О перспективах онлайн торговли в Казахстане и о том, как работать, чтобы в выигрыше оставались и девелопер, и арендаторы, и покупатели «Курсив» поговорил с председателем Союза девелоперов торговой недвижимости РК, одним из совладельцев моллов «Апорт», заместителем генерального директора по инвестициям и развитию группы компаний Eurasia RED — Дмитрием Ревиным.
— В сентябре 2020 молл «Апорт» отпраздновал 11 лет. Каких показателей вы достигли за этот период?
— За 11 лет на территории 30 га на западе Алматы при поддержке родного Халык банка, мы успешно реализовали три очереди первого в Казахстане крупнейшего молла «Апорт» общей площадью свыше 200 тысяч квадратных метров, с 5 тысячами бесплатных парковочных мест, с остановкой Апорт, куда гостей привозят около 30 маршрутов общественного транспорта. Молл «Апорт» несколько лет подряд признавался лучшим проектом Казахстана со стороны International Property Awards совместно с Bloomberg Television.
Наша команда за 11 лет собрала свыше 300 арендаторов молла Апорт и привела в Казахстан свыше 65 международных брендов, открыв первые в Казахстане или Алмате флагманские магазины LC Waikiki, De Facto, Koton, Flo, Kari, Kari kids, Детский мир, Спортмастер, Miniso, Sinsay, Cropp, House, Ostin, Tudors, Funday и тд. Французская международная сеть Leroy Merlin для своего первого гипермаркета в Казахстане выбрала соседство именно с моллом «Апорт».
Также нами впервые в стране было создано ряд развлекательных форматов и гости приходят к нам всей семьей не только за отличными покупками, но и общением и развлечениями. В частности, в аквапарке Hawaii и Miami resort&spa, признанным лучшим в странах СНГ и награжденным премией «Golden pony». На площади 30 тыс.кв.м. вас ждет волновое море в несколько тысяч м2, экстремальные горки высотой с восьмиэтажный дом, огромная детская зона с водными развлечениями, где круглый год +30 градусов. Miami SPA на площади в несколько тысяч кв.м предлагает термальный уличный бассейн, тематические бани, сауны, хамамы, косметологические и релакс услуги.
Hawaii Fitness представлен кардиозоной, залом свободных весов, групповых занятий и единоборств с профессиональными тренерами и четырехкратным воздухообменом.
Hawaii bar&grill порадует своей кухней как родителей, так и детей.
Детский развлекательный парк Funky Town и семейный развлекательный центр Funky World, признанный лучшим в странах СНГ и награжденный премией «Golden pony», предлагают лучшие зарубежные аттракционы, батутный центр, шестиуровневый лабиринт и детское кафе Funky Lab с возможностью организации отличных детских мероприятий. Обновленный год назад кинотеатр Kinoplex имеет семь залов нового поколения с местами повышенной комфортности.
Два фудкорта молла «Апорт» вмещают более 1,5 тыс.чел в 30 точках питания, среди которых популярные KFC, Burger King, DODO pizza, Black Star Burger, Пинта, McDonald’s, CoffeeBOOM, Degirmen, Lanzhou, Ozyurt, Meza Luna, Zhekas и тд. А для любителей чтения на втором этаже молла «Апорт» рядом с фудкортом расположена бесплатная онлайн-библиотека.
Поток гостей молла «Апорт» за прошлый год превысил 12 млн человек. Это в четыре раза больше, чем 11 лет назад. Гости — это, в основном, молодые семьи с детьми, 70% из которых — жители Алматы, 22% — из Алматинской области и 8% приезжают с юга Казахстана, из Киргизии и других регионов.
1 миллион гостей молла Апорт в месяц позволяет многим нашим арендаторам достичь лучшей в стране плотности продаж на квадратный метр.
Молл Апорт за 11 лет работы стал одним из локомотивов развития всего региона, в частности 1,5 млн.кв.м. жилья от ведущих застройщиков страны строится в радиусе 3 км вокруг молла, включая восьмой Наурызбайский район, а стоимость земли за 5 лет подорожала в 5 раз. Стоит отметить, что за последние несколько лет стараниями государства значительно улучшилась и транспортная доступность. Связано это, в первую очередь, с расширением проспекта Раимбека до 10 полос, строительством 8 развязок, а также большого количества наземных и подземных пешеходных переходов.
— Как молл пережил кризисный 2020 год?
— «Апорт» — с 2012 года это lifestyle mall, где половина площадей отведена под развлечения, питание и услуги – те сферы бизнеса, которые подверглись максимальным ограничениям в связи с пандемией. Поэтому 2020 год был достаточно непростым для нас.
В частности, несколько месяцев 2020 молл «Апорт» практически не мог работать, в сентябре 2020 поток покупателей снизился по сравнению с тем же периодом прошлого года на 30% за счет того, что 9 выходных и праздничных дней молл был закрыт. В октябре показатели улучшились — поток покупателей снизился всего на 18% год к году, а в ноябре на 15% в частности в связи с возможностью молла работать в выходные дни и открытию кинотеатра. Мы планируем, что по итогам декабря снижение составит около 12%, несмотря на то, что до сих пор закрыта часть фудкортов, ограничена работа развлекательных парков.
