Каждая двадцатая квартира, продающаяся через сайт «Крыша», залоговая, при этом треть залоговых квартир продается в домах, построенных с 2015 по 2021 год. В отдельных регионах, например в Шымкенте, этот показатель выше – 6,3% залоговых квартир, половина из которых в новостройках.
По данным опрошенных «Курсивом» риелторов, чаще всего по поводу продажи залогового жилья в агентства недвижимости обращаются заемщики Сбербанка, Банка ЦентрКредит и Халык банка. Эти же банки являются лидерами по выдаче займов по ипотечным государственным программам.
Игра на опережение
До выплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка. Но если заемщик просрочит выплаты по кредиту, то банк может отсудить квартиру.
Чем раньше потенциальный неплательщик осознает проблему и начнет действовать, тем с меньшим ущербом он может выйти из сделки с банком.
К примеру, если заемщик уже выплатил бóльшую часть долга, у него нет просрочки по кредиту, но есть вероятность стать должником, квартиру можно продать самостоятельно или через агентство недвижимости по рыночной цене, а иногда и «выше рынка». Для этого договор займа должен предусматривать возможность досрочно погасить кредит без штрафов.
«Заемщик или специалист по недвижимости находит клиента, который готов дать в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотечного займа. После чего покупатель и продавец оформляют соглашение о задатке и вносят сумму в банк. Банк снимает ограничения на квартиру (обычно это занимает от одного до трех дней) и после можно оформлять сделку по купле-продаже», – поясняет ведущий специалист по недвижимости, риелтор первой категории агентства недвижимости ТОО «RIA Light» Александр Бикетов.
Продам квартиру и обязательства
Если до полного погашения кредита еще далеко, квартиру, обремененную ипотекой, можно продать вместе с обязательствами перед банком. В этом случае потенциальный покупатель должен пройти проверку платежеспособности в банке, где выдана ипотека, и оформить договор перехода долга на оставшуюся сумму кредита. Какую сумму из уже оплаченных ранее банку денег вам возместит покупатель – вопрос обоюдной договоренности.
«Если просрочка по погашению кредита превышает 90 дней, выданный банком заем попадает в категорию проблемных», – пояснили «Курсиву» в пресс-службе АТФ Банка.
Теперь квартиру, после проведения независимой оценки, могут реализовать на торгах, принять участие в которых могут все, включая должника и банк. Чтобы продать квартиру на торгах, у банка должно быть согласие заемщика (в случае внесудебных торгов) либо решение суда.
Если должник получил от банка уведомление о внесудебных торгах, он может сам попытаться продать квартиру и погасить задолженность перед банком – на это ему дается три месяца. Но прежде нужно получить одобрение банка. Если же продать жилье за этот срок не удалось, оно попадет на торги.
Любые торги по законодательству должны быть открытыми, однако участники рынка говорят, что иногда квартиры реализуют внутри банка:
«Есть примеры, когда продажа недвижимости проходит среди сотрудников банка, который выдавал ипотеку. Цена в этом случае может быть выше рыночной за счет включенных интересов банка. Однако при этом сотрудники банка могут получить более выгодные условия по первоначальному платежу или процентной ставке», – сообщил «Курсиву» один из собеседников.
Квартирные аукционы
При продаже лота на открытых торгах цена обычно ниже рыночной.
К примеру, 2-комнатная квартира площадью 56 кв. м в 10-этажном кирпичном доме в центральном столичном микрорайоне «Сарыарка» на площадке по реализации арестованного имущества etp.adilet.gov.kz участвует в аукционе с начальной ценой 14,8 млн тенге. Это 264,4 тыс. тенге за квадратный метр при средних ценах в столице 423 тыс. тенге. «Такую цену за квартиру установил суд», – сообщил по телефону частный судебный исполнитель. На сайте «Крыши» двухкомнатные квартиры в этом доме продают за 21–24,5 млн тенге, то есть на треть дороже.
