Инвесторы в недвижимость завлекают стартапы возможностью «быстрого» IPO
Альтернативный способ выхода на листинг не предусматривает привычные долгие месяцы проверок и проведение роуд-шоу для инвесторов.
После неудачной попытки WeWork выйти на IPO, совершенной в прошлом году, некоторые видные инвесторы стремятся убедить другие быстрорастущие компании в сфере недвижимости воспользоваться альтернативным путем выхода на фондовый рынок.
Инвесторы намерены содействовать тем стартапам, которые находятся на последней стадии подготовки к выходу на IPO, при помощи таких организаций, как специализированные компании по целевым слияниям и поглощениям, или SPAC. Единственная цель этих компаний, также известных как «незаполненные бланки» – осуществить слияние с частным бизнесом и сделать его публичным. И пока эти компании находятся в листинге на Nasdaq или других биржах, большая часть их денег хранится на депозитном счете – до момента, когда будет найден объект для слияния.
Дэвид Хамамото, занимавший пост исполнительного директора компании NorthStar Realty Finance Corp., и Марк Уолш, бывший руководитель отдела недвижимости банка Lehman Brothers Inc., создали SPAC под названием Diamond Peak Holdings Corp., привлекший $280 млн.
Другой компанией, проявляющей интерес к стартапам в сфере недвижимости, является PropTech Acquisition Corp., которой управляют и Джозеф Бек и Томас Хеннеси – ветераны в области недвижимости, работавшие в фонде Abu Dhabi Investment Authority. Как сообщила компания, в ноябре прошлого года она привлекла $172,5 млн.
Согласно информированному источнику, эти фирмы ищут операторов коворкинговых центров, фирмы, занимающиеся предоставлением данных по рынку недвижимости, компании по обслуживанию квартир и другие стартапы в сфере недвижимости. Одними из тех быстрорастущих компаний, к кому обращались с предложением о слиянии, стали коворкинг-оператор Industrious и информационный сервис в области недвижимости VTS.
«Мы исследовали сектор гибких офисов и уверены в долгосрочной жизнеспособности этой бизнес-модели», – говорит Хамамото из Diamond Peak, отмечая, что высокие оценки здесь выступают препятствием.
Привлекательность SPAC заключается в том, что они способны обеспечить частным компаниям листинг на фондовом рынке без многомесячного публичного изучения и роуд-шоу для инвесторов, которые требуются при прохождении стандартного процесса первичного публичного размещения. Кроме того, SPAC готовы предоставить свою помощь и консалтинг.
SPAC-ЛИХОРАДКА
Капитал, привлеченный на IPO при помощи специализированных компаний по целевым слияниям и поглощениям (по годам)
После того как прошлой осенью WeWork отказалась от планов по выходу на IPO, компании по слиянию сегодня выглядят более привлекательными. Публичные рынки стали гораздо менее гостеприимными в отношении стартапов из сферы недвижимости, поскольку те несут большие убытки и не имеют четкого плана по выходу на прибыльность. По словам инвесторов, слияние со SPAC для этих компаний может оказаться единственным относительно быстрым способом обрести публичный статус и привлечь столь необходимые им средства.
Впрочем, некоторые инвесторы воспринимают рост SPAC с осторожностью, опасаясь, что слишком большое количество денег может потопить мир стартапов. «Это еще один тревожный сигнал о том, что мы должны быть осторожнее в отношении этого рынка», – говорит Джеффри Берман, генеральный партнер венчурной фирмы Camber Creek, специализирующейся на недвижимости.
Кроме того, подобные компании ограничены во времени для инвестирования, что вынуждает их быстрее использовать имеющиеся деньги. Согласно документам, поданным в Государственную комиссию США по ценным бумагам и фондовому рынку (SEC), в случае, если Diamond Peak и PropTech Acquisition не совершат сделку по приобретению в течение 24 месяцев (18 месяцев в случае с PropTech), для чего они собственно и привлекали средства, они должны будут вернуть деньги и закрыть свой бизнес.
По данным исследовательской компании Dealogic, после мирового финансового кризиса SPAC практически исчезли, однако в последнее время вновь получили широкое распространение, сумев в 2019 году привлечь рекордные $13,5 млрд.
Компания DraftKings из сферы фэнтези спорта заявила в декабре, что намерена выйти на фондовый рынок путем слияния в рамках сделки с оценкой в $3,3 млрд. Среди других компаний, которые обрели публичный статус через SPAC – компания по туристическим суборбитальным полетам Virgin Galactic Holdings Inc., производитель матрасов Purple Innovation Inc. и компания Vivint Smart Home Inc.
Впрочем, короткий путь на биржу имеет и свои недостатки. Как правило, менеджеры SPAC-компаний имеют большую долю; как показывают документы SEC, в случае с Diamond Peak и PropTech Acquisition доля менеджеров будет эквивалентна 20% инвестированного капитала. Кроме того, их имидж – это своего рода «последняя соломинка», а если акционерам SPAC не понравится предложенная сделка, они могут потребовать свои деньги назад, а это способно привести к тому, что у компании окажется недостаточно денег для закрытия сделки.
По мнению Джона Хаггерти, партнера фирмы Goodwin Procter LLP, «незаполненные бланки» скорее будут привлекать небольшие малоизвестные компании, которым было бы непросто заинтересовать инвесторов в ходе обычного первичного размещения. «Если вы видите интерес к своей компании, честно говоря, вероятно, вы больше заработаете на стандартном IPO», – говорит он.
Как считает Марсела Сапоне, исполнительный директор технологической компании в области недвижимости Hello Alfred, предлагающей услуги по уборке квартир и уходу за домашними животными, провал IPO компании WeWork обеспечил SPAC неоднозначные последствия. С одной стороны, стало легче найти стартапы, желающие взять у них деньги.
С другой, акционеры SPAC не горят желанием одобрять сделки, если стартап напоминает знаменитый коворкинговый сервис.
