Почему не все застройщики Казахстана могут привлекать деньги дольщиков

Ассоциация застройщиков Казахстана (АЗК) опубликовала результаты общественного мониторинга в сфере жилищного строительства. Это объединение юридических лиц строительной отрасли аккредитовано в НПП РК «Атамекен» и защищает интересы отраслевых предпринимателей. О том, как минимизировать риски гражданам и застройщикам, участвующим в долевом строительстве, рассказывает исполнительный директор ассоциации Владимир Борисов.

– Владимир Михайлович, расскажите о сути независимого общественного мониторинга Ассоциации.

– Ассоциация возобновила осуществление начатого в 2013 году общественного мониторинга в сфере жилищного строительства для выявления проблемных объектов и застройщиков, осуществляющих строительство с привлечением средств дольщиков без разрешительных документов.

Не секрет, что компании, начинающие строить на свой риск и страх жилые дома без разрешительных документов, привлекают граждан более низкими ценами, лишь бы получить деньги от клиентов на ранней стадии возведения объекта. Однако закон о долевом участии допускает привлечение денег дольщиков только после получения гарантии Фонда гарантирования или разрешения акимата.

Таким образом, наш общественный мониторинг – это напоминание застройщику о необходимости соблюдения законодательства и уважение интересов дольщиков, это сигнал местному исполнительному органу о необходимости использовать весь пакет правовых и экономических инструментов к застройщику, нарушающему закон, это предостережение граждан от излишне рискованных и необдуманных сделок при заключении договоров по приобретению жилья.

– Как же строительным компаниям удается заключать договоры, не имея разрешения на привлечение денег дольщиков?

– Увы, на рынке некоторые строительные компании начинают строительство жилых зданий без выполнения требований закона, но в то же время собирают на строительство деньги от граждан, заключая с ними договоры, отличные от договоров долевого участия. Они объясняют клиентам, что договор заключается на основе гражданского законодательства с последующим заключением основного договора купли-продажи, либо когда будет получено разрешение на привлечение денег дольщиков. Однако закон о долевом участии допускает привлечение денег дольщиков только после получения гарантии Фонда гарантирования или разрешения акимата.

Общественный мониторинг показал, что без разрешительных документов на привлечение денег дольщиков действуют компании, список которых опубликован на сайте ассоциации.

Следует отметить, что в законе о долевом участии в жилищном строительстве не предусмотрено заключение предварительных договоров, в нем нет такого способа организации долевого участия в жилищном строительстве. Более того, в статье 7 закона прямо запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов иными способами, не предусмотренными указанной статьей.

– Закон о долевом участии в жилищном строительстве как раз и направлен против случайных строительных компаний? Все еще существует опасность встретить псевдозастройщиков?

– Такая опасность существует, хотя закон достаточно четко регулирует общественные отношения в сфере долевого участия в жилищном строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора. После начала работы нового закона 2016 года, по сути, новых долгостроев удалось избежать.

Но закон работает тогда, когда его положения четко выполняются всеми строительными компаниями. Это тот случай, когда некоторые застройщики из-за спешки получить прибыль пренебрегают требованиями закона по соблюдению разрешительных процедур.

Но если сам потенциальный дольщик заблаговременно до заключения договора вооружится достоверной информацией об отсутствии пакета разрешительных документов у застройщика, он может избежать убытков, выбрав надежную компанию, соблюдающую все требования закона.

– На что необходимо обратить внимание несведущему человеку при заключении договора долевого участия?

– Надо всегда помнить, что статья 3 закона запрещает привлечение денег физических и юридических лиц для строительства жилых домов в нарушение установленных требований, за исключением необходимости завершения проблемных объектов жилищного строительства. Более того, сделка по привлечению денег для строительства, совершенная в нарушение требований закона, признается недействительной.

Законом, а именно статьями 8, 9, 10, 18 и 20, установлен внушительный ряд правил для организации строительства способом привлечения денег дольщиков. Если сказать кратко, то на момент привлечения денег дольщиков, прежде всего, застройщик должен иметь значительный опыт строительства жилых домов, его уполномоченная компания обязана иметь земельный участок, проектно-сметную документацию, договор с инжиниринговой компанией, а также исключительно один банковский счет в банке второго уровня с использованием денег только на строительство жилого дома. На одном земельном участке может быть построен только один жилой дом (комплекс).

Должны быть обеспечены контроль за целевым использованием средств, контроль за строительством работ аккредитованной организацией, а также отчетность о ходе строительства в акимат или Фонд гарантирования. Важно, что только типовая форма договора, утвержденная государственным органом, может быть применена, при этом каждый договор подлежит учету в акимате.

Только в случае соответствия застройщика и уполномоченной компании этим требованиям они смогут получить гарантию Фонда гарантирования или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков.

Соблюдение всех этих требований требует финансовых затрат для застройщика, но это необходимо для надежной защиты прав дольщиков. Тем не менее некоторые застройщики, игнорируя правила, продолжают привлекать деньги граждан.

– Где можно получить информацию по застройщикам?

– Вся информация о застройщиках имеется в структурах местных исполнительных органов, поскольку застройщики не могут начать любое строительство без их ведома, тем более что застройщики ведут рекламную кампанию среди населения о строящемся жилье. В эпоху цифровых технологий получить необходимую информацию просто и быстро. Так, акимат Нур-Султана, управление городского планирования и урбанистики Алматы и Фонд гарантирования жилищного строительства регулярно выкладывают на страничках своих сайтов информацию о долевом участии в жилищном строительстве, где граждане могут узнать, какие строительные компании имеют разрешение на привлечение денег дольщиков, следовательно, остальные компании их не имеют.

– Можно ли нарушителей привлечь к ответственности за несоблюдение закона?

– У местных исполнительных органов есть все правовые и финансовые инструменты, чтобы повлиять на поведение застройщиков и порой они задействуются. К примеру, по смыслу статьи 41 закона, лица, привлекающие деньги физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве в нарушение требований, установленных законом, несут административную ответственность, предусмотренную главой 20 Кодекса об административных правонарушениях. Главное, чтобы механизм ответственности действовал безотказно в равной степени на всех участников строительного рынка.

* Партнерский материал с Ассоциацией застройщиков Казахстана.