, что в свою очередь сдерживает развитие рынка жилья. Я считаю, что государство, прежде всего, должно стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Если будет спрос, то будут и нормальные строительные компании, которые должны процветать и без государственной помощи.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
