Как изменились цены на вторичное жилье и новостройки в Казахстане
В Петропавловске стоимость 1 квадратного метра выросла на 7,2% – со 196,9 тыс. тенге в начале 2019 года до 211,1 тыс. тенге в прошлом месяце. Для сравнения: в Алматы недвижимость поднялась только на 2,8%, в Нур-Султане за указанный период напротив подешевела на 0,7%. На востоке Казахстана самая дорогая квартира продается за 29 миллионов тенге, а цена элитного коттеджа достигает 150 миллионов тенге.
Эксперты рынка отмечают влияние государственных программ по строительству жилья на стоимость квадратных метров на западе РК. Но в целом, по мнению риелторов, тенденция «заезжай и живи», прижившаяся в обеих столицах республики, уже в скором будущем плавно переместится и в регионы. Впрочем, по ценовому вопросу, с точки зрения экспертов рынка, до конца года кардинальных перемен не предвидится.
Коммуникаций нет, но вы держитесь
Ввод в эксплуатацию некачественно построенного жилья, нарушение сроков работ, споры с частными лицами – и это лишь часть вопросов из большого списка проблем Петропавловска.
Больше 10 лет назад началась интенсивная застройка города – с микрорайона «Береке». В 2017 году местные власти признали, что микрорайон разместили на заболоченном участке. Это создало сложности строителям и проблемы новоселам. Активное домостроительство переместилось в южную часть Петропавловска, но и сегодня оно часто ведется на не подготовленных к этому участках. Строители уже неоднократно просили местные власти готовить территории заранее, обеспечивая будущие жилищные комплексы инженерными сетями и подъездными путями. Однако в разрастающемся здесь микрорайоне «Жас Оркен» ряд новостроек сдавались без подключения к теплу, электричеству и водоснабжению.
Такая ситуация, например, произошла с домом, построенным компанией «Казградстрой». Это был один из последних проектов предприятия, специализировавшегося на возведении коммерческого жилья. Сегодня оно покинуло рынок, на котором активна теперь только одна фирма. В регионе о проблеме «Казградстроя» заговорили, когда больше 30 петропавловцев – участников долевого строительства не смогли вовремя въехать в свои квартиры. Начав возводить в 2015 году новостройку, фирма несколько раз
переносила сроки сдачи объекта.
В марте 2018 года дом все еще не был подключен к коммуникациям. При том, что дольщики уже по полгода и больше платили ипотеку за жилье. Проблему до конца не решили и сегодня, хотя семьи в дом заселились. В 2018 году в СКО сдали более 2 тыс. новых квартир. В текущем году в регионе введут в эксплуатацию 2,2 тыс. квартир. Очередь на собственные квадратные метры сегодня превышает 19 тыс. человек, из которых около 7 тыс. относятся к социально уязвимым слоям населения. В Петропавловске возводится 10 многоэтажных жилых домов и еще 18 одноэтажных в микрорайоне «Солнечный».
Согласно июньскому исследованию портала krisha.kz, в среднем стоимость 1 кв. м составила почти 206 тыс. тенге. В июле текущего года этот показатель превысил уже 211 тыс. тенге. Двухкомнатная квартира в панельном доме на вторичном рынке обойдется покупателям примерно в 9 млн тенге. В кирпичном цена за такую же квадратуру может достигнуть 11 млн тенге. 1 кв. м в новостройке стартует от 140 тыс. тенге, по этой цене, как правило, реализуют жилье, построенное по госпрограммам.
Спрос ниже предложения
Вторичный рынок в городах ВКО перенасыщен
В крупных городах Восточного Казахстана насчитывается около семи тысяч предложений о продаже квартир и домов на любой, даже самый взыскательный вкус – от 1-комнатной «сталинки» до 3-этажного особняка со всеми удобствами. Такое же разнообразие по уровню комфортности присутствует и на рынке арендного жилья.