В 2020, несмотря на ЧС и карантин, мы привели и открыли в молле «Апорт» больше десятка новых интересных форматов, таких как: самая большая «Пинта» в Казахстане с открытой кухней, баром, сценой и террасой, кофейня Coffeboom, McDonalds с McCafe, магазин Marwin@Меломан, Kimex, Yoyoso, BA shop, Happy shop и другие. Мы также поработали и с нашими текущими арендаторами над расширением и обновлением форматов, такими как Dress me, Kari, Sulpak и тд. Готовится к открытию весной 2021 Aport Food Mall — гастрономическое пространство, которое соберет в одном месте более 20 гастрономических концепций разных стран мира.
— В период карантина торговые центры, например, в США начали массово терять арендаторов. Как складываются отношения с арендаторами у вас?
— В 2020 году мы поддержали несколько сотен арендаторов на общую сумму 2,5 млрд.тг – делали скидки в зависимости от экономики и финансовых показателей, не выставляли арендную плату в период ЧС и карантина, проводили совместные маркетинговые активности, в частности с нашим партнером Magnum в молле «Апорт» в декабре было разыграно несколько автомобилей при покупке на 5.000 тенге.
Очень помогает подход, используемый нами с 2009 года, когда на этапе выбора арендаторов молла «Апорт», мы анализируем бизнес-модель, финансовые показатели и перспективы развития наших будущих партнеров – оцениваем плотность продаж с квадратного метра, маржинальность, эффективность и конкурентоспособность, выбирая арендаторов с лучшей ценностью для наших гостей, которые в связи с таким подходом называют молл «Апорт»- «Народным». Мы являемся в частности пионерами внедрения в стране минимальной фиксированной ставки аренды при проценте с оборота — фактически наша управляющая компания занимается развитием бизнеса и ростом товарооборота наших арендаторов. Такой подход помогает устанавливать партнерские отношения и избегать частой смены арендаторов, даже в кризисный период. Так, в 2020 году ротация арендаторов не превысила 7% арендопригодной площади. До 2020 года этот показатель составлял 3-5% в год. Пандемия лишь ускорила исход ряда арендаторов, которые были неэффективны последние годы.
Заполняемость молла «Апорт» — 98%, целевые арендаторы суммарной площадью около 8 тыс.кв.м. стоят в нашем листе ожидания.
— В Алматы традиционно силен формат рынков и базаров. Как вам удается «вербовать» лояльных клиентов среди поклонников неорганизованной торговли?
— Вопрос востребованности молла – это вопрос наполнения проекта правильными по концепции и ценообразованию форматами с последующим донесением их ценности до целевой аудитории.
Около 92% жителей Алматы имеют покупательскую способность менее 120 тыс. тенге на члена домохозяйства в месяц, и эта доля, с учетом девальвации тенге, растет последние годы. С 2009 года наша команда сделала фокус на самый востребованный на рынке формат – масс-маркет. 11 лет мы приводим и открываем в молле «Апорт» только те бренды, которые предлагают лучшее соотношение цена-качества-сервиса, в частности в молле «Апорт» можно купить джинсы за 3-5 тысяч тенге.
Потребитель сам выбирает оптимальное соотношение цена-качество-сервис, и пандемия усилила этот тренд. Семья с удовольствием пойдет за покупками в качественный молл с бесплатной парковкой, где следят за чистотой, делают санитарную обработку, поток людей ограничен, есть масса развлечений и услуг для всех членов семьи, а на купленные товары вы имеете гарантию от производителя, возможность получения финансирования от Халык банка, Kaspi банка, Сбербанка, Forte банка, Евразийского банка, банка Homecredit и получаете гарантированные призы, участвуя в акции молла «Подарки за покупки».
Чтобы предлагать лучший сервис, сотрудники нашей управляющей компании изучают профессиональную литературу, на основании которой с 2009 ежемесячно презентуют идеи для внедрения в молле «Апорт», а отвечают за их реализацию. Кроме того, наши специалисты ежемесячно проходят стажировки у арендаторов, а также анализируют другие торгово-развлекательные комплексы Алматы, страны и мира.
Гостям мы с 2016 года вручаем Подарки за покупки, к примеры за покупки в Magnum на 5 тыс.тг – такие подарки получают до нескольких тысяч семей ежедневно. Отличников Алматы, а это 30-35 тыс.человек каждую четверть, с 2012 мы поощряем бесплатным детским билетом в аквапарк Hawaii, побуждая детей стремиться к знаниям.
Такой подход к нашим гостям и сотрудникам позволил нам за 11 лет достичь того, что свыше 30% новых гостей молла приходит к нам по рекомендации близких или знакомых, а NPS составляет свыше 90%.
— Ретейл повально стремится в «цифру». Вы же активно расширяетесь в оффлайн-формате. Вы знаете что-то, чего не знают другие?
