Малый бизнес, у которого нет подушки безопасности, а возможность оплаты помещений напрямую зависит от операционных доходов, начал отказываться от аренды уже в первую неделю карантина. Предложение небольших коммерческих помещений на портале Krisha.kz еще до изоляции столичных городов в сегменте торговой недвижимости выросло в 2 раза и в 1,5 раза – в офисном сегменте, достигнув пика 25 марта 2020. Большая часть этих коммерческих площадей — класса B и ниже.
Среди новых объявлений – торговые точки в универсамах, учебные классы, небольшие офисы. Многие объявления размещены с пометкой «срочно», владельцы готовы предоставлять скидку новым арендаторам. Но те не торопятся откликаться. «Просмотров по новым объявлениям практически нет. Предложение не востребовано, все замерло. Я думаю, это продлится до конца карантина» — комментирует президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.
На рынке коммерческой недвижимости классов B+, A и особенно A+ заметных изменений не произошло. Средний и крупный бизнес от «насиженных» мест не отказывается, как минимум пока. Аналитики Scot Holland | CBRE отмечают, что власти настолько быстро перевели работу предприятий в онлайн, что рынок просто не успел среагировать. Количество предложений осталось прежним, ставки не пересматривались. Пока ситуация повторяет сценарий пятилетней давности — во время девальвации 2015 года на рынке коммерческой недвижимости первые полгода было затишье, арендодатели держались за долларовые ставки и не шли навстречу арендаторам. Эксперты Scot Holland | CBRE напоминают, что владельцы помещений начали менять политику только после того, как стала очевидна тенденция уменьшения площадей и закрытия компаний из-за неспособности справиться с финансовыми обязательствами.
Мировой тренд
Издание The Wall Street Journal пишет, что в США бизнесмены массово закрывают розничные магазины, спортивные залы, офисы и рестораны. Вариантов дальнейшего развития событий немного — одни предприниматели ликвидируют свой бизнес, вторые просто не платят за аренду. Последние рассчитывают, что собственники помещений не станут выселять их в то время, когда найти другого арендатора почти невозможно. Более того, в некоторых городах США введен мораторий на выселение. Есть и третий вариант действий со стороны собственников бизнеса – они рассылают письма владельцам помещений с просьбой пересмотреть условия аренды. Основной аргумент — бизнес, борющийся за выживание, может продолжить платить персоналу только при наличии отсрочки или временной отмены арендных платежей. Большинство арендодателей отвечают односложно: «Если вы не заплатите арендную плату, я не смогу заплатить ипотеку». The Wall Street Journal отмечает, что собственники, лишившись арендных доходов, могут объявить дефолт по своим ипотечным кредитам, и это вынудит банки списывать кредиты и привлекать капитал для покрытия своих потерь. Некоторые арендодатели готовы предложить гибкие варианты оплаты и отсрочку платежей в обмен на продление срока аренды или смягчение условий договора в свою пользу. Усилить позицию арендаторов в переговорах с владельцами помещений может договор аренды, в котором прописаны положения, позволяющие пропускать арендные платежи при невозможности доступа в арендные помещения. «Указ правительства оставаться дома является как раз таким случаем», — говорит юрист SSRGA Джеффри Шварц. Но в любом случае, резюмирует мнение экспертов бизнес-издание, самый разумный вариант решения проблемы – партнерский подход. Арендатор и арендодатель должны искать такие варианты, которые минимизируют потери обеих сторон.
Зафиксировать проигрыш и минимизировать потери
В казахстанских реалиях в лучших условиях оказались бизнесмены, которые заключили договоры аренды с собственниками недвижимости, имеющими большой финансовый оборот, запас прочности и готовность сохранить доверие арендаторов даже в ущерб собственному бизнесу.
«По тем, кто арендует в государственных помещениях, есть распоряжение об отмене арендной платы» — говорит Лариса Степаненко. Из частных девелоперов на такой шаг пошел владелец трех ТРЦ MEGA в Алматы и Нур-Султане Нурлан Смагулов. Остальные владельцы коммерческой недвижимости не озвучили свои намерения в открытых источниках. Тем не менее, арендаторы еще надеются прийти к взаимопониманию с собственниками помещений по поводу арендных ставок. Кроме того, государство подтвердило договоренность с банками о 3-х месячной отсрочке по кредитам для тех, кто попал в затруднительное финансовое положение из-за режима ЧП.
Бизнес ушел на онлайн-каникулы, и с этих каникул могут вернуться далеко не все.
Немало магазинов закроется, не справившись с налоговой нагрузкой в условиях оттока покупателей. Владельцам недвижимости непросто будет найти новых клиентов на вакантные площади. Не исключено, что вынужденный переход в онлайн ускорит перераспределение долей рынка, забрав кусок похудевшего «пирога» у магазинов традиционного формата — у потенциальных покупателей на карантине будет время и возможность оценить преимущества онлайн-бизнеса. «Точно можно сказать, что многих на рынке мы будем вспоминать» — не слишком оптимистично прогнозируют эксперты. Основатель консалтинговой компании PFM Solutions Евгений Гриханов полагает, что ждать изменений арендных ставок под влиянием текущей ситуации стоит примерно через полгода. Он объясняет, почему срок именно такой: «Недвижимость – очень инертный продукт. Существенная реакция происходит гораздо позже, чем сами изменения в экономике. Но, думаю, ставки упадут, вакансия вырастет во всех сегментах. А вот насколько – покажет время».