1-комнатные квартиры в Усть-Каменогорске предлагаются по цене от 2,9 млн до 9 млн тенге. Стоимость самой дорогой 2-комнатной квартиры достигает 14,7 млн тенге. Средняя цена на этот тип жилья в городе составляет от 6 млн до 12,6 млн тенге. 3-комнатные секции хозяева оценивают от 14,4 млн до 24 млн тенге, а 4-комнатные квартиры предлагают до 29 млн тенге. В Семее цена на 1-комнатные квартиры такая же, как и в Усть-Каменогорске. Двушки несколько дешевле – от 5,7 млн тенге до 12,3 млн тенге. Цены на 3-комнатные колеблются от 8 млн до 15 млн тенге. Самая дорогая 4-комнатная квартира в Семее продается по цене 22 млн тенге, а самая дешевая – 2,8 млн тенге.
Частный сектор
«Когда на продажу выставлены квартиры 15–20-летней давности, здесь успех зависит от реальной назначенной цены. Если она соответствует рыночной стоимости, ее можно быстро продать. Гораздо сложнее обстоит дело с частными домами. Тут даже не важен возраст дома. Проблема в том, что для приобретения частного жилища почти невозможно оформить ипотечный кредит. Значит, вариант один – заключение сделки за наличный расчет. А это всегда дешевле, чем при оформлении ипотеки. Поэтому случаев продажи домов единицы, а предложений – десятки», – прокомментировал ситуацию на вторичном рынке жилья Семея руководитель агентства недвижимости «Акрополь» в Семее Станислав Металлиди.
Тем временем владельцы частных домостроений и коттеджей как в Усть-Каменогорске, так и в Семее в объявлениях указывают достаточно высокие цены на свою недвижимость. Достаточно скромные домики из двух-трех комнат 1970-1980-х годов постройки оцениваются в сумму от 3,5 млн до 12 млн тенге в Усть-Каменогорске. В Семее такое жилье стоит от 3 млн до 7 млн тенге. На порядок дороже дома более новые. Здесь разбег от 6 млн до 16 млн тенге (Усть-Каменогорск) и 5,5 млн до 15 млн тенге (Семей). Что же касается коттеджей в два и три этажа, то их стоимость варьируется от 16 млн до 150 млн тенге в областном центре и от 15 млн до 75 млн тенге в соседнем с ним крупном городе.
По словам Станислава Металлиди, цены на недвижимость в Семее стабильны уже несколько лет. Самый существенный скачок цен произошел после девальвации тенге, когда цена доллара в одночасье увеличилась вдвое. И хотя с тех пор цены на недвижимость стали привязывать к тенге, ситуация от этого не изменилась.На вторичном рынке они держатся на одном уровне уже в течение нескольких лет.
Выгодный бизнес
Достаточно широко в ВКО представлен рынок аренды жилья различного класса комфортности. Цены на апартаменты, которые можно арендовать на длительный срок с ежемесячной оплатой, – в диапазоне от 150 тыс. до 550 тыс. тенге. Чаще всего это 2-4-комнатные квартиры в домах разных лет постройки, но расположенные в центральной части города, где есть спальные районы с удобными парковками и тихими дворами. Стоимость аренды жилья напрямую зависит от состояния квартиры: количество комнат, роскошный ремонт, авторский дизайн, полный набор бытовой и оргтехники, дорогая мебель.
«Заниматься арендным бизнесом жилья на длительный срок – это всегда выгодно. Особенно если квартира находится в новом доме, был сделан ремонт и мебель соответствует самому высокому классу. На такие квартиры всегда есть спрос», – считает юрист, заместитель директора ТОО «X-RealtyCompany» в Семее Айжан Арикбаева.
По ее словам, цены на арендное жилье высокого класса в Семее колеблются от 150 тыс. до 250 тыс. тенге в месяц. Стоимость аренды во многом зависит от района, где расположен жилой дом, а также его технических характеристик.
Что касается категории арендаторов элитных квартир, чаще всего это руководители крупных компаний и организаций, которые приезжают в Семей или Усть-Каменогорск на определенный срок, и аренду квартиры за них оплачивает фирма. Как правило, срок командировки длится не более года. Поэтому 12-14 месяцев – самый популярный срок аренды жилья на рынке городов ВКО.
