Объем качественной офисной недвижимости в Алматы по итогам первого полугодия 2020 года – 1,35 млн квадратных метров, это на 1,6% больше, чем было в конце 2019 года. Причем три четверти предложения приходится на офисы класса Б. Такие данные приводит Colliers International.
Но уже в ближайшее время эксперты ожидают, что рост предложения офисных площадей замедлится. Карантин переломил положительную тенденцию нескольких лет, и сейчас основные показатели рынка – заполняемость и арендные ставки – начали снижаться.
Снижение заполняемости С начала 2020 года средняя рыночная заполняемость офисных помещений снизилась на 2,5% и сейчас составляет 90,3%. Самый низкий показатель – 70% – в сегменте офисов класса Б+. Именно в этом классе в первом полугодии 2020 года введено в эксплуатацию более 28 тыс. кв. м офисных площадей в нескольких бизнес-центрах, которые в настоящее время находятся на стадии заполнения арендаторами. Наибольшая заполняемость – 95% – сохраняется в офисах класса Б за счет более низкой арендной ставки.
В офисах классов А+, А и Б+ аналитики также ожидают снижения заполняемости в ближайший год, поскольку многие арендаторы будут пересматривать бюджеты и оптимизировать свою работу.
Пока в целом по рынку вакантность выросла незначительно, но в тех бизнес-центрах, которые не среагируют на обновленный запрос рынка, связанный с повышением эффективности использования рабочего пространства, свободных офисов будет становиться все больше, прогнозируют эксперты Colliers International.
Снижение арендных ставок
Снижение заполняемости неизбежно ведет к снижению среднерыночных ставок аренды. За первое полугодие 2020 года средневзвешенная рыночная ставка составила 5,9 тыс. тенге за кв. м, что на 8% ниже аналогичных показателей конца 2019 года.
Большинство арендаторов ищут офисы, ставка аренды в которых составляет 4-5 тыс. тенге в месяц за квадрат. Для более статусных арендаторов ставка 7 тыс. тенге за кв. м в месяц уже является значительной оптимизацией.
Ориентируясь на эти цены, арендаторы запрашивают различные уступки по аренде. Одни просят освобождения от аренды на период, когда они не ходили в офис. Другие, кто платит выше рыночной стоимости, хотят прийти к показателю средней ставки. Наибольшие уступки ожидают компании с долгими договорами аренды, заключенными в годы высоких ставок. В среднем они запрашивают скидки около 15%, иногда до 30% и более.
Владельцы бизнес-центров подошли к вопросу предоставления льгот по аренде индивидуально. «Мы предоставили своим арендаторам скидки на аренду от 30 до 50%. Сумма эксплуатации осталась без изменений. Скидки были предоставлены с первых дней карантина до его фактического снятия, но поскольку дата снятия карантина неизвестна, установили, что июль-август входят. Мы очень лояльны по отношению к арендаторам», – комментирует ситуацию управляющий директор БЦ Star Анна Карабут.
«В период ЧС – от 5 до 100% в зависимости от вида деятельности (скидки по аренде. – «Курсив»). Ретейл-сектор получил 100%-ную скидку по аренде. Арендаторы офисных помещений – от 5 до 30%», – сообщает представитель нескольких бизнес-центров в Нур-Султане и Алматы.
В БЦ «Абылай Хан Плаза», по словам директора Тито Ньясси, скидок на аренду не предоставляли, но предложили арендаторам отсрочку по оплате аренды.
Аналогичная ситуация и в других бизнес-центрах: «Скидки предоставили только арендаторам из тех секторов бизнеса, которые пострадали больше всего. Остальным – отсрочку по платежам», – делится собственник бизнес-центров класса А и Б.
Сокращение арендуемых площадей
Оптимизация работы уже позволила некоторым арендаторам сократить от 15 до 50% занимаемых офисных площадей. Самые популярные методы оптимизации – сокращение штата, переход на удаленный формат работы, отказ от лишних переговорных комнат, кабинетной системы и т. д. Если раньше считалось, что удаленно могут работать только сотрудники, которым не нужны встречи с клиентами – бухгалтерия, сметчики, юристы, то сейчас, когда большинство встреч проводится онлайн, на удаленную работу перевели до 90% персонала.
Арендаторы стали чаще отдельно арендовать конференц-залы или учебные комнаты и использовать такую модель организации рабочего пространства, как hot desks: у сотрудника нет закрепленного за ним рабочего места. Пока доля таких арендаторов незначительна – быстрый переезд для многих невозможен, поскольку оперативное расторжение договора аренды не всегда предусмотрено. Результаты опроса собственников и владельцев бизнес-центров показывают: на текущий момент отказались от аренды или уменьшили площади не более 5% всех арендаторов. «Арендаторы в основном оставляют площади, но просят скидки до конца года. Малая доля компаний уменьшила площади на 20%. Отказываются от одного этажа, например, при поэтажной аренде», – сообщают участники рынка.
Решение о поисках офиса с более выгодными условиями арендаторы сейчас принимают, ориентируясь не столько на ситуацию в своей сфере деятельности, сколько на соотношение цена – качество и политику владельцев конкретного бизнес-центра, то есть готовность последних находить приемлемые решения для арендаторов, предлагая скидки или каникулы по аренде.
«Собственникам помещений низкого качества будет трудно, тогда как у новых бизнес-центров с хорошим управлением появятся возможности привлечь арендаторов», – считает Тито Ньясси.
Но даже владельцы и управляющие успешных бизнес-центров не строят позитивных прогнозов и ожидают дальнейшего снижения доходности. «Сокращение офисных площадей продолжится даже после выхода из карантина за счет перевода сотрудников на home office или частично дистанционную работу», – делится своим видением Анна Карабут.
«В дальнейшем ожидаем удаленного режима работы по большей части компаний до конца года. При этом собственниками предоставляются скидки в меньшем размере, чем при ЧС. Загрузка объектов снижается на 10-15%. Стоимость аренды также снижается или отменяются ежегодные индексации. Доход от парковки существенно падает ввиду отказа от парковочных мест на время работы в удаленном режиме», – поясняет представитель нескольких бизнес-центров в Алматы и Нур-Султане.
По прогнозам Colliers International снижение основных показателей офисного рынка будет продолжаться как минимум до конца 2020 года. А количество вакантных площадей может резко увеличиться уже этой осенью, когда предприятия малого и среднего бизнеса, по которым кризис ударил больше всего, не только продолжат сокращать офисные площади, но и начнут закрывать бизнес.
