В казахстанских мегаполисах — Нур-Султане и Алматы — после двух месяцев карантина открылись торговые центры. Покупатели туда буквально хлынули, но эксперты отрасли считают, что этот ажиотаж в ТРЦ вскоре сменится затишьем.
Современные торговые центры (ТЦ) страны сосредоточены в двух городах – Алматы и Нур-Султане. На начало 2020 года, по данным Colliers International Kazakhstan, в этих мегаполисах работало более 50 объектов торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями составляла 365 кв. м в Алматы и 363 кв. м в Нур-Султане на тысячу человек. В 2019 году Нур-Султан догнал по обеспеченности торговыми площадями исторического лидера в этом сегменте – Алматы. За прошедший год в столице ввели в эксплуатацию ТЦ «Central Market», многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza и ТЦ «Talan Towers» (Emporium).
В марте 2020 года все торгово-развлекательные центры (ТРЦ) в Алматы и Нур-Султане были закрыты – и открылись только два месяца спустя.
Как ТРЦ пережили кризис
Арендаторы ТРЦ, которые больше всего пострадали от коронавирусного карантина – это точки непродуктового ретейла и представители сферы развлечений. Те из них, чья годовая маржа не превышала 8–10%, за два месяца простоя оказались в серьезном убытке, предполагает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова. В числе тех арендаторов, кто пережил эпидемию относительно успешно, – представители продуктового ретейла, аптеки и те продавцы, которые несмотря ни на что смогли наладить и онлайн-торговлю, и доставку.
Большинство ТРЦ предоставили арендные каникулы своим клиентам, и как следствие – лишились доходов за два месяца.
«Мы столкнулись с проблемой, которую даже представить не могли. Торговые центры имеют огромное количество квадратов, возникли финансовые сложности», – делится Маншук Сихимбаева, заместитель генерального директора управляющей компании DS Property, занимающейся ТРЦ «Forum Алматы».
Расходы крупных торгово-развлекательных центров за то же самое время составили несколько миллионов тенге – деньги были нужны на содержание персонала, техническое обеспечение, приведение ТРЦ в соответствие с санитарными нормами. Возобновляющие работу торговые центры проверяют санитарно-эпидемиологические службы, и нередко при этом предъявляют новые требования, которые ведут к дополнительным расходам девелоперов.
Во сколько обошлись им такие «каникулы», торговые центры пока не посчитали.
«Физические итоги сможем подвести через два месяца после начала работы, когда увидим, что происходит с рынком», – говорит управляющий партнер Retail Space (компания работает с ТРЦ «Спутник», ТЦ «Promenade») Андрей Гордиенко.
Контрольная закупка
Пандемия поставила потребителей в непривычные условия, и сейчас сложно предугадать, как они поведут себя после снятия ограничений.
Начало карантина в розничной торговле ознаменовалось всплеском продаж – переход на удаленную работу и непонимание будущего толкали потребителей активно закупать продукты питания и компьютерную технику для организации домашнего офиса. Но все это происходило на фоне уже закрывшихся ТЦ, и выиграли в этот период лишь те, у кого была налажена онлайн-торговля. Период бума сменил период затишья.
«Через две недели ажиотаж прошел. Началось разумное потребление – из пяти вариантов выбирали наиболее проверенный. С этого момента потребление стало трансформироваться в более качественное русло», – комментирует Маншук Сихимбаева. Эта тенденция, по ее мнению, продолжится и после пандемии – на рынке будут востребованы более качественные услуги и товары.
В целом покупательское поведение станет более осторожным, прогнозируют многие участники рынка. На людей влияют страх и неопределенность, они не понимают, что будет с работой и доходами, и поэтому начинают экономить. С другой стороны, такой стиль жизни может стать поводом снова начать потребление.
«Люди все равно устают от режима экономии и делают спонтанные не очень нужные покупки. Будем на это надеяться», – говорит российский эксперт, управляющий торговых центров Lynks Property Management Оксана Мысова.
По оценке российских исследовательских компаний, в торговые центры вернутся не все потребители доковидного периода. Аргумент прост: трафик в ТЦ уменьшится из-за снижения доходов, страха заболеть и успешного опыта онлайн-покупок. Укоренится ли после пандемии новая поведенческая модель потребителей – это маркетологам еще предстоит выяснить.