По мнению Айжан Арикбаевой, не менее активен и рынок длительной аренды жилья ниже классом. Обычно 2-3-комнатные квартиры стоимостью от 60 до 80 тыс. тенге в месяц снимают семьи со средним доходом.
Где густо, где пусто
Эксперты отмечают, что в Караганде покупатели отдают предпочтение новостройкам. Однако остальные города области вряд ли могут похвастаться бурными темпами строительства. Здесь жилье возводят в малом количестве и только по госпрограммам.
Согласно информации сайта korter.kz, на котором собраны предложения от застройщиков со всего Казахстана, средняя стоимость на первичное жилье в Караганде в зависимости от его класса (эконом, комфорт, бизнес) и района города варьируется в переделах от 195 тыс. до 250 тыс. тенге за кв. м. 1-комнатную квартиру в новостройке можно приобрести в среднем за 10 млн тенге (43 кв. м), 2-комнатную – за 15 млн тенге (62 кв. м). Цена на 3-комнатную квартиру варьируется от 22 млн тенге (80 кв. м) до 116 млн тенге (166 кв. м). Стоимость квадрата в элитной многоэтажке составляет 695 тыс. тенге. На вторичном рынке стоимость 1-комнатной квартиры 7 млн тенге (34 кв. м), 2-комнатной – 9 млн тенге (50 кв. м), 3-комнатной – 16 млн тенге (80 кв. м).
По данным сайта krisha.kz, в других городах Карагандинской области, где строительство практически не ведется, жилье на вторичном рынке стоит еще дешевле. В Темиртау двухкомнатные апартаменты площадью 47 кв. м отпускают с рук за 6 млн тенге, в Жезказгане и Балхаше – за 5 млн тенге, в Шахтинске – за 4 млн. Соответственно, на однокомнатные и трехкомнатные цены на порядок ниже, чем в областном центре.
Больше высоток – дешевле вторичка
В разрезе западного региона лидером по дешевизне квартир является Актау. В городе работают 80 частных компаний-застройщиков, которые всего за пять лет застроили 10 новых микрорайонов. Самые дорогие квартиры – в нефтяной столице страны Атырау, но и здесь риелторы прогнозируют падение цен на вторичном рынке недвижимости: в городе массово началось строительство высотных новостроек.
Актобе: вторичка дорожает
Руководитель агентства недвижимости «Амир» Гульнара Ан рассказала «Курсиву», что средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости Актобе – 150–170 тыс. тенге. При этом она подчеркивает, что на окраинах Актобе – в микрорайонах «Шанхай», «Жилгородок», «Авиагородок» – можно найти квартиру и за 130 тыс. тенге за кв. м. В центре Актобе квартиры с той же площадью с хорошим ремонтом продаются дороже – 170–180 тыс. тенге за кв. м. Самым востребованным на данный момент среди покупателей является микрорайон «Батыс-2»: квартиры здесь стоят уже 200 тыс. тенге за кв. м.
Гульнара Ан также отмечает, что цены на вторичное жилье в Актобе выросли на 5–10% по сравнению с июлем-августом 2018 года. Если, к примеру, в августе 2018 года трехкомнатную квартиру в Актобе можно было купить за 9–9,5 млн тенге, то сейчас аналогичная квартира стоит 10–12 млн тенге. Эксперт связывает это с активным действием госпрограмм льготного ипотечного кредитования. По ее словам, до 70% квартир в Актобе покупатели оформляют в ипотеку и всего 30% – за наличные деньги. Гульнара Ан считает, что вторичка постепенно теряет свою привлекательность: покупатели с наличкой охотнее идут на первичный рынок жилья.
«Сейчас в Актобе идет строительный бум: возводится много многоэтажных домов. При желании первичное жилье в черновой отделке в Актобе можно найти за 120–180 тыс. тенге за кв. м. И люди выбирают первичку, потому что они хотят квартиры с удобной планировкой: большой кухней, стеклянной лоджией, просторными комнатами», – говорит г-жа Ан.
Сейчас, по ее словам, фирмы-застройщики Актобе с целью привлечения клиентов стали активнее работать с Жилстройсбербанком, сами выдают своим к лиентам жилищные кредиты или же предоставляют жилье в рассрочку на несколько лет. Некоторые застройщики предлагают покупателям квартиры по цене 140 тыс. тенге за кв. м. И квартиры в их домах уже распроданы, хотя строительство еще ведется.
