Условия неподъемные: молодые казахстанцы опасаются покупать жилье по программе «7-20-25»
Льготная программа ипотечного кредитования «7-20-25» стартовала в Казахстане 4 июля 2018 года, сейчас она только набирает обороты и должна, по замыслам разработчиков, значительно оживить рынок недвижимости в стране. Однако уже сегодня банкиры и представители Ипотечной организации «Баспана» сталкиваются с рядом проблем.
Первая – это отсутствие на рынке первичного жилья, и если в Алматы и Астане дело с этим обстоит сносно, то в регионах ситуация плачевная. Строительные компании не спешат возводить новые дома в маленьких городах.
По условиям программы годовая ставка составляет 7%, первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья, срок погашения кредитного займа – до 25 лет. Участвовать в программе может любой житель страны, который не имеет жилья в собственности и других ипотечных займов, а также обладает официальным доходом в 120 тыс. тенге.
Нехватка первичного жилья
«Программа вызвала повышенный интерес у населения, и количество желающих взять кредит у нас растет. Но в рамках этой программы продается только первичное жилье, а его у нас пока недостаточно, особенно в регионах», – говорит заместитель руководителя службы внешней коммуникации ипотечной организации «Баспана» Айбар Олжаев.
По его словам, чтобы решить этот вопрос, со стороны Национального банка в госпрограмму внесены изменения, акиматы должны будут выделить в общей сложности 150 млрд тенге для строительства жилья.
Сегодня банками по программе «7-20-25» принято всего 4657 заявок на сумму свыше 55 млрд тенге. Одобрение из общего числа получили свыше 3000 заявок на сумму 36,5 млрд тенге. В разрезе регионов лидируют Астана, Алматы, Мангистауская область, хорошую динамику показывают Актюбинская, Акмолинская и Восточно-Казахстанская области. Карагандинский регион занимает средние позиции. Строительство идет в основном только в областном центре.
«В регионе принято 104 заявки на сумму свыше 1 млрд тенге, из них одобрено 68 заявок на сумму около 760 млн тенге. Отказ по Карагандинской области небольшой, потому что это крупный промышленный регион. Здесь высокая доля людей, которые работают на предприятиях, получают официальную зарплату. Поэтому в Карагандинской области вопрос платежеспособности остро не стоит, здесь остро стоит вопрос наличия первичного жилья», – считает Айбар Олжаев.
По мнению специалистов, дефицит строительства нового жилья наблюдается по всей стране.
«У нас нехватка жилья по стандартам ООН, на одного человека 30 кв. м должно быть. Если в Астане и Алматы чуть лучше, то по регионам плачевная ситуация. Мы ежегодно должны сдавать не менее 30 млн кв. м жилья, сейчас мы сдаем по 10 млн кв. м, и то последние 2–3 года, поэтому, если мы не будем стимулировать рынок строительства первичного жилья, у нас с годами будет увеличиваться дефицит, и в этом секторе будут большие проблемы в итоге», – уверен представитель службы внешней коммуникации ИО «Баспана».
А что думают люди?
Несмотря на то, что программу активно рекламируют, те, для кого она предназначена, иллюзий на ее счет не питают. Многие уверены, что условия такой ипотеки просто неподъемные.
«Несмотря на то, что озвучивается много плюсов программы, казахстанцы все-таки видят достаточно минусов. Во-первых, 7% на 20–25 лет – это довольно-таки большой процент. Во-вторых, если молодая семья купила квартиру и платит за нее 80 тыс. тенге в месяц и молодая мама уходит в декрет, денег просто не хватает. Это нужно либо не иметь детей, либо зарабатывать на нескольких работах. Плюс отсутствие возможности взять вторичное жилье, первичное заведомо дороже, и как молодым людям накопить первоначальный взнос 20% от стоимости жилья, даже если оно недорогое, с доходом в 150 тысяч тенге», – удивляется жительница Караганды Гаухар Искакова.
В свою очередь, Елена Топильская, проживающая вместе с мужем и трехлетней дочерью в Майкудуке – это один из старейших районов Караганды, – рассказывает, что квартиру она вынуждена снимать, поскольку оба супруга не имеют стабильного дохода, соответственно, и выгодной ипотекой они воспользоваться не могут.
«Я считаю, что эта программа совсем не такая доступная, как о ней говорят. Хотя бы потому, что это первичный рынок жилья, изначально меня просто вынуждают покупать дорогую квартиру», – говорит Елена Топильская.
Она уверена, что вторичное жилье и дешевле, и надежней, поэтому молодым людям было бы выгодней покупать такие квартиры. Елена привела в пример своих друзей, которые успели взять ипотеку в начале 2015 года. Они приобрели «двушку» на вторичном рынке, жилая площадь 44 кв. м.
