Главный критерий при выборе риелтора – стоимость услуг. И только потом – возможная безопасность будущей сделки и положительная репутация на рынке. Это результаты опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) из соседней России. В Казахстане большинство продавцов и покупателей недвижимости тоже ищут возможность сэкономить или вовсе избежать посредников, не понимая, за что именно они платят высокий гонорар профессиональным риелторам.
Цена вопроса
В сфере риелторских услуг Казахстана нет единых расценок – их стоимость может варьироваться в зависимости от объема и сложности сделки. В агентствах Алматы полный комплекс услуг риелторы оценили минимум в 400 тыс. тенге, в Нур-Султане – в 300 тыс. тенге, при этом в мегаполисах страны такую сумму заплатит как продавец, так и покупатель.
Региональные риелторы берут оплату только с продавца, и составляет она 200–300 тыс. тенге. В стоимость услуг для продавца входит оценка недвижимости, презентация объекта потенциальным покупателям, реклама в СМИ, проведение переговоров, консультации по вопросам подготовки и проведения сделки. Покупатель в Алматы и Нур-Султане платит за предоставление информации по рынку, поиск вариантов по выбранным параметрам или бюджету, переговоры с владельцами недвижимости и полное сопровождение сделки от внесения задатка до передачи недвижимости новому хозяину.
Источник проблем
Не каждый готов выложить значительную сумму за работу профессионала. Большинство участников сделки пытаются сэкономить на услугах риелтора или вообще обойтись без посредника. Спрос рождает предложение – в стране действуют тысячи недобросовестных продавцов и псевдориелторов, готовых предложить свои услуги за «скромный гонорар», тем более что отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности не препятствует этому. «В Казахстане деятельность риелторов не подлежит лицензированию, чтобы попасть в риелторский бизнес, не обязательно обучаться и сдавать экзамены. Достаточно просто открыть ИП или ТОО. Профессионализм же остается на совести самого риелтора», – говорят специалисты портала krisha.kz.
По данным Комитета по статистике МНЭ РК, в Нур-Султане на 1 мая 2020 года зарегистрировано почти 3 тыс. юридических лиц, занимающихся операциями с недвижимым имуществом. При этом, по оценке Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК), каждый третий на рынке недвижимости – «нелегал», который работает без образования юридического лица. Только у восьми столичных агентств недвижимости как минимум половина штатных сотрудников – аттестованные риелторы. В результате, если подходить к вопросу максимально строго, то окажется, что лишь полусотне риелторов в Нур-Султане можно смело доверить оформление сделок с недвижимостью.
В Алматы ситуация чуть лучше – 32 агентства имеют аттестованных специалистов, а общее количество профессионалов на город-миллионник – от 200 до 300 человек, сообщает ОАРК. Но непрофессионалов – тысячи. Среди них – и недобросовестные риелторы, и случайные люди, и настоящие нарушители закона.
Даже появление сайтов объявлений о продаже жилья сыграло на руку мошенникам. Доступ к базе объявлений появился у всех – в том числе и у них. Для недобросовестных участников рынка это стало настоящей точкой роста – можно выходить напрямую на людей, не обладающих знаниями о рынке, переразмещать их объявления, давать заведомо неполную или недостоверную информацию. Ведь жестких требований к подаче объявлений нет, кроме нескольких обязательных полей. Как следствие – в объявлениях практически не встретишь техплана квартиры, а по непрофессиональным фрагментарным фото бывает сложно составить представление об объекте и инфраструктуре. В результате потенциальные покупатели звонят по объявлениям, чтобы получить недостающую информацию, а попадают зачастую опять же на недобросовестных посредников.
«Разговаривают надменно, по телефону уверяют, что дом в тихом месте (после того, как я переспросила три раза), в итоге приезжаем на место, где дом стоит вдоль главной проезжей части. Есть «экземпляры», которые предлагают принять арендную плату вместо владельца дома, якобы хозяйка в Таразе. Распишусь, говорит, тоже за нее. На вопрос о наличии доверенности отвечает: «Ой, с вами мы точно не сработаемся»… Я, говорит, так уже сдавал до этого… Отдав ему деньги, клиент, наверняка, больше никогда его не встретит, зато впоследствии столкнется с реальным владельцем, который на законных правах попросит освободить его дом. Есть еще товарищи, которые сначала озвучивают одну сумму своего вознаграждения, а к вечеру уже другую – в три раза выше, по принципу кто больше даст», – делится своими впечатлениями от общения с непрофессиональными игроками рынка руководитель филиала Premium Class столичного агентства недвижимости «Метры» и риелтор с 19-летним стажем Диляра Сулейменова.
