Как купить жилье в Казахстане и не разориться

Вопрос приобретения жилья рано или поздно встает почти перед каждым казахстанцем: кто-то покупает собственную квартиру впервые, кто-то принимает решение о расширении жилплощади.

Прежде чем оформить ипотечный кредит, заемщику необходимо ознакомиться с программами, предложенными на рынке, сравнить условия по ним, проконсультироваться со специалис­тами, рассчитать примерную сумму ежемесячного платежа и только потом принимать окончательное решение.

В Казахстане приобрести квартиру, растянув выплаты за нее во времени, можно несколькими способами: среди них рассрочка от застройщика, ипотека по государственным программам, продукты Жилстройсбербанка, ипотечных организаций, кредитование в коммерческих банках.

Рассрочка от застройщика

Рассрочку предлагают многие строительные компании. От будущего заемщика требуется первоначальный взнос от 30% до 90% и в большинстве случаев – оплата минимальных процентов на остаток суммы. Срок рассрочки обычно небольшой, максимум три года, но требования к заработной плате, пенсионным отчислениям не такие жесткие, как по стандартной ипотеке.

Деньги на очень существенный первоначальный взнос и быстрое погашение оставшейся суммы рассрочки в короткий срок есть далеко не у всех, поэтому чаще всего этот вариант недоступен для среднестатистического казахстанца, который хочет приобрести жилье впервые.

Государственные программы

Программа «7-20-25», разработанная в Казахстане в 2018 году, предполагает покупку жилья только на первичном рынке от застройщика. Процентная ставка по программе составляет 7%, первоначальный взнос – от 20%, а срок кредитования до 25 лет. Квартира, которую выбирает заемщик, не должна быть дороже 25 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау и Шымкент, для всех остальных планка составляет 15 млн тенге.

Оператором программы выступила ипотечная организация «Баспана». Оформить такую ипотеку можно через восемь казахстанских банков, в том числе в Народном банке Казахстана, Bank RBK, Банке ЦентрКредит, Евразийском банке, АТФБанке, First Heartland Jysan Bank (ранее Цеснабанк) и Forte Bank.

Предположим, что будущий заемщик хочет приобрести жилье стоимостью 10 млн тенге по «7-20-25» на 15 лет, тогда ему необходимо будет внести первоначальный взнос в размере 2 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа по займу составит для него 71,9 тыс. тенге, а переплата примерно 4,9 млн тенге.

«Баспана Хит»

Ипотечная организация «Баспана» предлагает программу под названием «Баспана Хит». По ней можно купить жилье как на первичном, так и на вторичном рынке.

Первоначальный взнос – от 20% стоимости жилья, ставка на данный момент – 10,75% (она формируется из расчета «базовая ставка Национального банка РК +1,75%»). Максимальная стоимость жилья по программе «Баспана Хит» такая же, как по «7-20-25»: для городов Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау 25 млн тенге, для всех других – 15 млн тенге.

Ипотека «Баспана Хит» рассчитана на срок от трех месяцев до 15 лет. Для оформления кредита можно обратиться в те же банки, что и по «7-20-25».

Если заемщик решит оформить ипотеку на аналогичных условиях (стоимость жилья 10 млн тенге, срок – 15 лет), то будет оплачивать ежемесячно 89,7 тыс. тенге и переплатит за 15 лет уже значительно больше, около 8,1 млн
тенге.

«Орда»

Похожую программу предлагает и Казахстанская ипотечная компания с продуктом «Орда». Заемщик может приобрести жилье как и на первичном, так и на вторичном рынке. Если клиент полностью подтвердит свои доходы, то ставка по продукту составит 12%, при частичном же подтверждении 14%. Первоначальный взнос в первом случае будет гораздо меньше – от 30% стоимости жилья.

В отличие от «Баспана Хит» по этой программе жители Алматы и Нур-Султана могут занять уже значительно больше – от одного до 65 млн тенге, в других регионах до 40 млн тенге на срок до 20 лет.

Подать документы на участие в программе можно только через четыре банка: First Heartland Jуsan Bank, Банк ЦентрКредит, Евразийский банк и Kassanova.

В случае использования данного продукта при покупке квартиры за 10 млн тенге необходимо внести уже 30% от стоимости жилья – 3 млн тенге, ежемесячный взнос по кредиту составит 84 тыс. тенге, а переплата 8,1 млн тенге.

Ипотека в коммерческом банке

Ставки по ипотеке в казахстанских банках (исключая Жилстройсбербанк) варьируются от 15 до 21%, срок кредита может составлять до 20 лет.

В некоторых банках можно при покупке жилья в ипотеку обойтись без первоначального взноса – в таком случае заемщику необходимо предоставить дополнительный залог в виде недвижимости. Часть банков предлагает участникам зарплатных проектов первый взнос по ипотеке в размере 10%.

