Государство – самый крупный на рынке заказчик строительных работ и услуг. При планировании госбюджета необходимо знать, в какую сумму обойдется строительство жилого дома, школы или больницы. Для этого на основе проектной документации рассчитывается сметная стоимость строительства. Сейчас расчет идет ресурсным методом – он не так давно пришел на смену базисно-индексному методу, простому в применении, но дающему большие погрешности в условиях рыночной экономики.
В чем разница?
С 2003 года в Казахстане действовали сметные нормы и расценки на работы и материалы, в которых цены были зафиксированы по состоянию на 2001 год – это и есть так называемый базисный уровень цен. Чтобы привести эти цены в соответствие с реалиями, базисную цену умножали на индекс МРП. Индекс МРП рассчитывается просто – месячный расчетный показатель текущего года делится на МРП базисного, 2001 года. Этот метод называется базисно-индексным.
Ресурсный метод предусматривает совсем другой подход. Стоимость строительства в этом случае рассчитывается на основании норм расхода ресурсов (материалов, машин, человеко-часов рабочих-строителей) и текущей стоимости этих ресурсов – то есть стоимость строительства сразу рассчитывается в реальных ценах.
На инфографике отражен пример – как подсчитать стоимость 1 куб. м кирпичной кладки базисно-индексным и ресурсным методом.
В первом случае стоимость кладки стен на 1 куб. м составляет 7017 тенге в ценах 2001 года (они уже включают накладные расходы и сметную прибыль). Подсчитываем индекс МРП: для этого 2525 (МРП на 2019 год) делим на 755 (МРП на 2001 год). Получается, что при применении базисно-индексного метода в текущих ценах стоимость кубического метра кирпичной кладки составит 22 861 тенге.
Расчет ресурсным методом займет больше времени: сначала калькулируется стоимость всех ресурсов, необходимых для 1 куб. м кирпичной кладки. Это кирпич керамический 380 штук, по 44,96 тенге за штуку; раствор в количестве 0,24 куб. м по 14 814 тенге за куб. м; затраты на труд рабочих-строителей (со средним разрядом 2,7) – 4,54 человеко-часа по 1232 тенге; для подачи кирпича, раствора применяются башенные краны в количестве 0,4 машино-часа по цене 6220 тенге. Таким образом делается расчет для всех необходимых по норме ресурсов. Сумма всех прямых затрат в результате составляет 28 734 тенге. К ней рассчитываются, опять же по нормам, накладные расходы и сметная прибыль в размере 8%. При применении ресурсного метода оказывается, что стоимость кладки 1 кубометра кирпича в текущих ценах составит 37 273 тенге. Принципиальное отличие ресурсного метода – более высокая точность расчета за счет использования текущих цен на ресурсы.
Кто и как рассчитывает текущие цены?
Цены, которые используются при расчетах ресурсным методом, формирует Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры (КазНИИСА). Специалисты КазНИИСА используют несколько источников информации о стоимости ресурсов – это и официальная статистическая информация, и ведомственные статистические данные, и прайс-листы поставщиков строительных материалов. «Когда мы формируем расчетные стоимости ресурсов по нескольким источникам информации, это повышает достоверность полученных цифр. А для государства это очень важно, так как на строительство дорог, жилья и прочих объектов выделяются огромные средства», – объясняют представители КазНИИСА. Нельзя опираться только на один источник информации – например, прайс-листы поставщиков, поскольку это скорее желаемая цена продавца, на практике же по некоторым группам материалов разница с фактической ценой реализации может доходить до 20–30%. «Поэтому при формировании сметной стоимости ресурсов мы также применяем данные статистики. Статистические данные – это средние фактические цены, по которым осуществлялась отгрузка строительных материалов за отчетный период», – отмечают в КазНИИСА.
По оценке экспертов института строительства и архитектуры, рынок строительных материалов, особенно наиболее ценообразующих (бетоны, железобетонные изделия, металлопрокат, кирпичи и т. п.) не имеет большой стоимостной разницы. Они объясняют это тем, что рынок данных материалов уже устоялся, все производители хорошо друг друга знают и мониторят ценовую политику конкурентов. Информацию о ценах специалисты КазНИИСА получают в первую очередь от крупных поставщиков. Например, в Нур-Султане более двух десятков производителей товарного бетона, но действительно крупных из них только четыре, и именно они закрывают потребность более 80% строительных площадок города.
На рынке РК сегодня есть современные информационные системы, которые аккумулируют для пользователя информацию о стоимости строительных ресурсов – например, satu.kz, 1stroitelny.kz, sadi.kz. Некоторые из них заявляют о том, что обладают более точными и всеобъемлющими данными и могут заменить государственную систему мониторинга цен на строительные ресурсы. «Однако государство, планируя затраты на строительство, опирается на сметные нормы и цены, разрабатываемые нашим институтом – именно они являются неотъемлемым инструментом для планирования затрат на реализацию бюджетных инвестиционных проектов в строительстве. Многолетний опыт наблюдения за ценами на строительные материалы подтверждает высокую точность наших данных на дату формирования цен», – комментируют специалисты КазНИИСА. В то же время они отмечают, что институт постоянно совершенствует систему расчета стоимости ресурсов.