Одна из распространенных схем заработка мошенников – продажа на условиях предоплаты фейковых телефонов собственников жилья или адресов объектов недвижимости. Потенциальный покупатель, заплатив мошеннику, получает список номеров, дозвониться по которым невозможно, или владельцы которых давно продали/сдали в аренду свою недвижимость. При этом в рамках закона информационщики чисты, так как формально выполнили условия договора на предоставление информационных услуг, в котором не прописано никакой ответственности за достоверность данных.
И хотя площадки объявлений вводят многоуровневые защиты от мошенников и проверку агентств недвижимости, даже агентства с пометкой «проверено» нередко работают недобросовестно – берут деньги за просмотры, размещают объявления-«пустышки» или предлагают потенциальному покупателю заключить договор на кабальных условиях. Например, включают в договор пункт, согласно которому комиссионные агента или задаток не возвращаются, если сделка не состоится по вине покупателя. При этом такой «виной» может стать отказ банка в выдаче клиенту ипотеки. Агент, получив комиссионные, попросту «испаряется» – перестает отвечать на звонки.
Профстандарт для риелтора
Профессиональные участники рынка подтверждают, что недвижимость можно купить и без их помощи, если у клиента уже есть успешный опыт продажи жилья, знание юридических основ сделок с недвижимостью, навыки переговорщика и достаточно свободного времени.
Но если это ваша первая в жизни сделка с недвижимостью, и у вас нет времени или квалификации для изучения всех тонкостей рынка, риелтор поможет избежать ошибок и финансовых потерь. Главное при этом – найти профессионала.
«При продаже риелтор прежде всего выяснит причину продажи, сделает оценку недвижимости и даст профессиональную консультацию по налоговой и законодательной базе. Например, в случае продажи недвижимости, где срок владения менее года, риелтор предупредит хозяина о налоговых обязательствах. Это поможет сэкономить сумму, превосходящую стоимость услуг профессионального риелтора в несколько раз», – говорит ведущий специалист по недвижимости, риелтор первой категории агентства недвижимости ТОО «RIA Light» Александр Бикетов.
«Владелица моей будущей квартиры не думала о клиенте-ипотечнике, опасаясь сложностей оформления сделки. Но риелтор был убедителен – рассказал, что сейчас 80% сделок идут через ипотеку, полностью описал процедуру, как это все происходит, и на протяжении всей сделки держал связь с продавцом, курируя ее действия (нужно было сделать некоторые изменения в документах через ЦОН). В результате у банка не возникло никаких вопросов, и сделка была быстро одобрена», – делится своим опытом работы с риелтором покупатель квартиры в Алматы.
Отрасль на уровне профильных объединений уже около 10 лет обсуждает законодательное введение стандартов профессиональной деятельности – и сейчас близка к своей цели.
Рабочая группа, созданная на базе ОАРК, разработала Национальные стандарты профессиональной деятельности на рынке риелторских услуг, определяющие, кто имеет право называть себя риелтором, перечень услуг, требования к договорам на оказание риелторских услуг и многое другое. Планируется ввести несколько категорий специалистов по недвижимости в зависимости от квалификации – стажер, специалист, эксперт, брокер, управляющий. Все эти специалисты будут подтверждать свою квалификацию на экзаменах. Кроме того, в открытом доступе может появиться база профессиональных риелторов, по которой любой участник сделки определит, с кем он имеет дело.
Для утверждения стандартов на государственном уровне создан и зарегистрирован в реестре Казахстанского института стандартизации и сертификации (№109 в реестре КазИнСт) технический комитет, в который вошли 12 профессионалов в сфере недвижимости, стандартизации, юриспруденции и потребрынка. Комитет готов окончательно рассмотреть и утвердить стандарт сразу после того, как правительство определит госорган, который будет следить за его исполнением. По словам председателя технического комитета Александра Вайнштока, контролирующая структура должна быть назначена до октября этого года.
