При сокращении доходов на 70–80% расходы бизнес-центров на содержание зданий и коммунальные платежи уменьшились не так сильно, а траты на соблюдение санитарно-эпидемиологических норм сильно возросли. В результате убытки казахстанских бизнес-центров за время карантина, по оценке Qaz Property, уже составили 28 млрд тенге.
В Нур-Султане и Алматы около 300 современных бизнес-центров общей площадью 3,2 млн кв. м. Их обслуживают почти 50 тыс. человек – это инженеры по эксплуатации, инженеры по технике безопасности, сантехники, электрики, специалисты по клинингу. Арендаторы бизнес-центров – около 10 тысяч организаций, среди которых представители почти всех сфер деятельности – от малого до крупного бизнеса, от языковых центров до дипломатических миссий и нефтегазовых компаний. Такие данные приводит Ассоциация управляющих и сервисных компаний Qaz Property, которая объединяет крупных игроков рынка коммерческой недвижимости.
Все для клиентов
По данным Qaz Property, до 90% арендаторов бизнес-центров в период ЧП перешли на дистанционную работу. Бизнес, не переживший давления пандемии, подал заявки на расторжение арендных договоров или уменьшение арендных площадей. Остальные компании получили скидки на аренду в зависимости от того, насколько пострадал их бизнес. Организации, которые имели возможность вести свою деятельность, но ограничили присутствие персонала – государственные, квазигосударственные, строительные и проектные компании, – получили скидку от 20 до 50%. Для части арендаторов, таких как языковые центры, аренда уменьшилась на 50–80%. А общепит был освобожден от арендной платы полностью. Арендные платежи в структуре расходов многих компаний стоят на втором месте по размеру после фонда оплаты труда, и их сокращение существенно поддержало бизнес.
«Очень приятно, что нам пошли навстречу в такое нелегкое время. В офис наши преподаватели приходили часто – дистанционно вели уроки. Перейти на онлайн-обучение согласились далеко не все. В период карантина мы платили только за коммунальные услуги. Арендные каникулы позволили сохранить нам штат и остаться на плаву», – говорит руководитель школы английского языка Forward School Ирина Кузнецова.
Скидку из-за эпидемии, рассказывают управляющие БЦ, просили даже представители премиального пула арендаторов – посольства Евросоюза, нефтяные, фармацевтические, финансовые компании. И практически все эту скидку получили.
«Мы арендуем помещение с конца прошлого года. Четыре месяца поработали и пришлось закрыться, отправить сотрудников в неоплачиваемый отпуск. Наша сфера сильно пострадала, и я благодарен, что нам пошли навстречу – мы платили только обязательные платежи, связанные с обслуживанием. Этот и половина следующего года будут непростыми, прогнозировать что-то тяжело. Всем сейчас нужно выживать. Дальновидно и правильно идти друг другу навстречу. Всегда можно найти решение, чтобы прибыль, хоть и небольшую, получили обе стороны», – делится владелец и директор паба The Friendly’s Алибек Конторбаев.
Расходы давят
Вне зависимости от того, есть арендаторы или нет, в здании необходимо обеспечивать работу теплового и водомерного узлов, трансформаторной подстанции, приточно-вытяжной вентиляции, вовремя проводить плановые работы. А значит, практически весь инженерный персонал должен продолжать работать.
Затраты на коммунальные услуги, несмотря на очень малое количество офисных сотрудников, появлявшихся на своих рабочих местах, остались на высоком уровне. В среднем это более 17 млн тенге на один бизнес-центр. Платежи за электроэнергию в период карантина не снизились и наполовину, поскольку серверное оборудование, автоматика инженерных систем, лифты продолжали работать. За воду и отопление оплата уменьшилась в среднем на 22%. А в отдельных бизнес-центрах сокращение затрат на коммунальные услуги было еще меньше, сообщает Qaz Property.
