Градостроительные конфликты возникают в районах, которые считаются лучшими по инфраструктуре. Именно эти локации позволяют девелоперам создавать высокомаржинальные проекты. Но здесь же сосредоточены и активные горожане, готовые отстаивать родной район. Властям города приходится балансировать между необходимостью развивать городское пространство, поддерживать бизнес и соблюдать интересы местных жителей.
Классная локация
Месторасположение определяет класс будущего жилья, его стоимость, а значит, и прибыль девелопера, который возводит здание. Стоимость земельного участка – это одна из трех самых крупных статей расходов, после затрат на стройматериалы и зарплату. Она может составлять 10–12%, а иногда доходит и до 25–30% в себестоимости квадратного метра нового жилья.
Дома класса эконом (основным критерием для покупателей является цена квартиры и наличие общественного транспорта) обычно располагаются в новых, малоосвоенных спальных районах. В таких локациях только начинает развиваться социальная инфраструктура – детские сады, школы, больницы – и часто отсутствуют общественные пространства – парки, спортивные комплексы. Еще один минус таких районов – отдаленность от делового центра. Это значит, что людям требуется много времени, чтобы добраться до работы. Рядом с домами класса эконом может находиться оживленная автотрасса или крупная развязка. В Алматы это, в основном, новые районы в северо-западной части города.
В Нур-Султане региональное расположение не так выражено – через дорогу могут соседствовать дома классов эконом и премиум. Но все же жилье класса эконом в основном строят вдоль проспектов, дальше от делового центра, чем жилье классом выше.
Жилье класса комфорт возводят в новых, но перспективных районах недалеко от центра города. Развязок рядом с домом не будет, но возможно соседство с шумной дорогой. Дома уровня бизнес-класса располагают в центре города или в районах с хорошей инфраструктурой, в отдалении от шумных улиц.
Для жилья классов премиум и элит выбирают лучшие места в элитных районах города с хорошей экологией, вне делового центра и на расстоянии от крупных улиц, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой. Две трети реализуемых сейчас новостроек в этом классе в Алматы расположены выше проспекта Аль-Фараби, а в Нур-Султане – в основном в Есильском районе.
Споры за землю
Как раз из-за премиальных домов зачастую возникают трения между горожанами и девелоперами. Спрос на эти дома высокий, и застройщикам необходимо найти и предложить состоятельным потенциальным покупателям достойную локацию. Такие локации уже застроены, поэтому их приходится уплотнять. В то же время местные жители не готовы мириться с возрастающей нагрузкой на инженерные сети и инфраструктуру в целом.
Вспомним два последних конфликта, которые произошли из-за застроек в престижных районах двух мегаполисов. Это строительство жилого комплекса «Поколение» в Есильском районе Нур-Султана и жилого комплекса «Опера» на углу улиц Назарбаева и Кабанбай батыра в Алматы.
В Нур-Султане жители нескольких жилых комплексов в Есильском районе в июне 2020 года выступили против строительства многоэтажки на пересечении улиц Кабанбай батыра и Сыганак. Строительство жилого комплекса в этом месте, по словам представителей застройщика – BI Group, предусмотрено генпланом развития города. Но жители района, ссылаясь на катастрофическую нехватку детских садов, школ и мест для отдыха, выступили за развитие инфраструктуры вместо возведения многоэтажки. В частности, их возмутила перегруженность ближайшей школы-лицея №59 – учеба здесь идет в три смены. Чтобы разрешить конфликт, администрация района и девелопер в начале августа дали обещание построить вместе с жилым комплексом и школу. По информации от застройщика, проект будет реализован в рамках государственно-частного партнерства с акиматом города Нур-Султана уже к следующему учебному году.
В Алматы горожане стали протестовать в ноябре 2019 года из-за строительства ЖК «Опера» недалеко от Государственного академического театра оперы и балета имени Абая. 15 лет назад на том участке располагался жилой дом. В 2006-ом компания Capital Partners выкупила участок под строительство 20-этажного отеля Marriott, и дом снесли. Реализации проекта помешал кризис 2008 года, в результате земля стала собственностью Казкоммерцбанка. Через восемь лет участок размером 0,33 га выкупил девелопер Exclusive Qurylys за 700 млн тенге для строительства трех девятиэтажек. Девелопер уже провел все проектировочные и подготовительные работы, получил необходимые документы, но акимат отозвал выданное разрешение и остановил строительство ЖК под давлением общественности. Основной аргумент активистов – жилой комплекс будет выбиваться из архитектурной стилистики центральной части города, где расположены в основном трех- и четырехэтажные здания.
