Как не ошибиться в выборе жилья: мнение экспертов

По данным исследований, в среднем покупатели рынка недвижимости тратят на поиск жилья целых три месяца. Это и неудивительно, ведь в Нур-Султане и Алматы покупатели делают выбор из 298 новостроек, которые отличаются друг от друга ценой, расположением, качеством строительства, благоустройством и самое главное – надежностью застройщика.

Дабы помочь покупателям сориентироваться в многообразии и избежать субъективных мнений представителей девелоперов, независимые эксперты Colliers International Kazakhstan (colliers.kz) разработали классификатор оценки качества строительства жилья по ключевым критериям: проектировочные и технические решения, системы безопасности, благоустройство и технологичность. Cервис оценили по качеству клининга, озеленения, коммуникаций с жильцами, работы сервисной службы и службы охраны. Работу отделов продаж – по доступности информации, качеству работы с клиентами и технологичности.

С помощью этого классификатора специалисты проанализировали жилые комплексы крупнейших девелоперов страны, введенные в эксплуатацию в период с 2017 по 2019 год, по классам: эконом, комфорт, бизнес и премиум. Цены в исследовании взяты на момент продажи первичного жилья.

Критерии классности

При выборе новостройки важно найти оптимальное соотношение цены и качества жилья. Новостройки эконом- и частично комфорт-класса имеют самую привлекательную стоимость, но чаще всего располагаются в новых спальных районах, без достойной инфраструктуры, в непосредственной близости к дорогам и развязкам.

При этом по количеству жильцов такие новостройки часто напоминают муравейник и не имеют продуманной вместительной парковки. На придомовой территории могут отсутствовать зеленые насаждения, а все благоустройство двора ограничивается скамейками и скромными детскими площадками.

Внешне эти дома можно отличить по ярким цветам в отделке. Жилье комфорт- и бизнес-класса отличается расположением в центре города или в районе с развитой инфраструктурой и при этом отдаленно от крупных улиц. Квартиры здесь более просторные – от 40-45 кв. м, внутренние и внешние МДФ-панели в 2-3 раза толще (10-19 мм), а высота потолков на 30-50 см выше (3 м), чем в новостройках более низких классов.

Территория таких домов облагорожена зелеными насаждениями и сезонными растениями, имеет крытые скамейки, беседки и огороженные спортивные/воркаут-площадки. Цена на эти жилые комплексы варьируется в довольно широком диапазоне.

Жилье премиум- и элит-класса строят в «золотом квадрате» и элитных районах вне делового центра на удалении от крупных улиц. Чаще всего это малоэтажное строительство с применением керамического кирпича, в отделке используется натуральный камень, а высота потолков – от 3,3 метра. Отделка холлов в таких домах выполнена в сдержанных классических цветах с использованием люстр и зеркал. Лифты европейского либо японского производства отделаны деревом, стеклом и камнем. Во дворе – газоны, деревья и цветы, крытые беседки и зоны барбекю, искусственные водоемы и фонтаны, качественные детские, спортивные и воркаут-площадки. Кроме стандартного огражденного двора с КПП обязательно наличие консьержа и IP-видеодомофонов с возможностью удаленного доступа. Стоимость квартир в таких домах на самом высоком уровне.

Экономкласс

В Нур-Султане диапазон цен в сегменте «эконом» у лидеров строительного рынка – 252-284 тыс. тенге за кв. м. По качеству строительства и сервисному обслуживанию в столице выделяются ЖК Nova City и ЖК Sunrise от Nova City.

К сильным сторонам Nova City можно отнести защиту двора от шквальных столичных ветров. Но в районе, где расположен ЖК, ведется активная и длительная застройка. Sunrise имеет благоустроенный внутренний двор с огороженными спортивными, воркаут- и детскими площадками, которые по критериям отвечают уровню комфорт-класса. Но установки наружного блока кондиционера расположены через этаж, то есть, например, если первыми кондиционер установили жильцы второго этажа, то жильцы третьего этажа поставить кондиционер уже не смогут. Да и качество сервисного обслуживания здесь уступает лидеру.

Самые бюджетные варианты из рассматриваемых в этом классе – ЖМ «Лесная поляна» от «Елорда Даму» и Sezim Qala 1 от Nova City. Плюс ЖМ «Лесная поляна» – загородная обстановка – одновременно является и его минусом: плохо развитая внешняя инфраструктура и удаленность от центра города. В свою очередь, Sezim Qala 1 расположен близко от социально значимых объектов, но имеет проблемы с вентиляцией (обратный задув), перепады давления и температуры воды.