Стандартный первоначальный взнос начинается от 15 до 30% от стоимости жилья в разных банках. Максимальная сумма ипотечного займа для каждого индивидуальна и зависит от платежеспособности заявителя.

Если вернуться к нашему примеру ипотечного кредита на жилье стоимостью 10 млн и сроком 15 лет, то в одном из крупных казахстанских банков при первоначальном взносе 3 млн тенге и ставке по кредиту 20% ежемесячная сумма выплат окажется достаточно высокой и составит 122,9 тыс. тенге, а переплата за 15 лет – 15,1 млн тенге.

В еще одном банке, где первый взнос составляет только 15% (в нашем случае это 1,5 млн тенге)и ставке 21,49%, платеж каждый месяц заметно увеличивается – до 158,7 тыс. тенге, а переплата возрастает до 20 млн тенге.

Условие, соблюдение которого необходимо для получения ипотеки в БВУ: половина чистого дохода (за минусом затрат на оплату других кредитов) заемщика должна покрывать ежемесячный платеж по кредиту, в противном случае велика вероятность, что банк не одоб­рит ипотеку.

Ипотека Жилстройсбербанка

Еще один вариант приобретения жилья – ипотека Жилстрой­сбербанка (ЖССБ).Такой способ требует от потенциального заемщика времени для накопления средств на депозите банка и дисциплины с точки зрения сроков и сумм взносов.

Главное условие для участия в программах ЖССБ – открытие депозита в Жилстройсбербанке. Если будущий заемщик хочет приобрести жилье (неважно, на первичном или вторичном рынке) по минимальным процентным ставкам от 3,5% до 5%, то ему необходимо накопить от 50% от стоимости жилья и выдержать срок по депозиту в три года. Ставка кредитования здесь будет зависеть от оценочного показателя, который в свою очередь зависит от выполнения вышеназванных условий (5% – 16 баллов, 3,5% – 48 баллов). Максимальная сумма займа составляет 100 млн тенге.

При условии, что заемщик накопил на депозите 50% от стоимости жилья менее чем за три года, он может получить промежуточный заем по ставке от 7 до 8,5,% с последующим снижением до 5%. Максимальная же сумма займа, которую заемщик может получить на срок от шести месяцев до 25 лет, составляет уже 90 млн тенге.

Если у вкладчика нет возможности ждать или накопить 50% от стоимости жилья, то можно воспользоваться госпрограммами или собственной программой банка «Свой дом» и получить предварительный заем только на «первичку». Необходимо будет только накопить или внести не менее 20% от стоимости жилья. Ставка кредитования по программе «Нурлы жер» – от 5%, по «Свой дом» – 7% с последующим понижением до 5%.

Итак, если заемщик (в нашем примере) все же решил не переплачивать деньги по другим видам кредитов и у него даже нет первоначального взноса в размере 20% (2 млн тенге) для других программ, то для начала можно попробовать накопить этот взнос на депозите в банке в течение трех лет.

Для того чтобы клиент банка накопил 2 млн тенге, ему будет необходимо ежемесячно пополнять депозит на сумму 55,6 тыс. тенге в течение трех лет без учета государственных премий и процентов по депозиту. Накопив эту сумму, можно уже участвовать в льготных программах, реализуемых в банке.

Если клиент банка после трех лет накопления решил продолжить откладывать каждый месяц ту же сумму на депозите, то еще через 3,3 года он сможет накопить 50% от стоимости жилья для покупки однокомнатной квартиры. Если в этом случае клиент захочет оформить кредит на 15 лет на покупку квартиры стоимостью 10 млн тенге, как и в других наших примерах, тогда ставка по кредиту составит 3,5%, а сумма ежемесячного платежа –35,4 тыс. тенге. Переплата в данном случае составит только 1,4 млн тенге. Но в то же время стоит рассчитывать и оценивать затраты на арендное жилье в течение более шести лет, пока необходимая для покупки жилья сумма будет аккумулироваться на депозите ЖССБ.

Важные требования при одобрении ипотеки банком

При принятии решения о выдаче ипотеки банк тщательно рассматривает несколько условий для одобрения. В первую очередь это размер официальной заработной платы, во-вторых, срок и размер пенсионных отчислений будущего заемщика, в-третьих, кредитная история на протяжении трех последних лет, в-четвертых, затраты на ежемесячные платежи по другим займам, в-пятых, наличие гаранта, в-шестых, наличие другой недвижимости или ее отсутствие в течение последних пяти лет; и еще одно важное условие – количество иждивенцев в семье. Все перечисленное в совокупности может повлиять на решение банка о кредитовании и его условиях.

Ограничение ответственности

Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с ценными бумагами и иными активами указанных организаций.