Стоимость высококлассного жилья в 27 крупнейших городах мира в 2020 году вырастет в среднем на 1,8%. Это лучше, чем 0,1% в 2019 году, но значительно ниже пикового роста на 9,3% в июне 2013 года. Такие данные приводит агентство недвижимости Savills в своем исследовании SavillsWorldCitiesPrime.
Есть рынки, которые бросают вызов этой тенденции: в Лиссабоне, Москве и Сиднее благодаря низким процентным ставкам и растущему спросу в 2020 году ожидается повышение цен на 6–8%.
Европа
В Лиссабоне ожидается самый большой рост цен на элитную недвижимость – 6%–7,9%. Стимулом для роста, как и прежде, останется превышение спроса над предложением. Международные покупатели все еще инвестируют в жилую недвижимость города значительные средства, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы.
В Москве в текущем году благодаря восстановлению внутренней экономики и развитию ипотеки ожидается рост цен на 6%–7,9%. Более 97% сделок приходится на внутренний рынок.
Париж и Амстердам вновь стали привлекательными городами для инвестиций в Европе. Прогнозируется, что в 2020 году цены вырастут на 4%–5,9%. Стимулом для инвестиций является относительная безопасность этих рынков и низкие или даже отрицательные процентные ставки.
В 2019 году Берлин был самым сильным игроком в стоимостном выражении, показав рост на 8,8%. Прогноз на ближайший год зависит от введения ограничения на аренду. (Принятие законопроекта о заморозке арендной платы на жилье на пять лет, кроме соцжилья и новостроек, ожидается в первом квартале 2020 года. – «Курсив»). Если закон не вступит в силу, то ожидается, что цены на первоклассное жилье в 2020 году снова будут расти, хоть и более низкими темпами, на 2%–3,9%.
Высокая неопределенность последних лет в Лондоне привела к снижению цен на элитную жилую недвижимость. Но, учитывая новое консервативное большинство в Вестминстере и появление хоть какой-то конкретики вокруг Brexit, существует перспектива восстановления рынка. Прогнозируется, что цены в лучших районах Лондона вырастут на 2%, что выше показателя 2019 года, но слабее роста предыдущих лет из-за повышения налогов и менее благоприятных обменных курсов для иностранных покупателей.
Женева, где доля иностранной недвижимости очень высокая (доля постоянных иммигрантов в Швейцарии, по данным госсекретариата по миграции, одна из самых больших в мире – около 25% населения в 2018 году. В Женеве постоянные иммигранты составляют 8,4% населения. – «Курсив»), в 2020 году, по всей вероятности, сохранит стабильность, рост цен не более 1,9%.
В Мадриде и Барселоне – замедление строительства из-за нехватки доступного жилого фонда и новых площадей для застройки. Сохраняется активный спрос на элитную жилую недвижимость со стороны внутренних и международных покупателей. Цены предположительно останутся на уровне 2019 года.
США
Снижение цен в Лос-Анджелесе, Майами и Нью-Йорке в прошлом году было связано с избытком предложения на рынке первоклассного жилья. В Нью-Йорке, привыкающем к повышенным ставкам налога на недвижимость, в 2019 году наблюдался спад продаж. Ожидается, что и в 2020 году замедление продолжится. В Майами и Нью-Йорке снижение цен составит 0%–1,9%. В Лос-Анджелесе индекс цен будет колебаться в том же диапазоне 0%–1,9%, но со знаком «+». Высокий уровень предложения может представлять интерес для покупки жилья.
Сан-Франциско, по прогнозам, продолжит свою положительную тенденцию роста в 2020 году. Хотя увеличение стоимости составит всего 0%–1,9%, это все равно выше, чем на других рынках США.
