Как казахстанцам жить по новому закону о КСК

7 января 2020 года вступил в силу Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», призванный заменить привычные КСК на новые формы управления – объединение собственников имущества и простое товарищество. «Курсив» обсудил с экспертом тонкости нововведений. 

Новый закон позволяет устанавливать прямые отношения между заказчиком и исполнителем. Заказчиком в данном случае выступают собственники квартир через свое доверенное лицо, которое подписывает договор с исполнителем – управляющей компанией (УК) или сервисной организацией. Подразумевается, что исполнитель составляет сметный расчет и график выполнения работ, а заказчик ежемесячно подписывает акты выполненных работ. И если услуги оказаны ненадлежащим образом, заказчик имеет право не подписывать акт, при этом исполнитель не получит деньги жильцов, которые будут находиться у оператора (например, АЛСЕКО).  

«Новый закон призван максимально защитить интересы собственников квартир, давая им инструменты для контроля и решения вопросов управления общим имуществом своих домов», – говорит совладелец информационного портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ» Аркадий Рубцов.  

Выбирай разумом  

Новый закон, поясняет Аркадий Рубцов, вводит понятие «совет дома», который становится органом управления. Совет дома – коллегиальный орган, не имеющий председателя. А возможные формы управления – это объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ). Орган и форма управления выбираются на собрании собственников квартир, которое созывается уведомлением за 10 дней до даты мероприятия. Для проведения выборов необходимо собрать не менее 51% собственников квартир, и большинство из них должно проголосовать за, что отражается в протоколе общего собрания. Если собралось менее 51%, среди всех собственников в течение 30 дней проводится письменный опрос.  

При выборе жильцами ОСИ создается юридическое лицо – некоммерческая организация, которая регистрируется в ЦОНе на основании протокола общего собрания. В ОСИ должен быть председатель и бухгалтер. Также ОСИ может выбрать управляющего или управляющую компанию, через которую объединение собственников будет заказывать сервисные услуги, а может взять управление на себя.  

При выборе формы управления в виде ПТ собственники на основании гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. При этом собственникам необходимо выб­рать представителя и оформить на него доверенность у нотариуса от всех собственников жилья. ПТ не является юридическим лицом. ПТ можно было организовать и до 2020 года, но только в небольшом доме, максимум на 20 квартир. Новый закон снял это ограничение. Что касается управляющей компании, то ПТ может выбрать управляющего и работать через него, а может управлять домом самостоятельно и заключить договор на сервисные услуги напрямую с исполнителем. 
Управляющим может стать гражданин РК, не имеющий собственности в управляемом доме. 

В большом жилом комплексе (ЖК) с едиными инженерными коммуникациями можно создать ОСИ или ПТ на каждый дом либо договориться о создании одного ОСИ на весь ЖК. Это тоже решается на общем собрании собственников большинством голосов. Если какой-то дом уже создал ОСИ, а другие дома не хотят к нему присоединяться, то разные ОСИ будут заключать между собой договоры сервитута и совместно убирать территорию, вывозить мусор.   

Домовые профессионалы 

ОСИ и ПТ должны появиться в каждом доме, а только в Алматы как минимум 8 тыс. многоквартирных домов. Сейчас, отмечает Рубцов, в южной столице примерно 800 председателей КСК, которых можно назвать профессионалами в сфере ЖКХ. И многие председатели КСК с большой вероятностью уйдут в управляющие, а сами КСК перерегистрируются и будут заниматься только оказанием сервисных услуг – хорошо знакомой им деятельностью. Но городу с введением нового закона понадобится в десять раз больше профессионалов в сфере ЖКХ. Такая же ситуация, если не хуже, по всей стране.

На государственном уровне вопрос решать только начали – Министерство образования РК спешно составляет программу подготовки и сертификации управленцев в сфере ЖКХ. Аркадий Рубцов опасается, что при кадровом дефиците рычаги управления попадут в руки людей, не разбирающихся в сфере ЖКХ. Непрофессионалы же могут наделать таких ошибок, которые загонят ОСИ в долговую яму.   

ОСИ+ТОО = КСК, или От перемены мест слагаемых…  

Ни одна действующая в Казахстане компания в форме ТОО не обязана предоставлять отчеты о своей деятельности никому, кроме своего учредителя. И если ОСИ будет заказывать сервисные услуги через управляющую компанию, являющуюся ТОО, то подробные отчеты о проделанной работе объединению собственников будут недоступны. УК будет нанимать в качестве сервисной организации такое же ТОО и отдавать заказчику в лице ОСИ лишь акт выполненных работ. Что же касается сервисных услуг, то по новому закону ОСИ создается лишь как форма управления и не может сочетать в себе функции и управления, и сервиса, иначе уполномоченные органы ОСИ оштрафуют. Поэтому даже если ОСИ откажется от управляющего, взяв все функции управления на себя, то договор с сервисными организациями заключать все же придется. И тут опять жильцы столкнутся с непрозрачностью сервисных услуг от ТОО. Если в рамках теперь уже уходящих в прошлое форм управления в виде ПКСК или КСК (они могут существовать только до 2022 года) жители имели право получить всю информацию о деятельности КСК, то в случае выбора управляющей или сервисной компании в форме ТОО такого права закон не дает.  По оценке Аркадия Рубцова, в эту непрозрачную сервисную зону уйдет не менее 70% денег собственников. То есть новое ОСИ фактически возьмет на себя все недостатки старого КСК, при этом вся система оказания услуг станет еще менее прозрачной. 

Оптимальное на сегодня решение, по мнению Рубцова, – организовать ПТ, не являющееся юридическим лицом, и заключить договор с сервисной организацией в форме потребительского кооператива. При этом собственники квартир будут членами сервисной организации и смогут контролировать большую часть денежных средств, которые идут на сервис. Это даст больше прозрачности: у собственников будет возможность увидеть и проконтролировать как работу управления, так и сервис. В этом случае закон будет работать в пользу собственников.  

Элитные комплексы уже нес­колько лет пытаются отказаться от управляющих компаний в форме ТОО и сами регистрируют потребительские кооперативы. Сервисная деятельность в рамках потребительского кооператива, где членами ПК являются собственники квартир, позволяет контролировать уровень сервиса в своем доме и существенно экономить. Если, например, сварочный агрегат покупается на ПК, то при переизбрании председателя он остается в ПК, а в случае смены управляющей компании этот сварочный аппарат «уйдет», так как стоит на балансе ТОО.  

Закон вроде есть, но его как бы нет  

Ни один ЖК пока не работает по новому закону, так как подзаконные акты, необходимые для регистрации ОСИ или ПТ, будут утверждены только в марте 2020 года. Не утвержден также типовой устав ОСИ, который является основанием для регистрации и сдается в ЦОН, нет и типового договора ПТ. Не разработана программа обучения для управляющих, которую они обязательно должны пройти и получить соответствующий сертификат.  

Да и многие собственники жилья пока не готовы к расширенному уровню полномочий и ответственности, считает Рубцов. Часто жители не могут решить свои проблемы с КСК или управляющей компанией, потому что не могут собраться и назначить своих уполномоченных представителей, особенно если это большой ЖК, где более тысячи квартир. Многие не знают и часто даже не хотят знать, что и как им нужно делать, чтобы улучшить качество обслуживания собственного дома и прилегающей территории, резюмирует Аркадий Рубцов.  

Материал подготовлен при поддержке Colliers International Kazakhstan