Одна из амбициозных целей Нацбанка, обозначенных президентом Нурсултаном Назарбаевым, – это существенное снижение кредитных ставок по ипотеке. Предполагается, что программа «7-20-25» для большинства семей откроет новые возможности приобретения жилья. «Къ» обсудил с экспертами планы регулятора.
Банковский портфель жилищных ссуд в конце марта составил 1,1 трлн тенге. Это на 10,4% больше, чем годом ранее. В НБ считают, что этот показатель значительно увеличится благодаря проекту «7-20-25» и, что удивительно, роста цен на рынке жилья не будет. Дело в том, что претендовать на участие в госпрограмме смогут только те, кто не имеет собственной недвижимости. Кроме того, будет установлена предельная стоимость жилья. Например, для таких городов как Астана, Алматы, Актау и Атырау, максимальная цена на квартиры составит 25 млн тенге, для других регионов – 15 млн тенге.
«Данные ограничители позволят не допустить роста цен. Нельзя повторить прошлый опыт со спекулятивным ростом цен на жилье», – заявил заместитель председателя Национального банка Олег Смоляков в сенате парламента Казахстана.
В настоящее время ипотечный портфель всего банковского сектора растет за счет кредитов Жилстройсбербанка. Так, в 2017 году 83% займов на недвижимость было выдано именно ЖССБ, небольшой рост ипотечного кредитования также обеспечила программы «Нурлы жер».
«В последние годы банки второго уровня ограничили выдачу ипотечных займов, в том числе в связи с отсутствием долгосрочного фондирования. Привлекательные условия программы «7-20-25», а именно ставка 7% для заемщика, на мой взгляд, приведет к оживлению рынка и будет востребованной», – поддержала мнение представителей регулятора Дана Курманиязова, управляющий директор Ассоциации финансистов Казахстана.
Иначе думает глава департамента исследований Halyk Finance Мурат Темирханов. В частности, он считает, что из-за ограничений на максимальную стоимость квартиры из программы по факту будет исключен средний класс, которому нужно жилье большего размера и с более высоким качеством. «Таким образом, государство поможет небольшой прослойке населения с доходами ниже среднего, при этом убьет рынок ипотеки для других слоев населения. В таких условиях госпрограмма выступает конкурентом банковской системе и не помогает, а мешает долгосрочному развитию ипотеки в стране. Люди со средними доходами уже не пойдут в банки за рыночной ипотекой. Зная, что на рынке есть ипотека по 7% годовых, никто уже не захочет платить банкам ставку в 2 раза больше», – объяснил свою точку зрения спикер.
Сегодня только 18 из 32 банков предоставляют займы на приобретение недвижимости. Средняя ставка на рынке составляет 10%. «Прежде всего у банков достаточно дорогие привлеченные ресурсы (депозиты, облигации и так далее), и процентная ставка на ипотеку в принципе не может быть низкой в таких условиях. Также банки не готовы давать ипотеку на очень длительные сроки. Все это приводит к тому, что ипотечный кредит в текущих условиях становится неподъемной ношей для большинства населения. То есть такая ипотека доступна только для людей с доходами значительно выше среднего», – подчеркнул Мурат Темирханов.
Но государство интересуется людьми, а не конкуренцией на рынке БВУ. Согласно схеме регулятора банки будут выдавать займы, затем этот кредит выкупит специальная компания НБ РК – «Баспана». Полученные деньги банк направит на следующие ипотечные ссуды. «При этом сам кредит остается в банке и продолжает обслуживаться в нем. Банк заключит специальный договор и будет выступать доверительным управляющим кредита от имени «Баспаны». Все поступающие деньги по ипотечному кредиту (основная сумма и проценты) он немедленно будет переводить на счета этой компании. За доверительное управление ипотечным кредитом, принадлежащим «Баспане», банк будет получать вознаграждение 4% годовых от остатка основного долга по кредиту», – объяснил глава департамента исследований Halyk Finance.
Ранее заявлялось, что государственная компания будет привлекать деньги на фондовом рынке за счет использования рыночного механизма секьюритизации ипотечных займов. «Механизм секьюритизации довольно распространен в международной практике, однако в Казахстане широкого распространения пока не получил. Такой механизм позволяет обеспечить рынок длинным источником фондирования. Для справки: ранее было выпущено только две эмиссии облигаций на сумму всего 16,5 млрд тенге, которые имели обеспечение ипотечными займами. Оба проспекта были выпущены КИК», – напомнила управляющий директор Ассоциации финансистов Казахстана.
В работе этого механизма сомневается Мурат Темирханов: «Интересно, где на фондовом рынке Нацбанк сможет найти деньги по ставке меньше 3%, если его собственная базовая ставка находится на уровне 9,25%?»
Что бы ни говорили аналитики, большинство банков будут сотрудничать с госкомпанией «Баспана». «Банковское сообщество принимает активное участие в обсуждении параметров и условий новой программы. Безусловно, заинтересованность есть», – заключила Дана Курманиязова.
В долгосрочном плане у программы «7-20-25» есть все шансы стать эффективным инструментом в процессе решения социальных проблем, увеличения обеспеченности жильем казахстанцев, но и вопросов очень много. Благо у Нацбанка есть еще как минимум шесть месяцев подготовительного периода.