«Сейчас потребительские намерения и предпочтения обнулились. Чтобы понять, каков профиль клиентов, которые теперь ходят в ТРЦ, надо делать опросы. Но не раньше октября», – считает партнер исследовательской компании AMExpert Софья Щукина.
Кто вернется в ТРЦ и что там увидит
Управляющие казахстанских торговых центров более оптимистичны в своих настроениях – они рассчитывают на привычки и менталитет соотечественников и полагают, что тем не понравилось покупать онлайн. Поэтому люди вернутся в торговые центры, чтобы провести время с семьей, развлечься, пощупать товар и убедиться в его качестве перед покупкой.
«Думаю, серьезной трансформации не будет. Направления развлечений уже есть, выдумывать ничего не нужно. В западных странах качество продукта намного выше. Они не боятся заказывать в интернете, уверены, что придет то, что нужно. У нас не так», – уверен Андрей Гордиенко.
Плохая новость для покупателей – в ближайшее время их будет ждать довольно скудный ассортимент и подросшие цены.
«У многих ретейлеров даже летние коллекции не были закуплены. В течение двух-трех недель после открытия возникнет всплеск продаж, потом, когда появятся новые ценники, – затишье», – продолжает Гордиенко.
Финансовый директор бишкекского ЦУМа Усенжан Турдиев тоже полагает, что продажи начнут восстанавливаться к осени. Он объясняет:
«В связи с пандемией многие арендаторы не смогли закупить товары – предложения на рынке не будет. Реальные цифры потребления увидим начиная с сентября, когда появятся осенние коллекции и спрос».
Девелоперы надеются, что за время низкого летнего сезона люди соскучатся по привычному шопингу, осенью в торговые центры завезут новые коллекции и покупателям наконец удастся устроить полноценный шопинг. Главное, чтобы обошлось без второй волны эпидемии. Мысова резюмирует:
«Думаю, выйдем в высокий октябрь. Все рассчитываем на Новый год. Но страшно подумать, что будет, если осенью начнется вторая волна пандемии. Если уйдем еще раз в глубокий карантин – это реально страшно. Экономика будет совсем в другом состоянии, которое пока даже сложно представить».
В одной упряжке
Пандемия изменила не только потребителей, но и самих участников рынка – арендодателей и арендаторов ТРЦ.
«Мы остались тет-а-тет с нашими арендаторами. Нужно было перестраивать отношения из обычных в какие-то даже политические. Сейчас недостаточно просто иметь квадратные метры и удобные подъезды. Мы еще должны выстраивать очень хорошие отношения с нашими арендаторами. Должны слушать и слышать друг друга», – говорит Маншук Сихимбаева.
Для управляющих торговыми центрами клиент – это не конечный покупатель, а арендатор. По мнению Баян Куатовой, подход большого бизнеса «ушли одни, придут другие» сейчас неуместен – на большое количество новых арендаторов в ближайшее время рассчитывать не стоит. Собственникам торговых площадей предстоит выстраивать тесное сотрудничество.
«Заботясь о своих клиентах (арендаторах), владельцы ТРЦ дают возможность арендаторам заботиться о конечном потребителе (покупателях)», – считает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan, добавляя, что такой подход должен заключаться не в разовой акции, а в целой программе долгосрочных мер.
Ирина Седухина, управляющий партнер Watcom Group, занимающейся оценкой и анализом потоков посетителей ТЦ, полагает, что новые отношения будут строиться в том числе и на основании четких расчетов. Она поясняет:
«Управляющие компании будут зависеть от бизнеса каждого арендатора в отдельности. Нельзя управлять, не измеряя. Надо продолжить измерять трафик, но еще важнее знать товарооборот арендаторов, понимать, кто их покупатели, почему они приходят в ТРЦ и чем интересуются. Успех будет зависеть от объединения и поиска совместных точек роста (для управляющих компаний и арендаторов) на основе четких данных, собираемых в режиме онлайн».
Участники рынка полагают, что и для арендаторов, и для покупателей привлекательность сохранят торговые центры, предлагающие комфортное пространство для отдыха и развлечений. Даже те арендаторы, которые перейдут в формат онлайн-торговли, будут охотно арендовать в таких ТРЦ помещения для своих шоурумов и пунктов выдачи заказов.
«Мы будем идти навстречу торговле в интернете и работать больше как пункт выдачи, при этом не отходя от сути ТРЦ», – говорит директор The Smart Space, компании из сферы услуг по управлению недвижимостью Нуржан Давлетбаев.
