Как коронакризис может изменить архитектуру городов

Однажды, много лет спустя, проснувшись в своем роскошном кондоминиуме The Cedars Lodge & Spa от девелопера Грегга Ковина в городе Хендерсонвилл, штат Северная Каролина, его жители приготовят себе завтрак за островком в своей большой кухне и сядут обедать на балконе с подогревом. Они выйдут через свой отдельный выход и воспользуются лифтом, который дополнительно обслуживает только три другие квартиры. Заниматься спортом они будут в комплексе из небольших спортивных комнат, а собираться с друзьями – в ресторане в стеклянном атриуме.

Скорее всего, к тому времени COVID-19 станет лишь далеким воспоминанием. Однако каждый аспект этих новых домов будет продуман с учетом опыта пандемии.

Грегг Ковин отказался от первоначального плана создать полуотель-полукондоминиум с небольшими кухнями, всего несколькими балконами и большими бытовыми помещениями и уже в марте начал переделывать концепцию проекта.

«Безусловно, происходящее приведет к долгосрочному изменению в поведении людей», – говорит он, все еще намереваясь начать строи­тельные работы уже в этом году.

Один из самых сложных моментов в работе девелоперов недвижимости класса люкс – это предугадать, что покупатели и арендаторы будут ценить в недвижимости (и будут готовы доплатить за это), за три, четыре или даже пять лет до воплощения проекта в реальность. COVID-19 значительно усложнил эту задачу, и теперь девелоперы пытаются понять – какая часть опыта, связанного с пандемией, исчезнет навсегда, а какая останется и превратится в элемент культуры.

Фото: U.S. construction (rendering)

Часть расходов ляжет на тех арендаторов и покупателей, кто настолько хочет таких изменений, что готов заплатить за них больше. Ковин изначально планировал продавать квартиры в ценовом диапазоне от $300 до 500 тыс., но теперь думает, что покупатели будут готовы заплатить от $350 до $750 тыс. за большие по площади квартиры, которые могут использоваться в качестве второго дома.

Девелоперы арендного жилья также делают ставку на то, что в посткризисных условиях рынок позволит им заработать на установке в квартирах специальной мебели, которая будет трансформироваться и освобождать пространство – чтобы жильцы могли работать из дома в более комфортных условиях. Другие изменения, нацеленные на улучшение качества воздуха в квартирах или обеспечение социальной дистанции между жильцами, например, переоборудование систем вентиляции, установка дополнительных лифтов или реконфигурация общих зон – могут помочь снизить степень нежелания проживать в многоэтажных домах, то есть в том формате жилья, который в кризис пострадал больше всего.

Уже сейчас очевидно, что с началом пандемии изменились те удобства и элементы, которые ценились на рынке арендного жилья. Специальный чат-бот Люк, который показывает объявления людям, ищущим квартиру в Нью-Йорке, проанализировал 30 тыс. сообщений от потенциальных арендаторов в период между декабрем и февралем и сравнил их с теми сообщениями, которые были получены в период между мартом и маем.

Выяснилось, что после начала пандемии число запросов на домашние офисы выросло с 0,5% до 3%. Спрос на собственное открытое пространство также увеличился на 20%, а число запросов на прачечную внутри квартиры (редкое явление для Нью-Йорка) подскочило на 17%. Интерес к тренажерным залам, наоборот, упал. Так, количество запросов на тренажерные залы в здании уменьшилось на 10%, а на те, что находятся поблизости, вообще упало на 50%.

В 47-этажном здании появятся уютные, декорированные лестницы и разделенные общие зоны.
Фото: SBC/steelblue (rendering)

47-этажное многофункциональное здание с 333 квартирами в Сан-Франциско на улице Ван Несс, 30 (это всего в квартале от штаб-квартиры Twitter) для компании Lendlease будет сдано в эксплуатацию в конце 2023 года, говорит исполнительный директор компании West Cost Арден Хиринг. И даже при таком весомом временном горизонте пандемия заставила внести в проект значительные изменения.

«Из-за COVID мы начали много размышлять о лестницах», – говорит он.

По словам Хиринга, чтобы побудить жителей использовать лестницы и снизить плотность людей в лифте, проект трансформировался, и теперь там более широкие лестницы с ковровым покрытием, картинами и естественным освещением.

До 15 марта план благоустройства объекта также предусматривал открытое пространство площадью 12 тыс. квадратных футов для коворкинга днем и отдыха по вечерам. По словам Хиринга, в обновленном проекте это пространство разделено еще и на музыкальную студию, фитнес-зону, арт-спэйс, кухонно-обеденную зону и лаундж с экраном.