По мнению риелтора Актобе, до конца года цены на жилье в городе будут стабильными – предпосылок для роста цен нет.
Атырау: цены стабильно высокие
Менеджер по продажам агентства недвижимости «Экспресс» Татьяна Ан пояснила «Курсиву», что цены на жилье в Атырау по сравнению с прошлым годом остались неизменными. Однако риелтор прогнозирует, что уже в следующем году вторичное жилье в Атырау начнет дешеветь в пределах 5–10%.
«У нас очень дорогое жилье: 1 кв. м на вторичном рынке стоит от 180 тыс. до 250 тыс. тенге. Но спрос на вторичку постепенно падает. В прошлом году к нам на строительный рынок зашла компания BI Group, они строят высотные элитные дома, и их квартиры люди раскупают уже на этапе строительства», – рассказывает Татьяна Ан.
Риелтор отмечает, что даже сравнительно недавнее жилье, построенное по госпрограмме в 2009–2015 годах, уже не пользуется популярностью. Продавцы выставляют, к примеру, свои квартиры в микрорайоне «Нурсая» по цене за 200 тыс.–250 тыс. тенге за кв. м, но спроса на них нет – качество строительства этих домов оставляет желать лучшего. Квартиры на первичном рынке стоят дороже – 280 тыс.–350 тыс. тенге за кв. м, и люди готовы платить за комфорт.
Актау: застройщики сбили цены
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Мир жилья» Рустам Шагбанов рассказал, что до 70% покупателей недвижимости рассматривают только вариант приобретения нового жилья.
«Цены на вторичное жилье по сравнению с прошлым годом упали на 5–10%. Сейчас в нижней части города однокомнатную квартиру до 20 кв. м можно купить за 2 млн тенге», – говорит г-н Шагбанов, отмечая, что самые дорогие варианты жилья – это квартиры с видом на море: в них стоимость 1 кв. м уже составляет 280 тыс.–290 тыс. тенге.
Он считает, что погоду на рынке недвижимости сделали частные застройщики: за несколько лет они построили уже 10 новых микрорайонов. На данный момент, по словам риелтора, в Актау строится около сотни домов, работают не меньше 80 застройщиков. Рустам Шагбанов объясняет,
что на начальном этапе строительства квартиру в новостройке можно купить за 100 тыс. тенге за кв. м. Уже по завершении строительства цена на квартиры в новостройках вырастает до 140 тыс.–150 тыс. тенге за кв. м.
«Сейчас цены на вторичном и первичном рынке жилья практически сравнялись. Людей не пугает то обстоятельство, что новые дома сдаются в черновой отделке и в них придется вложить еще 50% от стоимости. Покупатель хочет приобретать новое жилье высокой комфортности, улучшенной планировки», – говорит Рустам Шагбанов.
Особенностью сделок купли-продажи жилья в Актау, по словам риелтора, является то, что 50% из них приобретается за наличные деньги в основном в рассрочку на 1,5–2 года. Зачастую так приобретают жилье семьи нефтяников из города Жанаозена: вносят наличкой предоплату до 5 млн тенге за строящуюся квартиру и оставшиеся деньги доплачивают в течение двух лет. В ипотеку жилье приобретают в основном бюджетники и военнослужащие по линии Жилстройсбербанка.
Рустам Шабганов считает, что ждать серьезных изменений на рынке недвижимости Актау не стоит: цена падать не будет – строить дешевле, практически себе в убыток, застройщики не будут. Что касается вторичного рынка, то возможна корректировка в сторону снижения цены на 5–10%.
Уральск: дефицит новостроек
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Контакт» Ермек Кужасов рассказал «Курсиву», что за год цены на жилье в Уральске выросли на 20%. Так, если стандартная двушка в панельном доме в августе 2018 года стоила 8 млн тенге, то сейчас уже 9,2 млн тенге. Этот рост цен риелтор объясняет, как и его коллеги в Актобе, гибкими условиями государственных ипотечных программ. Участники госпрограмм хотели бы купить новые квартиры улучшенной планировки, но первичный рынок жилья в Уральске локален: частные застройщики возводят единичные дома в разных районах города, а не целые микрорайоны, как это происходит в других областях.