Как изменились цены
Постоянный мониторинг стоимости стройматериалов и услуг позволяет специалистам КазНИИСА отслеживать динамику цен и выявлять факторы, повлиявшие на их изменение. По просьбе «Курсива» представители института строительства и архитектуры рассмотрели изменение сметных цен на отдельные строительные материалы с 2016 года.
Сметная стоимость керамического кирпича М150 выросла за три года на 59,3%, силикатного кирпича М125 – на 28,4%. И в том, и в другом случае, по оценке экспертов КазНИИСА, рост цен вызван увеличением объемов строительства в стране и реакцией рынка на спрос.
Сметная цена асфальтобетона увеличилась на 15,7%, при этом резкий скачок цен произошел с 2018 на 2019 год – на 13,6%, тогда как с 2016-го по 2018 год ежегодное колебание составляло 0,2–1,6%. Можно сказать, что резкий скачок цен вызван массовым строительством и ремонтом автомобильных дорог за счет государственных инвестиций.
Сметная цена арматуры выросла в 2,3 раза, но динамика постепенно замедляется, здесь наблюдается изменение цены в сторону снижения роста и стремление к стабильности.
Сметная цена двустворчатых оконных блоков из ПВХ с однокамерным стеклопакетом и шириной профиля 60 мм увеличилась на 19% (из расчета на 1 кв. м). Резкий рост цен – на 25,6% – произошел в 2016–2017 годы, а в следующие два года наблюдалось снижение – на 4,2% и 1% соответственно. В этом случае, говорят специалисты КазНИИСА, тенденция на сохранение и даже уменьшение цены обусловлена развитием местной строительной индустрии – в Казахстане появилось достаточно современных предприятий, занимающихся изготовлением оконных и дверных блоков из ПВХ-профилей.
Сметная цена полиэтиленовых труб для водоснабжения питьевой водой с 2016-го по 2018 год тоже дорожала, а в последний год – снижается. Эта динамика аналогична процессам предыдущего примера, когда цены поднялись на фоне спроса, но затем стоимость продукции стабилизировалась и даже снизилась за счет развития местного производства.
Объем строительства жилья в Казахстане растет
Государственная программа «Нурлы жер» способствует росту жилищного строительства в Казахстане.
За шесть месяцев 2019 года в жилищное строительство привлечено 605,7 млрд тенге инвестиций, что выше уровня 2018 года на 15,5%. На 1 тенге государственных средств привлечено 7,4 тенге частных инвестиций. Годовой объем инвестиций в жилищное строительство в Казахстане перевалил за триллион тенге в 2017 году, когда в республике стартовала программа «Нурлы жер».
Напомним, что цель «Нурлы жер» – повышение доступности жилья для населения. Инструменты, которые для этого используются: субсидирование процентной ставки по ипотеке, субсидирование займов застройщиков, подведение инженерно-технической инфраструктуры к строительным участкам, в том числе – для индивидуального строительства.
Последний из пунктов важен, поскольку многоквартирное строительство развивается главным образом в достаточно крупных городах. По данным статистики, чуть меньше половины общей площади введеного в эксплутацию жилья в Казахстане сейчас – это именно ИЖС. Например, для 2018 года показатели были следующими: общая площадь введеного в эксплутацию жилья составила 12,5 млн кв. м, из них площадь индивидуальных домов – 5,9 млн кв. м.
На конец июля 2019 года в стране было введено в эксплуатацию 6,5 млн кв. м жилья, всего по республике сдано в эксплуатацию 55 849 единиц жилищ, в том числе – 24 013 индивидуальных домов, эти данные приводит пресс-служба Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК. Увеличение объемов ввода жилья в сравнении с прошлым годом продолжается в семи регионах. Лидерами по вводу жилья являются Туркестанская (130,9%), Кызылординская (128,7%), Костанайская (118,6%) области. Снижение темпов по вводу жилья отмечается в Мангистауской области (87,7%) и в Нур-Султане (64,1%).
Индекс физического объема по строительной отрасли за январь-июль 2019 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 111,5%. Положительная динамика наблюдается в восьми регионах. Лидерами являются Кызылординская (275,5%), Карагандинская (193,6%), Атырауская (129%) области. Снижение показателя отмечается в трех регионах: в Мангистауской (-30,4%) области и в городах Нур-Султан (-12,5%) и Шымкент (-34,4%).
«Этим регионам необходимо активизировать работу с частными застройщиками. В целом годовой план будет достигнут за счет повышения темпов строительства в других регионах», – сообщил глава МИИР РК Роман Скляр. По информации министра, для своевременного ввода жилья предусмотрено 81,7 млрд тенге на подведение соответствующей инженерной коммуникации к строительным площадкам.
Сейчас разрабатывается новая редакция программы «Нұрлы жер» – в нее планируется включить вопросы тепло-, водоснабжения и водоотведения, модернизации коммунального сектора и ремонта домов. Новую редакцию программы планируется утвердить до конца года.