Затраты на клининг в апреле, наоборот, возросли на 43% по сравнению с предыдущими месяцами. Во время карантина уборку общественных зон проводили каждый час; поверхности, к которым прикасаются клиенты, протирали каждые 30 минут. При этом стоимость моющих средств увеличилась почти в два раза – с 9,6 до 17,8 тенге на кв. м, потребовалось привлекать дополнительных сотрудников и технику.
«Основной прирост стоимости произошел из-за жидкого мыла. Во-первых, расход мыла увеличился в два раза, так как люди стали чаще мыть руки. Во-вторых, жидкое мыло стали требовать антибактериальное, которое по цене превосходит обычное. Для протирания поверхностей – поручней, дверных ручек – потребовалось дополнительно выделить двух сотрудников, которые работали посменно. Для обработки стойки ресепшн, банкоматов использовали парогенератор», – говорит финансовый директор клининговой компании ТОО «Чистопром» Александр Разинков. Плюс появились и обязательные расходы, которых раньше в бюджете просто не было, – санитайзеры, маски и перчатки для сотрудников клининговых компаний.
Для улучшения воздухообмена, по опыту Китая и Европы, в большинстве бизнес-центров переоборудовали инженерные системы и провели внеплановую замену воздушных фильтров. Бизнес-центру площадью 20 тыс. кв. м модернизация оборудования и замена фильтров обошлись в 105 млн тенге.
На входах в бизнес-центры устанавливают потолочные тепловизоры с высокой пропускной способностью для измерения температуры посетителей – с помощью этих приборов даже в потоке входящих можно точно вычислить, у кого из них температура превышает норму. Но установка такого оборудования – это еще восемь миллионов тенге. Там, где нет потолочных тепловизоров, температуру измеряют ручными приборами. Комплект двух ручных тепловизоров с монитором в среднем обходится в 4,5 млн тенге.
В результате, по данным Qaz Property, участники рынка коммерческой недвижимости за 1,5 месяца карантина понесли убытки около 28 млрд тенге.
«Все владельцы и управляющие БЦ закредитованы или имеют частные обязательства перед инвесторами. Есть обязательства перед подрядчиками, сотрудниками. А кассовый поток прекратился в марте и до сих пор не восстановился – очень малые суммы поступают. Ожидаем, что в кассовом разрыве будем находиться минимум ближайшие три месяца. Доходы фиксируем маленькие, а расходная часть осталась – коммунальные расходы, нагрузка по кредиту, заработные платы, налоги. Работаем в минус, копим убытки. Кроме того, на фоне убыточной деятельности закупаем термометры, больше химии для клининга, переоборудуем инженерию. Возникает дефолтная ситуация», – рассказывает председатель ассоциации Qaz Property Кайрат Кокенов.
Шаткое положение
Пытаясь вернуть устойчивость бизнесу, представители бизнес-центров через ассоциацию Qaz Property обратились за поддержкой к государству. Просили добавить сектор коммерческой недвижимости в перечень отраслей, пострадавших от коронавируса. Налоговые льготы позволят владельцам и управляющим бизнес-центрами продлить льготный период аренды для арендаторов.
«Наши собеседники из профильных министерств предлагали добавить нашу отрасль в следующем чтении, в частности, отменить налоги и сборы с фонда заработной платы и установить нулевую ставку налога на имущество до 01.10.2020 г. Но до сих пор этого не сделали. На сегодняшний день большинство арендодателей не в состоянии предоставлять льготы по аренде за свой счет, так как существует огромная нагрузка по фонду оплаты труда наших собственных сотрудников, налогам, банковским и инвестиционным займам», – говорит генеральный директор AP Property Management (компания управляет объектами коммерческой недвижимости) Алишер Кожасбаев.
В отрасли, исчерпавшей свои резервы, уже наблюдаются задержки по выплате зарплаты, оплате коммунальных платежей и займов. Владельцы коммерческой недвижимости не исключают, что без расширенного пакета господдержки им придется экономить на капитальном ремонте и отменять все льготы арендаторам.
«Мы сейчас находимся между молотом и наковальней. Мы всем помогаем, а нам никто. Если ситуация продолжится, то начнутся дефолты», – резюмирует Кайрат Кокенов.
