​​​​​​​COVID-19: Как рынок недвижимости изменится после пандемии и карантина

В недвижимости самыми пострадавшими от жестких ограничений стали сектора, которые предназначены для встреч большого количества незнакомых людей: офисные помещения, торговые центры, рестораны, гостиницы. 

Чтобы минимизировать ущерб, компании будут адаптироваться, менять концепции бизнеса и подходы к решению повседневных задач. Опыт работы из дома приведет к росту популярности видеоконференций и сокращению офисного пространства. В ресторанах могут навсегда пропасть популярные шведские столы, а у отелей возрастет интерес к внутренним туристам. Получивший фору онлайн-ретейл усилит давление на торговые центры и стимулирует развитие складской недвижимости. 

Вне зависимости от типа коммерческой недвижимости, обновится подход к управлению общественными зданиями – здоровье станет главным приоритетом даже после снятия карантина. Нормой будут санитайзеры на входе, обработка поверхностей каждые два часа, дополнительная дезинфекция приточно-вытяжных установок, сканеры температуры тела. Что еще изменится и как эти изменения отразятся на бизнесе? Рассказывают эксперты.

Евгений Гриханов, основатель консалтинговой компании PFM Solutions

​

Офисная недвижимость

Спрос на офисную недвижимость уменьшится – свободные офисы появляются после любого кризиса. На рынке произойдет очередное переосмысление бизнес-процессов, и отношение к офисному пространству в этот раз поменяется кардинально.

Малый бизнес, у которого денег поубавилось, будет искать более дешевые варианты содержания офиса. Владельцы и руководители пересмотрят подход к планированию рабочего времени. Удаленный формат работы в карантин поможет (или уже помог?) осознать, что рабочий стол на целый день не нужен – достаточно 2-3 часов, плюс переговорная комната.

Средний бизнес и корпоративные офисы также будут сокращаться, оставив часть сотрудников на удаленной работе. Люди придут к пониманию, что ничего страшного не случится, если бухгалтер Марья Ивановна продолжит работать с электронным документооборотом из дома, а платить за ее стол будет не нужно.

Биг-боссы, которые раньше считали, что им обязательно нужен пустой кабинет, станут более мобильными. Посидев дома, они поймут, что постоянное присутствие в офисе не обязательно. Когда денег стало меньше, проще принять решение отказаться от кабинета и переехать в переговорку. Нет необходимости следить за бизнес-процессами весь восьмичасовой рабочий день, достаточно появляться периодически.

Все это способствует тому, что корпоративный сектор будет все больше интересоваться коворкингами. Структура гибких офисов взамен классических кабальных контрактов по 10 лет предлагает короткие – из которых можно легко выйти, сократить или увеличить офис. При этом не надо тратить деньги на инфраструктуру.

Конечно, останутся компании, которые как работали, так и продолжат работать. Кто-то даже подрастет в кризис. Но общая тенденция – это сокращение офисных квадратных метров и снижение постоянных офисных затрат.

Складская недвижимость

Спрос на склады останется на высоком уровне: драйвер развития – онлайн торговля – растет. Как после любого кризиса будет временный застой, изменятся арендаторы – пищевики нарастят объемы, кто-то уйдет. Но серьезных изменений в этом сегменте не ожидается.

Торговая недвижимость

Прогнозы делать сложно. Однозначно повысится доля вакантных площадей – мир не состоит из идеальных операторов. Длинные каникулы убьют чей-то бизнес, а найти новых арендаторов торговым центрам будет тяжело – потребительский спрос не восстановится молниеносно. Неэффективные торговые центры будут отмирать, собственники или новые владельцы задумаются, как их переформатировать, чтобы сделать более эффективными.

Наверное, в ресторанах люди станут кушать реже, и будут более требовательными к качеству еды. Тренд на новые доступные и недорогие концепции только усилится.

Мы, как потребители, пережив изоляцию совершенно по-другому осознаем ценность общественных пространств. Владельцам торговых центров придется менять концепции, формировать центры притяжения, отдавая предпочтения форматам общественных пространств, а не поредевших бутиков.

Кайрат Кокенов, директор управляющей компании Property Management Group

​

Изменение требований к офисным помещениям

Кризис и пандемия заставят арендаторов по-новому взглянуть на офисное пространство: изменятся требования к офисным помещениям, произойдет ротация арендаторов и рост спроса на смарт-офисы. 

Карантин показал, что нет необходимости часто ездить на встречи – большую часть вопросов можно решать с помощью конференцсвязи. Поэтому арендаторы при выборе офиса будут более внимательно относится к наличию в офисных помещениях высокоскоростного интернета, митинг-румов и конференц-залов. 

