Из 85 жилых комплексов в Алматы, сдача которых намечена на 2020 год и позже, 24 являются малоэтажными – не выше трех этажей. Цены в них отличаются почти в шесть раз – от 204 тыс. тенге до 1,2 млн тенге за кв. м. Основная причина такого разбега цен – локация и класс проекта: чем престижнее район и выше классность, тем больше стоимость квадрата.
Малоэтажные проекты нередко выступают как учебный полигон для новичков-застройщиков. Строительство таких домов выпадает из поля зрения закона о долевом участии. Значит, девелоперы могут без специальных разрешений привлекать деньги покупателей, «прокачивать строительные скиллы» на рынке малоэтажек, а потом браться за более крупные и регулируемые государством проекты.
В случае провала предприятия закон о долевом строительстве не защитит права тех, кто вложился в строительство малоэтажек. Однако покупатели идут на риски, потому что малоэтажное жилье дает им комфорт и уединенность, которую не могут предоставить высотные «муравейники».
Классовая принадлежность
Анализ предложений застройщиков показал, что из 24 малоэтажных жилых комплексов Алматы пять заявлены в классе «комфорт» c диапазоном цен за квадрат в 204–365 тыс. тенге, шесть – в классе« бизнес» по цене в 380–570 тыс. тенге и 13 – в классе «элит» с разбросом цен от 395 тыс. тенге до 1,2 млн тенге.
Самые доступные по цене малоэтажки строят в основном к северу от Алматы. Жилье бизнес-класса располагается на юго-востоке и юго-западе города. Элитное жилье занимает южные территории – престижные районы выше проспекта Аль-Фараби – от улицы Аскарова до проспекта Достык. Именно эту экологически благополучную локацию, по словам девелоперов, предпочитает платежеспособное население мегаполиса. Ограничение на строительство многоэтажных зданий выше Аль-Фараби благоприятствует развитию малоэтажного сегмента в предгорьях Заилийского Алатау.
Элитный клуб
Тренд в элитном малоэтажном строительстве южной столицы задали создатели Esentai City. Девелопер Almaty Vilnius Architects начал застраивать 46 га выше Esentai Tower (на верхней стороне проспекта Аль-Фараби) в 2016 году, и масштабный проект все еще не завершен. Жилая застройка из 1,5 тыс. квартир с собственными террасами на крыше по проекту соседствует с 46 офисными зданиями, а разделяет их парковая зона. Об элитности, кроме качества строительства, здесь говорит как развитая внутренняя инфраструктура, так и окружение – люксовый торговый центр Esentai Mall, представительный бизнес-центр Esentai Tower, роскошный отель Ritz-Carlton, престижная частная школа Haileybury.
Но на сегодня Esentai City с ценой квадрата от 780 тыс. тенге уже не является самым дорогим малоэтажным проектом южной столицы. Лидирует по ценам ЖК «President’s Park» (BI Group), который летом 2020 года начали строить на территории бывших совхозных садов рядом с парком Первого Президента РК и гольф-курортом «Жайляу». Соседство с равными и обладание коллекционной квартирой премиум-класса застройщик оценил в 1,2 млн тенге за квадратный метр. Сдача первой очереди запланирована на IV квартал 2021 года, две трети квартир в ЖК, судя по данным застройщика, уже продано.
Все проекты высшей ценовой категории предполагают наличие террас и лифтов в доме, несмотря на малое количество этажей, высококачественные строительные и фасадные материалы, умные технологии управления домом и отличную инфраструктуру, в том числе магазины, школы, детские сады, спортивные центры и прогулочные аллеи с водоемами и фонтанами.
Комфорт недорого
Эксперты заявляют, что малоэтажки, где квадрат продают дешевле 250 тыс. тенге (в Алматы есть такие предложения), относятся к категории «эконом». Этот тип классности не предполагает развитой социальной инфраструктуры, при его строительстве используют доступные по цене материалы.
Однако застройщики, предлагающие недорогие квадраты, настаивают на том, что их жилье относится к классу «комфорт». Основные доводы – малоэтажки находятся в благоприятном с точки зрения экологии районе, в 15–25 минутах езды от центра Алматы, и имеют развитую социальную инфраструктуру.
Самый бюджетный вариант в сегменте невысокой жилой застройки – дома из красного кирпича на участках 5–8 соток в закрытом коттеджном городке Alatau Village (застройщик Hayat Construction Group, дочернее предприятие группы компаний Kassanov Investment Group). Дома сдаются в черновой отделке с подведенными городом коммуникациями – холодной водой и канализацией. Для горячей воды и отопления в каждом доме имеется своя котельная на газе. На территории городка есть променадная аллея и детская площадка. Коттеджный городок расположен по Алатауской трассе (близ Кульджинского тракта), в 3 км от кольца на аэропорт. Среди минусов потенциальные клиенты называют близкое расположение домов к дороге, малое расстояние между самими домами, создающее эффект турбазы, удаленность от города и неразвитость социальной инфраструктуры. Стартовав со 168 тыс. тенге за квадрат в феврале 2019 года (период сдачи первой очереди), за полтора года – к августу 2020-го
– цена в коттеджном поселке поднялась до 204 тыс. тенге за квадратный метр.
