По каким критериям девелоперы выбирают землю под строительство жилья
Правило 3L для девелоперов гласит: location, location и еще раз location. Правильная локация определяет залог успеха девелоперского проекта. От выбранной локации зависит класс жилья. Например, на участках с плохой экологией, без транспортной доступности, без инфраструктуры развивается только недорогое жилье.
Критерии классности земли
Если говорить о рынке Алматы, то наиболее важными критериями, определяющими привлекательность участка, на мой взгляд, являются экология и транспортная доступность, но есть и другие значимые факторы.
Экология. Потенциальный покупатель готов заплатить больше за место с чистым воздухом. Для многих стало важным иметь возможность заниматься спортом на улице, гулять, дышать полной грудью. И с каждым годом эта тенденция в Алматы только усиливается.
Но выбор экологичных мест неоднозначен – со временем места с хорошей продуваемостью меняют свою локацию. Верхняя часть города была престижной локацией на протяжении многих лет, но высокая транспортная загрузка отрицательно сказалась на ее экологии. В то же время на карте появляются новые места в восточной и западной частях города. Что касается центра, то здесь воздушные потоки оказались заперты и загрязнены выхлопами транспорта.
Транспортная доступность. Второй важный фактор – наличие дорог хорошего качества, близость к транспортным артериям и степень загруженности последних, а также развитость общественного транспорта там, где это применимо. Современный покупатель критичнее относится к потере времени. Люди хотят быстро добираться от дома до центра и обратно, никто не хочет стоять в пробках. Пандемия усилила это желание – ведь при работе из дома потери времени на транспорт были сведены к нулю.
Инфраструктура. Количество и качество окружающей инфраструктуры – школ, супермаркетов, детских садов, парков, объектов культуры и отдыха влияет на класс будущего жилья. Наличие в окружении промышленной зоны, ТЭЦ, крупных транспортных потоков может негативно сказаться на экологии местности и привлекательности участка. Все эти параметры будут позже оценены конечным потребителем, который сопоставит предложение с десятками других.
Если инфраструктура отсутствует, то в некоторых случаях девелопер выстраивает ее самостоятельно. Иногда это делается добровольно, иногда есть требования по обеспечению района инфраструктурой со стороны государственных органов (особенно это касается масштабных объектов).
Кроме того, важно наличие на участке сетей отопления, водоснабжения, канализации, электричества и телефонии. Если их нет, то тогда на первый план выходит расстояние до этих сетей. Если участок удаленный, то все расходы по подводу сетей ложатся на девелопера, что, в свою очередь, отражается на стоимости конечного продукта.
Кроме перечисленного, важны: имидж участка – то есть его восприятие широкой общественностью; в горных районах немалую роль играет рельеф – он напрямую влияет на объемы земельных работ и на сам будущий проект – чем ровнее участок, тем проще и дешевле строить; текущее состояние участка – встречаются участки, которые использовались ранее как строительные свалки; юридическая чистота – отсутствие возможных притязаний на землю со стороны третьих лиц и целевое назначение, допускающее строительство жилой недвижимости.
Откуда берется земля под застройку
Большинство участков, которые сегодня используются для жилой застройки, приобретены девелоперами у частных владельцев на рыночных условиях. Земли оценивали согласно их рыночной стоимости и привлекательности.
Другую часть земель реализует государство, однако в таких случаях оно четко определяет функционал земли: что на ней должно быть построено, какой тип недвижимости, часто бывает определена даже конечная цена покупки квартир – девелоперу нужно построить и продать жилье с фиксированной ценой по государственной программе.
В случае реновации бывших промышленных предприятий государство формирует государственно-частную форму взаимодействия с девелопером, где изначально определена концепция взаимодействия и совместно оговорен конечный результат. Как правило, это микс коммерческой, торговой, офисной и иногда жилой недвижимости. В этом случае девелопер получает землю по итогам тендера.
Девелопер также может купить земли банка, находящиеся в залоге у последнего. Дело в том, что во время предыдущего строительного бума многие земли выкупались девелоперами в расчете на будущее освоение, частные жилые строения были снесены. Однако в результате кризиса большинство проектов так и не было реализовано. Поскольку многие из этих земель находились в залогах у банков, именно финансовые институты оказались их владельцами. Банки продержали земли много лет и при наступлении благоприятной рыночной ситуации решили реализовать эти активы. Часть земель распродается застройщикам напрямую. Для других земель банки привлекают девелоперов, которые помогают развить данный земельный участок. В этом случае девелопер разрабатывает концепцию и реализует проект на средства банка, выручка попадает к банку, а девелопер получает Development fee.
Как девелоперы выбирают участок
При выборе участка решающим фактором является соотношение цены и качества. Но добросовестный застройщик избегает участков с непонятной законностью и юридической историей – такие участки скорее являются бомбой замедленного действия, чем бизнесом. Остальные участки оцениваются по объему работ, требуемому для приведения их в надлежащее состояние, и запрашиваемой цене.
Идеальный участок – развитый, с подведенными сетями, окруженный необходимой инфраструктурой, близкий к не очень загруженной транспортной магистрали, с чистой экологией, имеющий положительное либо нейтральное восприятие общественностью. Но стопроцентно удачные участки встречаются редко, либо за них запрашивают непомерно высокую цену, которая ограничивает возможности их потенциального развития. Каждый девелопер сам оценивает, сможет ли он дать дополнительную ценность конкретному участку с учетом имеющихся сильных и слабых сторон. Сильнейшие девелоперы способны трансформировать участки в лучшую сторону, увеличивая, таким образом, как их ценность, так и ценность окружающего района.