«На тот момент по тем деньгам, которые у них были, их первоначальной суммы хватило на взнос и еще на какую-то мебель. Плюс квартира была с идеальным ремонтом. Имея те же деньги на «первоначалку» в новостройке по программе «7-20-25», они бы точно не смогли купить квартиру и остались бы на улице. И если бы они, предположим, нашли деньги на «7-20-25», им пришлось бы еще делать в квартире ремонт, пришлось бы покупать с нуля всю мебель, а это все очень затратно, – уверена Топильская.
Несколько иной точки зрения придерживается 32-летний Александр Стринжев, имеющий ежемесячный доход в 220 тыс. тенге. Он живет в центре Караганды, ипотеку брал в 2014 году, сейчас за двухкомнатную квартиру выплачивает по кредиту 22 тыс. тенге, такую сумму для себя считает вполне приемлемой.
«Когда мы брали ипотеку, она была выгодней, она была, и она работала, и я не знаю, для чего нужно было ее заменять на программу «7-20-25». Наша ипотека, которую мы брали, давала возможность выбирать квартиры и на первичном, и на вторичном рынке, в зависимости от кошелька, единственное ограничение было, чтобы дом был не старше 50 лет. Срок кредитования у нас был до 15 лет, также первоначальный взнос у нас был 25% от стоимости жилья. У нас квартира стоила около 5 млн тенге, сейчас мы уже закрыли эту первоначальную часть и платеж у нас составляет 22 тысячи тенге, но не 85 тысяч тенге в месяц, как в «7-20-25», – говорит Александр.
Вторичное жилье тоже можно купить
Между тем в ипотечной организации «Баспана» считают, что новая программа вполне доступна для среднестатистического жителя страны. По мнению представителей компании, средняя ставка по ипотеке, если учитывать коммерческий рынок, должна в два раза превышать базовую ставку Национального Банка, это 18%. По программе «7-20-25» эта ставка даже ниже и практически на уровне инфляции. Поэтому, говорят эксперты, заемщик получает практически бесплатную рассрочку на 25 лет, что не может быть невыгодным.
«У нас 20% первоначального взноса, если, например, рассчитать среднюю стоимость жилья в 11,5 млн тенге, то первый взнос составит порядка 2 млн 200 тыс. тенге, это с учетом средней заработной платы. Молодая семья в принципе может накопить такой первоначальный взнос. Это вполне реально. Если сравнить условия всех программ, то программа «7-20-25» вполне доступна для человека с ежемесячным доходом в 120 тысяч тенге», – уверяет главный специалист юридического департамента ИО «Баспана» Карина Сулейменова.
Кроме того, говорят специалисты, для тех, кто хочет приобрести квартиру на вторичном рынке, разработана еще одна программа «Баспана-хит», ее условия позволяют привлечь созаемщиков и досрочно погасить ипотечный долг. Программа позволяет заемщику купить жилье под 11% годовых. Правда, пока по Казахстану таких кредитов оформлено всего пять на сумму 20 млн тенге. Связано это с тем, что программу «Баспана-хит» начали разрабатывать совсем недавно, в августе этого года, заявки стали принимать только в начале ноября.
Возможность получения вторичного жилья по программе «7-20-25» не рассматривали, поскольку помимо цели обеспечить квартирами население, программа имеет задачу активизировать строительный рынок и тем самым обновить жилой фонд страны.
«Программа по вторичному жилью другая, потому что здесь мы не будем строить новые дома, – поясняет Айбар Олжаев. – Вторичное жилье – это один и тот же оборот, «купи-продай», и тут мы ничего не строим. Дома вторичного рынка будут приходить со временем в негодность, их нужно будет ремонтировать, все это не имеет перспектив. Нам же необходимо стимулирование строительства, чтобы экономика работала, чтобы строители активно работали. Поэтому первичное жилье – это первоначальная цель, и мы не должны об этом забывать».
Сейчас представители Национального Банка ведут переговоры с бизнесменами, объясняя им перспективы строительства в регионах.
«Мы начали, всего пять месяцев прошло, сейчас мы делаем акцент на работе со строительными компаниями. Мы еженедельно встречаемся с предпринимателями, рассказываем им о преимуществах программы, о том, что есть деньги и можно развернуться. И они понимают, что есть перспективы, и уже свои бизнес-планы подстраивают под нашу программу, так что процесс идет», – говорит заместитель директора местного филиала Национального Банка РК Бектурган Бозтериев.
Работа на рынке ипотеки, сотрудничество с банками и акиматами – все это, по мнению экспертов, уже через несколько лет должно сделать рынок жилья в Казахстане недорогим и комфортным. Объемы прогнозируют самые большие, только в Карагандинской области в 2019 году, по официальной информации, строительные компании планируют оборот на 10 млрд тенге.