Еще один яркий представитель бюджетного жилья – поселок «Жана Куат» к северу от Алматы. Этот масштабный проект уже включает более 2 тыс. коттеджей (4 тыс. квартир) высотностью два-три этажа на площади более 170 га. Застройщик «ТАМ Курылыс» начал возводить городок с 2006 года. В 2015 году из-за девальвации тенге компания, взявшая кредиты в валюте, вынуждена была приостановить строительство на четыре года. Однако с помощью Фонда проблемных кредитов «ТАМ Курылыс» смог выйти из затруднительного положения и продолжить застройку поселка «Жана Куат». Но жители опасаются, что последствия нестабильного финансового состояния застройщика еще впереди – может усугубиться уже наметившаяся тенденция по уплотнению застройки: на месте планировавшихся рекреационных зон нарезали участки под строительство, чтобы максимально эффективно использовать земли.
Сейчас в поселке можно купить коттеджи (от 45 до 200 кв. м), таунхаусы с 1,5 сотками земли (для жителей первых этажей), квартиры или участок земли для строительства дома собственными силами. Дома возводятся из экопанелей (SIP-панелей), а цены начинаются от 218 тыс. тенге за квадратный метр.
Опытный полигон
Система ценообразования на жилье элит-класса более-менее понятна. Дорогая земля, эксклюзивные дизайн-проекты, качественные импортные материалы и развитая инфраструктура определяют высокую стоимость элитных квадратов. Но как девелоперам удается возводить малоэтажное жилье класса «комфорт» по цене, сопоставимой с ценой многоэтажных «муравейников» класса «эконом», учитывая, что в первом случае доля затрат на земельный участок в структуре расходов застройщика гораздо выше, чем во втором?
Трудность такой задачи подтверждают и участники рынка: «Если в многоэтажном строительстве можно добиться значительного уменьшения себестоимости метра за счет объема строительства, то в случае с малоэтажными домами сделать это сложно», – делится предприниматель Бахт Ниязов, автор и инвестор малоэтажных жилых комплексов Mountain Drive и Mountain Park.
Раскрыть загадку привлекательной цены представители бюджетных малоэтажек отказались. Получить телефон маркетологов «Жана Куат» и Alatau Village или застать их на рабочем месте в течение нескольких дней так и не удалось, а представитель отдела продаж «Жана Куат» сообщил, что это «секрет фирмы». Но экспертное мнение других участников рынка и анализ предложений застройщиков все же помогли прояснить картину.
Из двух десятков девелоперов, малоэтажные проекты которых представлены на рынке южной столицы, более половины реализуют свой первый проект в жилищном строительстве, треть – второй, и лишь двое имеют три и более реализованных жилых проекта. По закону о долевом участии девелоперы при возведении малоэтажного жилья (не выше трех этажей) в Казахстане могут привлекать финансирование от частных лиц без получения разрешения от акимата или гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства (при другом типе долевого строительства необходимо участие указанных институтов). А значит, госорганы не будут проверять опыт и репутацию застройщика, а также финансовую надежность проекта. Такая логика законодателей, по мнению участников рынка, позволяет развиваться небольшим строительным компаниям: застройщик реализует относительно небольшие проекты без крупных финансовых рисков и постепенно растет в объемах строительства. А низкие цены, которые предлагают небольшие компании без солидного портфолио, – это один из немногих доступных инструментов привлечения внимания потенциальных покупателей к их проектам.
«В какой-то степени эта схема также развивает сегмент малоэтажного строительства, потому что в этот бизнес проще войти без нарушений закона, – комментируют девелоперы. – В то же время на рынке присутствуют крупные проекты, которые по масштабам могут сравниться с многоэтажной застройкой». И вот здесь при возникновении финансовых сложностей, как в случае с «Жана Куат», множество покупателей могут остаться один на один со своими проблемами, если не вмешается государство. Но девелоперы отмечают, что таких случаев немного.
«О (возможных. – «Курсив») проблемах дольщиков малоэтажных проектов, по крайней мере в ближайшее время и в Алматы, нам неизвестно. В основном участники рынка становятся более законопослушными», – комментирует CEO Kusto Home Мурат Утемисов (проект Koktobe Сity).
Малоэтажные перспективы
На протяжении последних трех лет спрос на малоэтажное жилье растет, отмечают девелоперы. Среди причин Мурат Утемисов называет в первую очередь психологический комфорт. Малоэтажное жилье соразмерно человеку по масштабу, воспринимается как более безопасное с точки зрения сейсмостойкости. Такой тип жилья формирует особую дружественную и доверительную атмосферу внутри всего комплекса – малая плотность позволяет знать своих соседей в лицо, чаще общаться, снижает уровень шума и суеты – жизнь там может протекать спокойно и размеренно. Кроме того, за время карантина многие ощутили необходимость иметь свое личное пространство. И малоэтажное жилье эту задачу решает – у большинства владельцев есть небольшой земельный участок или личная терраса.
Вслед за спросом стало расти и предложение.
«Очень многие девелоперы обратили внимание на данный сегмент. Сейчас, как мне кажется, объем предложения становится столь значительным, что через два-три года этот сегмент перестанет быть интересным и востребованным», – делится видением Бахт Ниязов.
Перспективы развития инвестор видит в реализации новых форматов малоэтажных строений – горных шале на три-четыре владельца, дуплексов, небольших клубных домов, горных таунхаусов и корпусных строений в живописных, но труднодоступных для строительства местах.