«На рынке недвижимости Уральска представлено свыше 3 тыс. квартир на вторичном рынке. При этом новых квартир строится в сотни раз меньше. Из общего количества жилья в городе всего 10% – это новостройки. Спрос на них огромен, рынок первички голодный. Новые квартиры раскупаются еще на этапе строительства», – говорит Ермек Кужасов.
По его словам, цены на жилье на первичном и на вторичном рынке сравнялись: 160 тыс.– 170 тыс. тенге за кв. м. Эксперт уверен, что нет никаких предпосылок к падению цены. При этом и резкого взлета цен на жилье в городе он не прогнозирует.
Квадрат дорожает
По оценкам профессионалов, стоимость жилой недвижимости в Шымкенте неизменно увеличивается. Горожане предпочитают покупать вторичку из-за недоступности новых квартир по цене.
Что влияет на цену
С приближением осени в Шымкенте просыпается рынок недвижимости. Как отмечает глава одного из городских риелторских агентств Джавлан Кабылбеков, после июльского затишья, когда люди находятся в отпусках, в августе начинается небольшой подъем, а затем наступает время активных продаж. При этом, как утверждает эксперт, количество сделок по сравнению с прошлым годом кардинально не изменилось.
«Жилье в центре города площадью около 30 кв. м можно найти в пределах 6-7 млн тенге. Благоустроенные двухкомнатные квартиры площадью 50 кв. м в мае мы продавали в пределах 10 млн тенге. Сейчас их цена увеличилась на 400–500 тыс. тенге», – говорит Джавлан Кабылбеков.
Фиксируют риелторы и влияние государственных программ по строительству жилья на стоимость квадратных метров.
«Сейчас в жилом микрорайоне «Шымсити» строится много домов по госпрограмме, в которой государством установлена цена в размере около 180 тыс. тенге за квадратный метр. Весь рынок тянется за этими программами, и, соответственно, стоимость вторички тоже», – говорит г-н Кабылбеков.
Дорогие новостройки
Шымкент по стоимости жилья уверенно входит в пятерку самых дорогих городов страны. По данным Комитета по статистике, средняя цена квадратного метра жилья в столице составляет 349 тыс. тенге. Стоимость квадрата нового жилья в Шымкенте в апреле 2019 года составляла 320,6 тыс. тенге. Для сравнения: в Алматы – 333 тыс. тенге. Но отличительная черта обеих столиц в сравнении с третьим мегаполисом в том, что цена на вторичное жилье выше стоимости нового.
Как считает руководитель шымкентского агентства недвижимости «Лидер» Александр Дзюба, рыночная цена новой жилплощади для большинства горожан недоступна. «У нас самую дешевую двухкомнатную квартиру даже на пятом этаже можно купить за 7–7,5млн тенге, а в первичке и однокомнатную за эти деньги не купишь», – говорит риелтор.
Рост стоимости жилья в Шымкенте риелтор оценивает как значительный. Согласно его анализу, только за июль подорожание составило около 1 млн тенге на единицу жилой площади.
«Если ранее наиболее востребованные двухкомнатные квартиры были по 7,5 млн тенге, то сейчас начинаются от 8,5 млн тенге. И то, вторые-третьи этажи дороже. Состояние подобных квартир – «заходи и живи». Если жилье с евроремонтом и мебелью, то оно продается от 9 млн тенге. Есть предложения и по 10, и по 11 млн тенге, но такая цена явно завышена», – считает Александр Дзюба.
По словам риелтора, квартиры в кирпичных домах значительно дороже. Если жилье в центре города, то цена на двухкомнатные квартиры начинается от 14 млн тенге и доходит до 18–20 млн тенге. Трехкомнатные – от 16 млн тенге, порой даже без ремонта.
Павел Притолюк, Екатерина Гуляева, Ксения Безкоровайная, Людмила Калашникова, Сергей Павленко