Некоторые секции будут снабжены стеклянными перегородками – они обеспечат чувство единения между людьми, но в то же время создадут физические разграничения. Многие смогут выйти на открытое пространство. В отличие от традиционных вертикальных вентиляционных систем, которые фильтруют воздух по всей башне, здание теперь будет включать горизонтальную вентиляцию, обеспечивающую индивидуальную вентиляционную систему каждой квартире.

Обновление одной только системы управления отоплением, вентиляцией и кондиционированием здания прибавит к стоимости проекта еще несколько миллионов долларов, говорит Хиринг. Однако ожидается, что благодаря этим инвестициям проект будет отличаться от более старых зданий, и это поможет в маркетинговом продвижении, добавляет он.

В Нью-Йорке еще один девелопер, Мэриэнн Гилмарт, основатель и руководитель компании MAG Partners, планирует в конце текущего года начать строительство арендного дома на 480 квартир по адресу 241 West 28th Street в районе Челси на Манхэттене.

По ее словам, даже оригинальный проект должен был хорошо подойти к требованиям посткризисной эры. Например, поскольку комплекс состоит из двух башен и соединяется садом, это позволяет подниматься на лифте быстрее и в менее многолюдной обстановке, по сравнению с вариантом, когда башня только одна. Кроме того, здесь больше открытого пространства. Тем не менее, кризис натолкнул Гилмарт на мысль усовершенствовать систему фильтрации воздуха, создать отдельный вход для сотрудников служб доставки, а также добавить в проект бесконтактные системы, позволяющие жителям использовать свои телефоны для вызова лифта или открытия дверей.

В дизайне проекта на 14 квартир Echelon, в городе Делрей-Бич, штат Флорида, девелопер Джон Фарин планировал построить четыре лифта. В начале апреля он изменил проект, увеличив общее число лифтов до восьми, так что теперь каждый житель будет делить лифт с соседями только из двух других квартир.

Фарин, президент и генеральный директор компании U.S. Construction, утверждает, что все изменения он внес в свете успеха другого своего проекта – Ocean Delray в Делрей-Бич. Дом на 19 квартир стоимостью от $5 до $9 млн, завершение строительства которого запланировано на начало 2021 года, уже наполовину продан, говорит он. В каждой квартире здесь есть отдельный гараж с системой кондиционирования воздуха, а в четырех из них будут отдельные лифты.

Каждая из 19 квартир по проекту будет иметь отдельный гараж с системой кондиционирования воздуха; четыре из них будут оснащены отдельными лифтами.

Некоторых девелоперов пандемия вынудила провести переоценку экономики, лежащей в основе их проектов. Как отметил Ковин, после долгой карьеры в сфере реализации проектов класса люкс в деловом центре Майями он переехал в Северную Каролину, поскольку считает, что грядет высокий спрос на дома в центре Восточного побережья, а интерес к проживанию в густонаселенных городах снизится.

52-этажный жилой комплекс в Майями будет оснащен раздвижными стеклянными стенами, через которые можно попасть на открытое пространство.

Рыночный спрос на дома класса люкс на одну семью во Флориде видит и Скотт Бреннан. Он построил дом площадью 8 тыс. квадратных футов и стоимостью $14,5 млн в городе Бока-Ратон. Также у него есть еще один участок земли, где он планировал строительство четырех таунхаусов с общим бассейном и зеленой зоной.

Теперь, когда из-за пандемии интерес к общим бытовым удобствам упал, он собирается возвести просто два дома с частными дворами и местом для домашних офисов и тренажерных залов.

«Оригинальный дом идеально подходит для того, чтобы обсудить эпидемию COVID», – говорит Бреннан, который решил применить раздвижные стеклянные двери, придающие дому гибкость в использовании открытого и закрытого пространства. По его словам, все новые дома будут проектироваться аналогичным образом.

Колин Беринг, генеральный директор компании Behring Co. из города Сан-Рамон, штат Калифорния, уже ведет строительство проекта в Окленде по адресу Broadway Street, 1900, однако сейчас он запланировал внесение некоторых изменений.

