Как пешеходные зоны влияют на стоимость недвижимости вокруг
В 2019 году у Алматы сменился аким. Бакытжан Сагинтаев пришел на место Бауыржана Байбека, который без малого четыре года воплощал в Алматы идеи Яна Гейла. В городе появились велодорожки, одностороннее движение в центре, выделенные полосы для общественного транспорта. И пешеходная улица Панфилова – новая достопримечательность южной столицы, опыт трансформации которой дает возможность оценить, как такие зоны влияют на бизнес.
Глобальный тренд
Политика перехода от «автомобильного» города к «пешеходному» на профессиональном языке называется «педестрианизация», объясняет управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова. Ограничение движения автотранспорта должно снизить его воздействие на экологию и повысить безопасность пешеходов. Мировой опыт показывает, что еще один эффект от улучшения пешеходной инфраструктуры – экономический. Одной из первых стран, начавших внедрение пешеходных улиц, была Германия.
К 1980-м годам почти каждый крупный город там сделал центральные улицы пешеходными. Реакция со стороны автомобилистов, владельцев недвижимости и работавших в центре предпринимателей была, мягко говоря, неоднозначной. Однако спустя пять лет пешеходный поток в центре немецких городов вырос на 70%. Исследования выявили, что 80% ритейлеров на пешеходных улицах показали увеличение торговых оборотов.
Пеший трафик в Алматы
Реконструкция Панфилова закончилась осенью 2017 года. Данные, собранные в 2018 году с помощью Big Data телеком-оператором «Кселл» для Центра развития Алматы, показали: в 2018 году рост числа пешеходов на улице Панфилова составил не менее 40%, в основном за счет горожан из других районов. В апреле 2019 года подразделение «Алматыгенплана» совместно с КазГАСА провело исследование проходимости улиц Жибек жолы и Панфилова. Результаты: наибольшая активность гуляющих наблюдается днем и вечером, особенно в выходные, тогда трафик возрастает более чем на 50%. Из-за возросшего пешеходного трафика горожане, проживающие в районе пешеходных улиц и привыкшие к тишине и уединению, стали менять свои прогулочные маршруты.
«По Панфилова я теперь гуляю гораздо реже, из-за того что там очень много людей. Но соседние парки и скверы плохо освещены. Например, в парке 28 панфиловцев вокруг собора светло, а аллеи освещены плоховато. Такое ощущение, что всех заставляют гулять по Панфилова», – посетовал директор ЦСО «Пеликан» Фуат Курмакаев.
Жилье мое
Владельцы выставленных на продажу квартир на Панфилова, узнав о предстоящем преобразовании улицы, решительно повысили цены на свою недвижимость – добавили до трети от первоначальной стоимости. Некоторые и вовсе сняли объекты с продажи «до лучших времен» в уверенности, что наличие пешеходной зоны поднимет рейтинг недвижимости в этом районе, вспоминает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.
С одной стороны, собственники жилья угадали: район действительно стал популярным для променада. Но цены выросли не столь значительно, как надеялись владельцы жилья, и во многом на этот рост повлияло общее оживление на рынке недвижимости.
«Изменения стоимости квадратного метра жилой недвижимости в прилегающих домах происходили согласно тенденциям текущего года», – подтверждает эксперт рынка недвижимости Елена Грива.
Одна из причин, почему ожидания собственников не оправдались, – люди не стремятся покупать квартиры для постоянного проживания в непосредственной близости от пешеходной зоны. Кроме того, с ростом популярности района квартиры здесь все охотнее снимают приезжие арендаторы, и это снова сыграло не на руку продавцам квартир.
«Если в подъезде большинство квартир сдается в аренду, то для покупателей это весомая причина искать другое предложение», – говорит Лариса Степаненко.
А вот собственники, сдающие жилье в аренду, явно выиграли после преобразований: туристы с удовольствием арендуют жилье на пешеходных улицах.
Коммерция на пешеходах
Цены на коммерческую недвижимость в этом районе, по данным экспертов, выросли до 35%. Если в 2015 году офисы на Панфилова продавались по 597 тыс. тенге за квадратный метр, то уже через год, в октябре 2017-го, «квадрат» подскочил на 27%, до 757 тыс. тенге, а в 2019 году превысил 800 тыс. тенге. Магазин, стоивший в 2015 году 670 тыс. за «квадрат», за два года вырос в цене почти на 28%. Такие данные приводит Елена Грива.
Однако дефицит парковок для автотранспорта в центре города делает покупку коммерческих площадей в непосредственной близости от пешеходных зон уже не столь привлекательной.
«Мы наблюдаем долгосрочные продажи некоторых объектов, так как продавцы, уповая на локацию в центре города, хотят получить цену выше, чем им предлагают покупатели. Для покупателя цена складывается из срока окупаемости объекта, и они не собираются переплачивать – предпосылок для роста цен на рынке недвижимости не предвидится», – говорит Лариса Степаненко.
Возможность подъезда к заведению важна для офисов, ресторанов и крупных магазинов. Еще одна сложность – несоответствие выставленных на продажу коммерческих площадей современным требованиям. Увеличение полезной площади для создания больших залов требует перепланировки, а она может повлиять на сейсмобезопасность здания. В результате перестройка либо невозможна, либо требует долгого согласования. В таких условиях преимущественное развитие получают небольшие заведения общепита и ритейла, ориентированные на пешеходов.
По данным Colliers International, реконструкция улиц дала мощный толчок для развития сегмента F&B (Food and Beverage, еда и напитки. – «Курсив»). В 2018 году в Алматы открылось более 50 точек общепита, большинство из которых в квадрате улиц Макатаева, Абая, Наурызбай батыра и Достык. За 11 месяцев 2019 года открылось более 30 ресторанов и кафе, в основном в районе реконструированных пешеходных зон. Здесь же самые высокие арендные ставки для коммерческой недвижимости – в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. тенге за квадратный метр в месяц.
Куда шагает Алматы
Аналитики Colliers International прогнозируют, что дальнейший переход на концепцию «города для пешеходов» продолжит стимулировать развитие рынка стрит-ритейла в Алматы, сопровождаясь появлением новых точек розничной торговли и общепита и ростом арендных ставок.
Развитый сегмент F&B – это еще не весь стрит-ритейл. Мировая практика показывает, что успешный стрит-ритейл возникает там, где соблюдены все факторы для его развития: технические характеристики зданий отвечают запросам успешных игроков рынка, обеспечена транспортная доступность, коммерческие объекты соответствуют точкам притяжения целевой аудитории.
Развитие улицы, ориентированной на бюджетных пешеходов, требует удобного доступа на общественном транспорте, развития общепита и торговли, а также точек притяжения, привлекающих демократичный целевой трафик. Торговые коридоры люксового сегмента требуют удобных путей доступа на личном транспорте, достаточного числа парковок и «магнитов» для притяжения целевой аудитории с высокой платежеспособностью. Тогда на улицы придут торговые точки и рестораны с уникальными авторскими форматами и флагманские магазины ведущих брендов, как это происходит в туристических столицах мира.
Пешеходные торговые коридоры Алматы пока не имеют четкой концепции и создаются преимущественно в центре города со старым жилым фондом и ограничением доступа автотранспорта. Поэтому, похоже, пока они могут претендовать лишь на бюджетный сегмент с обширным общепитом.