Градостроительный волюнтаризм
Любой город нуждается в обновлении. На замену старым зданиям должны появляться современные проекты, повышающие эффективность городского пространства, соразмерные окружающей застройке, учитывающие социальную и транспортную нагрузку и архитектурный облик города.
Возведением новых проектов занимаются девелоперы. Их основная цель – извлечение максимальной прибыли из проекта. Понятно, что видение девелоперов не всегда согласуется с запросами тех, кто уже живет в застраиваемом районе. Местные хотят комфортной среды: иметь места для игр с детьми, пеших прогулок, без проблем парковать машины и так далее, и часто в девелоперских проектах они видят угрозу разрушения привычного пространства.
Тем не менее девелоперские компании имеют портфель земельных участков, которые приобретались на законных основаниях по рыночным ценам. Под каждый участок девелоперы разрабатывают проект с учетом перспектив реализации жилья в данной локации, ограничений по этажности и плотности застройки, а также имеющейся инфраструктуры. Каждый девелопер сам определяет для себя ту грань, где создаваемая в рамках проекта инфраструктура перестает приносить прибыль и становится финансовой обузой для застройщика. Конечный девелоперский проект включает класс жилья, обеспеченность парковочными местами, наполнение необходимой инфраструктурой, концепцию ландшафтного дизайна.
Проект в комплекте с документами на землю и технической документацией в Алматы согласовывает управление городского планирования и урбанистики (УГПиУ). Специалисты проверяют проект на соответствие плану функционального зонирования территории города. Иными словами, новый жилой комплекс не должен попасть на территорию водоохранных полос, парковых зон и так далее. Кроме того, проверяют соответствие техническим регламентам, плотности застройки и высотности. После чего девелоперу выдают архитектурно-планировочное задание (АПЗ). То есть, например, если генпланом города в далеком прошлом в конкретной локации предусматривалась застройка и позже изменения в генплан внесены не были, УГПиУ, при соблюдении техусловий, согласует проект и выдаст АПЗ.
Фактически решения о застройке принимаются в закрытом формате, без учета мнения независимых экспертов и общественности. По мнению урбанистов, в этом кроется основа конфликтов между девелоперами и жителями. «В обсуждении проектов, меняющих городскую среду (кроме девелоперов и городской администрации – «Курсив»), должны принимать участие локальные сообщества горожан, на которых окажет влияние планируемое строительство, и эксперты, которые могут дать объективную и профессиональную обратную связь по планам застройки. Для этого им нужна полная информация о проекте, а значит, инвесторы и строительные компании должны проводить предпроектный анализ и открыть информацию о своих планах общественности», – считают представители Urban Forum Kazakhstan.
Ситуация в РК не уникальна. С похожими проблемами сталкиваются жители России и других стран. Как и в Казахстане, российские специалисты видят выход в открытом диалоге между всеми заинтересованными сторонами – властью, бизнесом, независимыми экспертами и общественностью. В качестве примера удачного решения проблемы эксперты приводят опыт европейских стран, где четко прописаны нормы и стандарты городского планирования, а также застройки исторического центра. В них содержатся ограничения и рекомендации по проектированию с точки зрения дизайна и архитектуры. Эти документы находятся в открытом доступе, а все изменения и дополнения к ним вносятся по итогам общественных слушаний.
Между тем в уплотнительной застройке часто заинтересованы не только девелоперы, но и местные власти. Уплотнение позволяет сэкономить бюджет за счет снижения затрат на строительство инженерных сетей и развитие инфраструктуры. Поэтому пока решения принимаются заинтересованными сторонами – администрацией города и девелопером, пока институт независимой экспертизы не работает, уплотнительной застройки не избежать. А значит, и конфликты горожан с девелоперами неизбежны, резюмируют эксперты.