Азиатско-Тихоокеанский регион
По прогнозам, лидировать в 2020 году в Азиатско-Тихоокеанском регионе будет Сидней с ростом цен более чем на 6%. В 2019 году в Сиднее произошел спад роста цен на элитную недвижимость после нескольких лет безудержного роста. Спад был обусловлен изменениями в банковском законодательстве, затрудняющими получение ипотеки, а также сокращением инвестиций из Китая в результате ужесточения контроля над капиталом.
В 2020 году ожидается возвращение к росту цен благодаря снижению процентных ставок, увеличению иммиграционного потока и продолжающемуся росту спроса. Тем не менее рынок остается чувствительным к глобальной неопределенности и рост цен может реагировать на любые колебания. Лесные пожары, возможно, окажут краткосрочное смягчающее воздействие на рынок, поскольку начинают влиять на рост национального ВВП. Предполагается, что этот фактор не ослабит роста цен в столице на отдельное жилье с ценами выше средних, однако продолжит препятствовать росту цен в сельских районах.
Сингапур и Токио остаются устойчивыми рынками. Несмотря на демографические проблемы, с которыми сталкиваются японские рынки, Токио стабильно демонстрирует высокие экономические показатели. На рынке жилья продолжает расти сегмент класса люкс. В 2020 году ожидается рост на 0%–1,9%. Растущее благосостояние жителей Сингапура и интерес международных покупателей могут стать причиной роста цен на 2–3,9% в 2020 году.
Города материкового Китая, по прогнозам, продемонстрируют положительный рост в 2020 году, но значительно более скромными темпами, чем в период с 2013 по 2017 год – тогда процентный рост измерялся двузначными числами.
В Пекине и Шэньчжэне ожидается умеренный рост около 1,9%, в Шанхае, согласно прогнозам, цены вырастут на 2%–3,9%, а в Гуанчжоу и Ханчжоу – на 4%–5,9%. Финансовая кампания по снижению рисков, которую Китай ведет в течение последних лет, привела к переизбытку осторожности на рынках.
В Гонконге народные волнения и торговая война между США и Китаем по-прежнему будут сказываться на рынке элитного жилья. На 2020 год прогнозируется снижение цен на 6%–7,9%. В середине декабря 2019 года была заключена предварительная торговая сделка между США и Китаем, которая должна уменьшить нагрузку на рынки жилья не только в Гонконге, но и в материковом Китае.
В Бангкоке и Куала-Лумпуре произошла коррекция цен из-за потери интереса инвесторов и доверия к рынку. Но, учитывая, что сектор жилья все еще пользуется популярностью среди пожилых эмигрантов, ожидается, что его значения в 2020 году останутся стабильными или будут иметь незначительное снижение.
На рынке жилья в Мумбаи сохранится низкий спрос – цена может снизиться на 1,9%.
Ближний Восток и Африка
В Дубае избыточное предложение продолжает оказывать сдерживающее влияние на рост цен. Можно предположить, что цены в 2020 году снизятся на 2%–3,9% по сравнению с ценами 2019 года. Новый правительственный комитет по недвижимости, созданный для решения таких проблем, как избыточное предложение на рынке, также может поспособствовать снижению цен в городе.
Кейптаун столкнулся с замедлением активности и коррекцией цен, особенно на самое дорогостоящее жилье, связанными с сокращением иностранных закупок и увеличением эмиграции. Но азиатские инвесторы продолжают вкладывать деньги, российские и ближневосточные покупатели также стремятся использовать товарные интересы в Африке. На 2020 год в Кейптауне прогнозируется рост цен на 2%–3,9%.
В целом перспективы на 2020 более позитивны, чем в 2019 году, но во многих городах рост цен на высококлассное жилье все еще остается низким.
На стоимость недвижимости в городах мира продолжат влиять как макроэкономические факторы – политическая и экономическая неопределенность, так и локальные события – налоговые изменения и государственная политика. Но ключевым фактором формирования цены на недвижимость по-прежнему является баланс между спросом и предложением; наибольший рост будет наблюдаться в городах, где спрос значительно превышает предложение.