В Алматы разброс цен чуть выше – от 243 до 292 тыс. тенге за квадрат. По качеству строительства лидирует ЖК «Жана Жетысу» (BI Group). Этот ЖК отдален от шумных улиц и имеет самую высокую оценку качества строительства и сервисного обслуживания. Правда, и стоимость его среди прочих «одноклассников» оказалась почти на 50 тыс. тенге за квадрат выше, чем, например, в доме с высокой теплоизоляцией ЖК Gulder 1 (BI Group), находящемся на удалении от городской инфраструктуры.

Комфорт-класс

В этом классе выбор шире: среди десятков жилых комплексов есть дома, где стоимость квадрата ниже, чем в экономклассе, есть малоэтажные дома и жилье с достойной внутренней инфраструктурой.

Столичное жилье класса «комфорт» можно купить за 270-584 тыс. тенге за квадрат. По качеству строительства и сервисному обслуживанию выделяется Expo Boulevard (BI Group). Этот же жилой комплекс имеет самую низкую цену на рынке благодаря льготной стоимости обеспечения инженерно-технических сетей. Но жильцы дома отмечают недостаточную теплоизоляцию.

Еще одним достойным представителем класса является «Панорама Парк» (BI Group). Кроме высоких показателей качества строительства и сервисного обслуживания, плюсом здесь является наличие на территории жилого комплекса детской комнаты.

Своей малоэтажностью привлекает шестиэтажный ЖК «Комсомольский» (Nur Astana Kurylys) в Есильском районе, а любителям загородной обстановки может приглянуться коттеджный поселок River Park (Global Expert Development), удаленный от центра города. Город 72 (Orda Invest) может похвастаться высокой шумоизоляцией за счет стеновых газоблоков «Экотон» толщиной 100 мм, но в жилом комплексе отсутствует паркинг для жильцов.

На минимальные цены в данном классе могли бы претендовать МЖК на Е16 и «Пригородный» от застройщика «Елорда Даму», но оценить реальную стоимость за квадрат здесь сложно, т.к. девелопер реализует квартиры по госпрограмме «Нурлы жер». Оба дома находятся в отдалении от центра города. Жильцы «Пригородного» отмечают хорошую теплоизоляцию, но в доме отсутствует лифт. В Е16 жильцам нравится благоустройство двора, но шумоизоляция оставляет желать лучшего.

Цены в сегменте комфорт-класса в Алматы варьируются в еще более широком диапазоне – от 240 до 550 тыс. тенге за квадратный метр. Лидером по качеству здесь является ЖК Gagarin Park (BI Group). Дом расположен в хорошем районе и имеет достойную внутреннюю инфраструктуру. Среди недостатков – плохая шумоизоляция и проблемы с вентиляцией.

ЖК Bereket (BI Group), имеющий сквозные подъезды, которые позволяют попасть во двор, не обходя весь дом, сэкономит своим владельцам 52 тыс. тенге с каждого квадратного метра относительно лидера сегмента по качеству. Однако имеет дефекты с МДФ-панелями и плохую шумоизоляцию. City Park (Qazaq Stroy) порадует отдаленностью от шумных улиц, но в нем неисправен мусоропровод.

Самый бюджетный вариант – «Акниет» (Novec) на Райымбека – Саина, построен по программе «Доступное жилье». В верхнем ценовом сегменте в данном классе представлены дома Braun (Tau Development) и Abay130 (Tau Development). Braun имеет развитую внешнюю инфраструктуру, но при этом малый двор и отсутствие внутренней инфраструктуры. Abay130 отличает хорошая транспортная доступность, удобные подъездные пути и отдаленность от шумных улиц, но есть проблемы с гидроизоляцией в паркинге.

Бизнес-класс

В классе «бизнес» – самая большая конкуренция среди застройщиков. Жилые комплексы этого класса часто соседствуют с популярными бизнес-центрами и ресторанами, а в квартирах используется панорамное остекление.

В Нур-Султане квартиры бизнес-класса можно приобрести по 318-450 тыс. тенге за квадратный метр. По качеству строительства выделяются Dream city (BI Group) с развитой внешней инфраструктурой, но расположенный на перекрестке шумных проспектов, Nura Esil 3 (BI Group) с хорошей ливневой системой и наличием гаражей, но недостаточной шумоизоляцией, и Sensata Park (Sensata Group) – теплый дом с панорамными окнами, но и здесь жильцам мешает шум больших улиц.

Orda Tower (Orda Invest) порадовал новоселов улучшенным остеклением и энергосберегающими стенами, но для ЖК такого класса там слишком много квартир на площадке. Самыми бюджетными вариантами являются Promenade EXPO (BI Group): из плюсов – развитая внешняя инфраструктура, из минусов – недостаточная шумо- и теплоизоляция; EXPO Plaza (Bazis) также окружен хорошей инфраструктурой, но имеет недоработки по шумоизоляции и гидроизоляции полов, стен, потолков, окон; еще один вариант – Park Avenue (BI Group), на территории которого, кроме прочего, предусмотрены зоны для настольных игр.