— Противопоставление онлайна и офлайна надуманно, во всем мире много лет используется подход omni-channel, то есть удовлетворение потребности клиента используя самые удобные и востребованные каналы продаж и оказания услуг.
Бурное развитие онлайн торговли за счет сокращения офлайн торговли возможно, когда доля неорганизованных форматов торговли приближается к 30-35%.
В Казахстане свыше 2/3 всего товарооборота проходит через форматы неорганизованной торговли. В продовольствии этот показатель — 68%, в промышленной группе свыше 60%. Чтобы его уменьшить, нужно пройти все этапы эволюции развития ритейла и покупателей, а это занимает годы.
Приведу пример. Двадцать лет назад, получая степень MBA в США, наблюдал как ведущие финансовые каналы предрекали скорую гибель физической розницы. Но к 2019 доля онлайн торговли в США достигла лишь 17%. В 2020 году этот показатель в США составил 22%, при этом в этой стране 3 тыс.кв.м. качественных торговых площадей на тысячу жителей.
В Алматы, для сравнения – 375 кв.м. качественных торговых площадей на тысячу жителей города, а доля онлайн торговли — 5%. По моему прогнозу, к серьезному разговору об онлайн торговле в Казахстане и её влиянии на офлайн мы подойдем не раньше 2025 года.
Люди – это общественные существа. Казахстанским семьям с учетом ценностей и стиля жизни важно проводить время вместе — в рамках концепции третьего места такими объектами и становятся моллы и ТРЦ. Поэтому я уверен, что концепция lifestyle молла в ближайшем будущем будет востребована нашими гостями для покупок, развлечений, питания, занятия спортом, времяпровождения, культурного обогащения и получения различных услуг.
— Как развивается ваш новый проект Aport East?
— Запуск второго суперрегионального молла Aport East на востоке Алматы запланирован на весну 2022 года. Наш второй молл площадью 107 тыс. кв.м. на Кульдже расположится в районе спортивного комплекса Halyk Arena и международного аэропорта Алматы. Там строится аэропортовая развязка и новые жилые микрорайоны на миллион «квадратов» жилья. К слову, как только в сентябре 2019 мы объявили о строительстве нового молла «Апорт», стоимость жилья в этом районе выросла за неделю на 10%.
Как и в первом молле, половину площадей Aport East займет торговля, 35 % — «умный отдых», а остальные 15 % – объекты общественного питания и услуги. Для гостей будут доступны 2,5 тысяч бесплатных парковочных мест. Здесь разместится самый крупный в СНГ кинотеатр Multiplex на 16 залов c самым большим экраном системы IMAX и флагманские магазины ряда международных брендов. Готовность открыть торговые площади в новом молле выразили более двух сотен наших арендаторов.
Думаю, мы одна из немногих компаний, которая даже в непростые времена реализует этот проект, создавая несколько тысяч рабочих мест и придавая импульс развитию всей восточной части Алматинской агломерации.
— В 2020 году коллеги девелоперы выбрали вас Председателем Союза девелоперов торговой недвижимости Казахстана. Для чего был создан Союз, и что удалось сделать в 2020 году?
— Введенный весной 2020 режим ЧС и карантин потребовали от бизнеса быстрой реакции на изменения. Мы с коллегами девелоперами торговой недвижимости страны увидели, что для оперативного взаимодействия с органами госуправления и эффективного решения вопросов торговой недвижимости, необходимо объединиться в отраслевой союз девелоперов. В союз вошли свыше 20 ведущих девелоперов страны с более чем двумя миллионами квадратных метров качественных торговых площадей, в частности такие проекты, как: моллы «Апорт», Mega, Керуен, Esentai Mall, Dostyk и Shymkent плазы, Хан шатыр, проекты АДК и другие.
Благодаря нашей совместной работе при поддержке акимов городов, торговые центры были открыты сразу после снятия режима ЧП в мае.
После второго локдауна ТРЦ были открыты 17 августа с рядом существенных ограничений по работе арендаторов. При поддержке «Атамекена» совместно с главным санитарным врачом РК нашей командой совместно с арендаторами в августе и сентябре 2020 были отработаны алгоритмы открытия ряда закрытых в ТРК отраслей, в частности кинотеатров, фудкортов и развлекательных парков в ТРК. По этой причине в октябре 2020 нам удалось получить разрешение на работу ТРЦ в выходные дни (при запрете с 17 августа, потеря 40% оборота арендаторов в месяц) и открыть кинотеатры в ТРК, которые были закрыты с марта 2020. Нам удалось убедить санитарную службу в безопасности ТРЦ для наших посетителей – с помощью 3D счетчиков мы считаем количество посетителей в ТРЦ в режиме реального времени и можем контролировать количество гостей, чтобы избежать скопления людей.
На последнем заседании МВК, проведённом в конце декабря 2020 при поддержке «Атамекена», получена поддержка на реализацию пилотного проекта в Алматы по открытию фудкортов и развлекательных парков в ТРК с начала января 2021, напомню что эти форматы были закрыты с марта 2020 года, находятся в сложной ситуации и надеются на скорейшее возобновление своей работы для сохранения десятков тысяч рабочих мест.