Другой пример. Трехкомнатная квартира площадью 76 кв. м в панельной 9-этажке в алматинском микрорайоне «Жетысу» на сайте Сбербанка размещена по цене 21 млн тенге. Как пояснил представитель банка, эта сумма – задолженность клиента перед банком. Квартиру Сбербанк реализует через аукцион по решению суда в счет погашения долга заемщика.
По оценке независимой компании «Standard Оценка», рыночная стоимость этого жилья на 5 октября 2020 года составляла 22,7 млн тенге. Это 294,4 тыс. тенге за квадратный метр, то есть на 19,4% ниже средней цены за «квадрат» в Алматы в октябре 2020-го (371 тыс. тенге).
Согласно договору купли-продажи, приведенному в отчете оценщиков, владелец приобрел свое жилье на вторичном рынке в 2014 году по цене 22,3 млн тенге (+3,3% к среднерыночной цене на тот период).
На сайте «Крыши» эту же квартиру посредники выставили уже за 24 млн тенге, то есть на 5,8%, или 1,3 млн тенге, выше оценочной стоимости.
Причем, по данным аналитики сайта «Крыша», даже этот ценник «на 27,4% ниже, чем в других похожих предложениях в этом районе».
«В стоимость включен комплекс услуг: консультации – юридические и по правилам проведения торгов, участие в торгах, а также юридическая помощь по снятию арестов и обременений, выселению прежних жильцов», – пояснил автор объявления, представитель фирмы-посредника.
И добавил, что «опытная юридическая фирма, выигрывающая 99% аукционов», готова заключить договор с потенциальным покупателем на фиксированную сумму 24 млн тенге вне зависимости от результатов аукциона, назначенного на 26 февраля 2021 года.
Приобрести залоговое жилье через аукцион можно и без посредников. Для этого надо зарегистрироваться на торговой площадке (например, единой электронной торговой площадке по реализации арестованного имущества etp.adilet.gov.kz), иметь электронную цифровую подпись и внести гарантийный взнос (3–5% от суммы лота), который вернут, если участник не выиграет в аукционе.
На аукционе жилье можно купить по довольно привлекательной цене. Но есть существенный риск: возможно, придется своими силами выселять бывших собственников.
Берут чужое – отдают свое
Торги могут признать несостоявшимися, если в них участвует менее двух покупателей или победитель не оплатил покупку в установленный срок. В этом случае банк может забрать квартиру на свой баланс и продать уже не как залоговое жилье, а как имущество банка по ценам, близким к рыночным.
Списки собственного имущества на продажу банки размещают на своих сайтах.
К примеру, на сайте HalykBank в качестве имущества банка указана 581 квартира во всех регионах Казахстана и даже в России, 408 из них стоят с отметкой «продано», 173 находятся в продаже. В списках залогового имущества, по данным сайта, числится 108 квартир, и все они с пометкой «продано».
На сайте банка ЦентрКредит «Курсив» насчитал 24 предложения по квартирам, находящимся на балансе банка.
Среди них есть трехкомнатная квартира площадью 126,7 кв. м с двумя санузлами на 13-м этаже 14-этажки возле алматинского Центрального парка культуры и отдыха. Постановление судебного исполнителя «о передаче недвижимости должника в натуре» вынесено еще в октябре 2014-го, однако свидетельство о регистрации собственности выдано БЦК только в феврале 2017 года, а вещи бывших собственников до сих пор хранятся в квартире. «Они их не забирают», – пояснил специалист, курирующий в БЦК продажу этой квартиры.
Квартиру БЦК продает за 67 млн тенге. Цена соответствует независимой оценке, проведенной в январе 2021 года. Это 528,8 тыс. тенге за квадратный метр в престижном районе. На «Крыше» такую же квартиру, но на шесть этажей ниже, без хозяйских вещей и со свежим евроремонтом, можно купить за те же 67 млн тенге.