Разброс цен на квартиры бизнес-уровня в Алматы – от 330 до 570 тыс. тенге за квадрат.

Лидер по качеству строительства здесь – Koktobe City (KUSTO Development), отличающийся высокой шумоизоляцией и сейсмостойкостью. Но сервисное обслуживание подвело: многие жители ЖК недовольны длительной обработкой заявок, качеством уборки мест общего пользования, работой охраны, которая пропускает посторонних лиц, а также непрозрачностью расчета тарифов на коммунальные услуги.

Хорошие показатели качества строительства и сервиса у Art Residence (BI Group) и у самого дорогого ЖК в данном сегменте Exclusive Life (Exclusive Qurylys), жильцы которого отмечают нехватку парковочных мест. В средней ценовой категории представлены ЖК от девелопера RAMS – «Дом на Абая», «Восточный парк», Forum Plus, RAMS Luxury, Latifa Residence. Среди их плюсов – удобные подъездные пути, развитая внешняя инфраструктура и/или отдаленность от шумных улиц, среди минусов – протекающие после дождя подоконники, плохая шумоизоляция и трудности с заездом/выездом из-за пробок и хаотичной парковки офисных сотрудников.

Самое бюджетное предложение в классе «бизнес» –  ЖК Moskva (NOVEC) рядом с одноименной станцией метро. Из недостатков этого ЖК – шум со стороны центральных улиц города и коммерческих помещений под окнами.

Премиум-класс

Класс «премиум» представлен единичными жилыми комплексами, которые зачастую имеют уникальный внешний вид, ландшафтное озеленение и систему «умный дом».

В Нур-Султане в данной категории можно выделить четыре жилых комплекса в ценовом диапазоне от 451 до 600 тыс. тенге за квадратный метр с примерно одинаковым уровнем качества строительства и сервисных услуг. Из них шестиэтажный клубный дом «Парижский квартал» (BI Group) на улице Шарля де Голля имеет относительно невысокую цену при эксклюзивной архитектуре проекта, просторной благоустроенной территории с ландшафтным дизайном и высоком качестве строительства и сервиса. Жители «Итальянского квартала» (Bazis) отмечают высокую шумоизоляцию, теплопроводность и развитую внутреннюю инфраструктуру, но недовольны отдаленностью от социально значимых объектов. Жители Highvill Park (Highvill) довольны шумоизоляцией, но сетуют на трудности при въезде и выезде из-за окружающих ЖК оживленных проспектов. Ray Residence 1 очередь (BI Group), расположенный в центре столицы, порадовал жильцов наличием coworking-комнат.

Если в столице самый дорогой «квадрат» в премиуме – 600 тыс. тенге, то в Алматы это стартовая цена для элитных жилых комплексов. Здесь цены варьируются от 610 до 780 тыс. тенге за кв. м.

Лидерами по качеству являются малоэтажный Esentai City (Parmigiano Group) и Esentai River (Parmigiano Group) с высоким качеством строительства, внутренней инфраструктуры и показателями технологичности системы «умный дом». Среди недостатков этих комплексов для жильцов – отдаленность от социально значимых объектов.

В еще одном элитном жилом комплексе – Orion (Bazis) – жители довольны наличием фитнес-центра и бассейна, из минусов – хаотичная парковка сотрудников ближайших бизнес-центров, которая создает трудности с заездом и выездом с территории ЖК. BI Group в 2020 году представил в этом сегменте новые проекты – Hyde Park и Central Avenue, но в исследование Colliers International они попасть не успели.

Резюмируя выводы исследования, будет правильно отметить три вещи: высокий уровень качества строительства и сервиса в мегаполисах с небольшим преимуществом алматинских проектов, качество работы отделов продаж у крупных застройщиков и фактор качество-цена. Можно заметить, что фактор качества сильно влияет на окончательную цену продукта: чем выше качество, тем выше цена, что не остается незамеченным покупателями. В большинстве ЖК с высокой оценкой качества не только высокая цена, но и высокая скорость продаж – как правило, в таких ЖК все квартиры распродаются задолго до даты окончания строительства.

Аналитики Colliers International посчитали, что уровень качества строительства и сервисных услуг в Алматы (74,7% / 66,5%) в среднем выше, чем в Нур-Султане (69,1% / 52,7%). В том числе поэтому жители южного мегаполиса платят за новое жилье в среднем на 4,2% больше, чем в столице. Лучшими по качеству работы отделов продаж в разных категориях, по версии Colliers, стали BI Group, Parmigiano Group и Tau Development; отдел продаж BI Group оказался самым лучшим по итогам совокупной оценки. BI Group отличает хорошая доступность информации и разнообразные способы связи, Parmigiano Group – высокое качество работы с клиентами, а TAU Development выделяется технологичностью.

*Партнерский материал