Удаленная работа становится все более важной, но с финансовой точки зрения увеличивать площадь квартир нецелесообразно, объясняет Беринг. Вместо этого больше квартир (25%, а не 5%, как раньше) будут оборудованы мебелью от бостонского стартапа Ori. К примеру, речь идет о кроватях, которые после нажатия кнопки опускаются от потолка к полу, а также о мебельных модулях для домашнего офиса. Строительство 39-этажного здания должно быть завершено в конце 2022 года.

Среди наиболее распространенных изменений, внесенных девелоперами, – добавление к проекту открытого пространства или расширение доступа к такому пространству.

В проекте по созданию арендного жилья в городе Куинси, штат Массачусетс, который сейчас находится на стадии получения разрешения, девелопер LBC Boston достраивает балконы примерно в четверти квартир, рассказывает старший вице-президент компании Маргарита Квачева.

«Мы специально размещаем балконы на южной стороне, чтобы на них падал солнечный свет и люди могли туда выйти и получить витамин D», – говорит она.

В проекте Natiivo Miami, многофункциональном 51-этажном здании в городе Флорида-Сити, строительство которого должно начаться в этом году и будет завершено в конце 2022 года, девелопер Кейт Менин планирует использовать раздвижные стеклянные стены. Несмотря на их высокую стоимость, они могут сыграть важную роль в сочетании таких общих зон, как тренажерный зал и дорожка к бассейну, с открытыми пространствами, говорит он.

«Это может стать новой нормой», – отмечает Менин.

Также необходимостью, по словам девелоперов, становятся и бесконтактные системы, уже существующие в проектах класса люкс.

Рик Кампо, председатель и генеральный директор компании Camden Property Trust, в прошлом году запустил проект с виртуальной платформой Chirp, через которую можно снять жилье во всех 164 арендных домах компании.

Система позволяет потенциальным арендаторам назначать встречу, на карте показывает, как от парковки добраться до объекта, обеспечивает вход в здание при помощи специального кода, показывает саму квартиру и предоставляет возможность подписать договор аренды в формате онлайн.

Вместо обычных ключей жители здесь могут использовать ключ-карту или собственные смартфоны, говорит Кампо.

Дом там, где стетоскоп

Несколько девелоперов из Флориды решили привязать свои проекты к медицинской индустрии и предоставить покупателям технологии, сервис и доступ к специальным услугам.

Купите дом и получите услуги телемедицины на год

Девелоперская компания из Майями CC Homes, которая ежегодно вводит в эксплуатацию примерно 500 односемейных домов, предлагает покупателям жилья в комплексе Canarias Downtown Doral годовую подписку на медицинские услуги клиники Baptist Health, рассказывает исполнительный директор компании Джим Карр, который также является председателем правления клиники Baptist Health South Florida.

Покупатели домов стоимостью от $500 тыс. до $2 млн получат набор для домашнего мед­осмотра – в него входят стетоскоп, медицинский шпатель, отоскоп для диагностики ушных болезней и термометр, который передает информацию поставщикам телемедицинских услуг в клинике Baptist. Годовая подписка на семью стоит около $1 тыс., отмечает Карр.

Когда в здание входит кто-то очень «горячий»

Лобби жилого здания на 64 квартиры по адресу 2000, Ocean в Халландейл-Бич, штат Флорида, оснастят камерами с инфракрасным излучением, которые будут выявлять высокую температуру у входящих в здание, объясняет Шахаб Кармели из девелоперской компании KAR Properties. Продажи здесь стартуют в мае 2021 года, и покупатели квартир по цене от $2,7 до $12 млн получат iPad и домашний медицинский набор. Как отмечает девелопер, он не намерен указывать жильцам, что делать с этой информацией, и не будет привязывать iPad к услугам по телемедицине.

«Мы поставляем технологию, а как она будет использоваться – это уже дело самих владельцев жилья», – говорит он.

Соседи в медицинских халатах

Девелопер Дэниел Кодзи ведет переговоры с медицинским центром, предлагая ему занять здание площадью 100 тыс. квадратных футов, примыкающее к его 55-этажному Legacy Hotel & Residences в жилом комплексе Miami World Center. Запланированный на 2023 год проект изначально был ориентирован на быстрорастущую индустрию медицинского туризма. Теперь же, после объявленной пандемии коронавируса, Кодзи считает, что для покупателей квартир стоимостью от $300 тыс. до $2 млн это может быть дополнительным преимуществом.

«Только представьте, что у вас под боком есть надежное укрытие, где есть врачи, медсестры и все необходимые медикаменты», – комментирует Кодзи. Эта идея уже воплощена на сайте проекта в виде слогана «Здоровье – это новое богатство».