В Казахстане, по данным Союза строителей, почти тысяча застройщиков жилья. Каждый из них убеждает потенциальных клиентов в большом опыте и надежности. В то же время только в Нур-Султане 51 недостроенный ЖК. Это 76 домов. Проблемы дольщиков есть во всех странах, но подходы к защите их интересов различаются. Какие законы в отношении нерадивых девелоперов действуют в разных государствах и что нужно сделать перед тем, как вложиться в строящуюся недвижимость, – в материале «Курсива».
Строительство жилья считается рискованным бизнесом во всем мире. Даже в Великобритании с ее строгими регламентами в сфере девелопмента на общем фоне дешевых кредитов под 1–3% строительство банки финансируют по ставкам намного выше – от 6 до 12%. Чем раньше вкладчик – будь то профессиональный инвестор или обычный дольщик – заходит в проект, тем ниже цена, но рисков больше. Застройщик может не получить необходимых разрешений или эти документы отзовут в ходе реализации объекта, могут возникнуть трудности с финансированием, трения с собственниками земли, проблемы с безопасностью здания. При этом крайним остается покупатель, которому, возможно, годами придется добиваться своих прав через суды разных инстанций. И казахстанские дольщики в этом не одиноки.
В 2009 году в Сан-Франциско построили самое высокое жилое здание – 58-этажный небоскреб Millennium Tower. В апартаменты заселились состоятельные жильцы, выложившие за квартиры от $3 до $12 млн. Но через несколько лет небоскреб начал наклоняться и проседать – по данным спутников, здание погружалось под землю со скоростью 4 см в год. В лондонской многоэтажке Grenfell Tower после ремонта на 10 млн фунтов стерлингов произошел пожар, в котором погибли десятки человек. Причина – использование при ремонте некачественных теплоизоляционных материалов, которые оказались горючими. Множество проблемных строек и на пляжах Таиланда. Соинвесторам грандиозных жилых проектов Maha Nakhon, Centara Grand Residence Pattaya, Sathorn Unique и других пришлось годами, а иногда десятилетиями ждать завершения строительства или отстаивать интересы в судах, чтобы вернуть деньги, вложенные в долгострой.
В Нур-Султане 76 недостроенных домов. Многие девелоперы привлекали деньги дольщиков, не подтвердив квалификацию и право распоряжаться чужими финансами. И хотя дела недобросовестных застройщиков городская администрация регулярно направляет в прокуратуру, количество нарушителей не уменьшается. В начале февраля 2021 года власти столицы вновь оповестили жителей о наличии 66 жилых комплексов почти от полусотни строительных фирм, работающих в обход закона. В Алматы в 2020 году к административной ответственности за ненадлежащее качество строительства привлечены 258 девелоперов – это на 171 компанию больше, чем годом ранее, сообщает городское управление градостроительного контроля. А за незаконное привлечение средств дольщиков за последние три года привлечены 16 застройщиков.
Как законы защищают дольщиков
Чтобы избежать волны обманутых дольщиков, во всех странах мира законодательно пытаются защитить неопытных частных инвесторов. Ведь жилье многие покупают лишь раз в жизни, вкладывая в покупку значительную долю сбережений.
Самый распространенный способ – это система эскроу-счетов, на которых денежные средства дольщиков хранятся до тех пор, пока застройщик не выполнит своих обязательств. Держателями таких счетов могут быть юридические фирмы, банки и даже специальные компании – эскроу-агенты.
Подобная практика распространена в большинстве стран Западной Европы, Великобритании, США. Строительство жилья здесь зачастую финансируют банки. Эксперты проверяют кредитную историю компании и надежность проекта перед началом реализации, а затем курируют ход работ и соответствие объекта заявленным параметрам в течение всего срока возведения.