После пандемии арендаторы больше внимания станут уделять санитарным требованиям. Во-первых, повысятся требования к качественной работе и своевременному обслуживанию вентиляционной системы, чтобы обеспечить хорошую проветриваемость рабочих помещений; во-вторых, вырастут требования к клинингу – люди будут более тщательно следить как моют их столы, дверные ручки, места общего пользования. В-третьих, изменятся стандарты расположения рабочих зон – расстояние между ними увеличится до 1,5-2 метров, по крайней мере, на ближайшие полгода.

Ротация арендаторов 

По всем сферам деятельности произойдет ротация арендаторов. Освободят офисы те арендаторы, которые больше всего пострадали от кризиса – языковые центры, туристические агентства. На их место будут заходить более стабильные арендаторы, на работе которых кризис не сказался отрицательно. Некоторые арендаторы будут сокращать расходы на аренду и уменьшать площади. Другие, наоборот, расширяться, чтобы обеспечить социальное дистанцирование.

Рост популярности смарт-офисов 

Малый и средний бизнес, как мы ожидаем, будет переходить из стационарных долгосрочных офисов в коворкинги и смарт-офисы. И если коворкинги в ближайшие 3-6 месяцев не будут востребованы – у людей останется страх перед общественными пространствами, то меблированные смарт-офисы на 10-30 квадратных метров с телефонией и митинг-румами будут пользоваться повышенным спросом.

Такой офис можно арендовать посуточно или помесячно, при этом контракт, в случае необходимости, можно быстро расторгнуть. Кроме того, не нужно вкладываться в обустройство – все необходимое для бизнеса в смарт-офисе есть. В условиях существующей неопределенности на рынке такой формат имеет большие преимущества для арендаторов. Смарт-офисы, в свою очередь, чтобы привлечь арендаторов, будут устанавливать санитайзеры, чаще заказывать клининг, еженедельно очищать вентиляцию.

Несмотря на экономические потрясения, глобальных изменений в сфере офисной недвижимости мы не ждем. После ротации арендаторов потребление постепенно выйдет на прежний уровень.

Гульнур Сарсекеева, генеральный директор BI Property 

Офисная недвижимость 

Спрос на офисные помещения изменился. Крупные корпорации, до кризиса выступавшие против удаленной работы, готовы перевести на дистанционную деятельность до 30% сотрудников. Другие компании вынуждены просто сократить штат. 

Это ведет к росту уровня вакантности: если в начале 2020 года показатель вакантности объектов класса А, B и B+ составлял 11% в Алматы и 12% в Нур-Султане, то уже к середине года он может возрасти до 22%.

Для оптимизации офисного пространства управляющие компании экспериментируют с форматом и площадями – проще сдать четыре офиса по 50 кв.м, чем один на 200 кв.м. Частные инвесторы придерживаются похожего мнения — покупают небольшие офисы для арендного бизнеса. При правильном выборе такие помещения не потеряют в цене, а окупаемость составит менее 10 лет.  

Кстати, BI в строящемся бизнес-центре Centro в Нур-Султане предусмотрел формат smart-офисов. Это компактные, полностью меблированные офисы с общими зонами: переговорными комнатами, кофе-поинтами, мягкими уголками, столовой. 

Офисные форматы с краткосрочной арендой, такие как коворкинги WeWork, предлагают своим клиентам солидные скидки в обмен на долгосрочные соглашения аренды.

Гостиничный бизнес

Загруженность сетевых отелей в Казахстане сейчас не превышает 5%. В таких условиях цель большинства игроков – максимально сократить операционные расходы и ждать окончания карантина. 

По данным Colliers international, после вспышки SARS в 2002-2003 годах, гостиничный рынок восстановился очень быстро – за 6 месяцев заполняемость отелей возросла с 15% до 80%. Если к сентябрю границы откроются, гостиничный бизнес сфокусируется на корпоративном секторе и быстро восстановится, так как для отелей сентябрь-ноябрь традиционно связан с ростом делового туризма. Кроме того, по данным Hilton Worldwide, в Китае после смягчения карантинных мер заметно вырос национальный туризм. Отели Казахстана также могут предложить интересные продукты для нашего внутреннего туризма.

По примеру Европы, казахстанские отели, вероятно, отменят шведский стол и перейдут на порционный формат. Вероятно, у нас появится сертификация отелей на COVID Free. Этот сертификат будут выдавать отелям, которые соблюдают необходимые гигиенические протоколы.

Инвестиционные проекты по строительству отелей премиум сегмента будут отложены. Партнеры-девелоперы, возможно, предпочтут бюджетные бренды.

Торговая недвижимость

Очевидно, нынешний кризис успешно пройдут крупные супермаркеты, аптеки, ретейлеры с развитыми онлайн-продажами и логистикой. В ТРЦ почти наверняка сменятся вывески части арендаторов. Наибольший урон получит стрит-ретейл, где арендаторами были кафе, турфирмы, игровые клубы. Владельцы таких помещений – непрофессиональные инвесторы – станут чаще привлекать управляющие компании для консалтинга.