Клиенты, пожелавшие вложиться в девелоперский проект, бронируют квартиру и уплачивают минимальный первоначальный взнос, или reservation fee, на счет эскроу-агента, а не застройщика. Если строительная компания нарушает обязательства или банкротится, проект завершает другая фирма либо покупателю полностью возвращают предоплату.
С 2019 года по эскроу-счетам обязаны работать и российские застройщики. Но пока инициатива не дала результатов. Международные аналитики классифицируют соседнюю страну как опасную зону для инвестиций в девелопмент.
Кроме системы эскроу-счетов во многих государствах созданы рейтинги надежных застройщиков, а проверить наличие у всех них необходимых разрешений и лицензий можно в единой открытой базе данных.
Казахстанские реалии
В Казахстане надежность проекта дольщику приходится проверять самостоятельно в разных источниках. Не все клиенты готовы тратить на это время, часто соблазняясь низкими ценами, обещаниями и красивыми рендерами объектов от сомнительных фирм. Хотя при покупке, к примеру, автомобиля, стоимость которого в десятки раз меньше, люди обычно тщательно изучают его технические характеристики.
Проверить надежность застройщика и наличие разрешений на строительство будущего жилого комплекса в нашей стране непросто, но возможно.
Один из таких способов – посмотреть, есть ли у девелопера лицензия на привлечение денег дольщиков на сайте городского акимата.
Такие разрешения местные власти выдают, если возведение финансирует банк второго уровня (то есть у застройщика не возникнет проблем с деньгами) или каркас многоквартирного жилого дома уже возведен (большая часть работы выполнена и девелоперу выгоднее закончить проект, чем остановить). При этом специалисты акимата проверяют опыт компании в жилищном строительстве, наличие документов на землю и положительного заключения экспертизы по проектно-сметной документации (ПСД). А при поднятии основы здания городская администрация дополнительно потребует подтверждающий отчет инжиниринговой компании о завершении возведения каркаса. То есть казахстанские акиматы выполняют часть функций эскроу-агента.
На сайте акимата указаны проекты, завершение строительства которых гарантировано единым жилищным оператором – Казахстанской жилищной компанией (КЖК). Этот государственный институт кроме проверки надежности застройщика и наличия разрешительных документов ручается, что жилье достроят и квартиру дольщику передадут, даже если у девелопера возникнут финансовые трудности.
Полезным будет оценить и репутацию застройщиков. Чем опытнее компания, тем меньше риски дольщика. Понять это можно по количеству завершенных и строящихся объектов, отзывам клиентов, партнерству с крупными банками и государственными организациями. Эта информация обычно размещается на официальном сайте или порталах-агрегаторах по новостройкам, таких как korter.kz или homsters.kz.
Если с застройщиком не сотрудничает ни один банк, это должно насторожить покупателя, так как БВУ тщательно проверяют надежность партнера и не будут рисковать финансами.
Наличие в портфеле одного-двух объектов, особенно если среди них нет завершенных, говорит о недостаточной квалификации девелопера, повышать которую он, вероятно, будет за ваш счет.
И наоборот, если у компании сильное портфолио, а за плечами годы опыта и более десятка успешных жилищных проектов, которые сданы в срок и получили позитивные отзывы клиентов, он участвует в госпрограммах и сотрудничает со многими банками, не скрывает информации о себе, оперативно отвечает на ваши вопросы и предоставляет все лицензии и разрешительные документы, риски сводятся к минимуму. Такой застройщик не будет портить годами наработанную репутацию.
Отечественные инициативы
В Министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК заявили о создании в Казахстане единой базы строящегося жилья, девелоперах и выданных разрешениях. Информационная система «КАЗРЕЕСТР» (владелец – Комитет по делам строительства и ЖКХ МИИР) кроме данных о застройщиках и новостройках будет учитывать все договоры долевого участия, что позволит избежать двойных продаж жилья. Выписку об учетной записи договора ДДУ в жилищном строительстве можно заказать онлайн через egov.kz. Но пока эта услуга доступна только для юридических лиц.
