Казахстанцы получили возможность оформить ипотеку за несколько минут
Freedom Finance Bank объявил о запуске цифровой ипотеки, которую можно оформить за минуты по номеру телефона и ИИН и через несколько часов получить ключи от новой квартиры. Звучит невероятно, но, разложив процесс на составляющие, банкиры смогли оцифровать каждую из них. Условия цифровой ипотеки: кредит от 3 млн тенге, первоначальный взнос от 20%, срок от 3 до 15 лет со ставкой от 10,5% (ГЭСВ 11%). Новый продукт банка облегчит жизнь покупателям и продавцам, избавит процесс оформления недвижимости от ненужных посредников и в целом стимулирует развитие ипотечного рынка Казахстана, считает глава Freedom Holding Corp. Тимур Турлов.
– Тимур Русланович, расскажите, как вы пришли к идее цифры в процессе покупки жилой недвижимости?
– Без преувеличения, мы сделали лучший в мире цифровой процесс выдачи ипотеки…
– В мире?.. Смелое заявление!
– Да. Для начала мы провели анализ уровня диджитализации ипотечных продуктов в развитых странах. Существующий предел цифровизации мы нашли в Великобритании – это 55%, России – 50%, Нидерландах и Эстонии – по 44%. То есть половину процессов можно сделать со своего смартфона, а оставшуюся половину придется завершить личным присутствием в банке или в каком-то государственном органе.
Мы же разработали процесс, благодаря которому в Казахстане появилась возможность получить ипотеку на 90% онлайн: ногами нужно будет дойти только до нотариуса, как того требует законодательство Казахстана.
Фото: Валерий Аяпов
– Кто для вас проводил это исследование?
– Сами обзвонили банки в этих странах и пообщались с операторами – мы спрашивали про залоги, про ставки, про заявления и прочее. Оказалось, что нигде в мире нет на 100% цифрового процесса получения ипотечного кредита, и мы сделали продукт, которому нет аналогов ни в Дании, ни в США, ни в Германии, ни где-либо еще. При том, что мы изучили процессы в Южной Корее, Эстонии, Финляндии, Австралии, Швеции, Новой Зеландии, Нидерландах и других странах.
– О каких процессах вы говорите?
– Сначала напомню, что в ипотечной сделке есть продавец, покупатель и банк, который дает ипотеку на покупку квартиры. Начиная работать над проектом цифровой ипотеки, мы определили для себя девять основных моментов онлайн-оформления: заявка, предварительный скоринг, оценка недвижимости, финальное решение, оформление сделки, подписание договоров, регистрация залога, выдача ипотеки и постпродажное обслуживание.
Казахстан делает много для цифровизации своих отраслей экономики. Большинство важных онлайн-баз данных сегодня доступно бизнесу, что упрощает и невероятно ускоряет рутинные процессы. Например, мы при подготовке цифровой ипотеки подключились к полусотне баз данных.
Мы автоматизировали онбординг (открытие счета и подача заявки), предварительное одобрение и подтверждение платежеспособности заемщика. Для оценки недвижимости мы пользуемся моделью больших данных (Big Data), которая дает мгновенную оценку залога. Причем оценка получается гораздо качественнее, чем это делает живой оценщик. Было проведено много бэк-тестов, в том числе слепых. Кроме того, автоматической модели оценки нельзя дать взятку, чтобы завысить цену квартиры – она более точна.
Отмечу, что мы с вами говорим сейчас о стандартных квартирах стоимостью до 45 млн тенге в Алматы и Нур-Султане, что составляет около 80% всего рынка. Принятие окончательного решения и оформление сделки также происходит в автоматическом режиме онлайн.
– На каком этапе все-таки придется идти куда-то ногами?
– Документы, которые подписываются у нотариуса, – это единственный оффлайновый процесс. В личный кабинет нотариуса онлайн поступает готовый комплект договоров. После чего покупатель с продавцом приходят к нотариусу, жмут друг другу руки, подписывают договор купли продажи. Нотариус смотрит им в глаза, потому что он по закону должен в них посмотреть и отправляет документы на регистрацию в ЦОН. Мы договорились, что нотариат за 24 часа будет проверять документы, но на практике оказалось, что на это уходит сегодня в среднем всего несколько часов.
У банка по итогам сделки не остается ни одного бумажного документа с клиентом в архиве, а регистрация залога происходит в государственном реестре на блокчейне.
Насколько я знаю, сегодня Freedom Finance Bank – единственный банк, который интегрировался с этим сервисом регистрации залогов. Мы в онлайне выдаем кредит на счет нашего заемщика и переводим деньги на счет продавца недвижимости, которому тоже открываем счет в нашем банке при помощи биометрии. В общем, чтобы клиенту сделать ипотечную сделку, ему не надо ни разу приходить в банк.
При том, что ни один сотрудник банка не нажимает никаких кнопок и не принимает никаких решений – это полностью автоматизированный процесс.
– Осталось найти цифрового нотариуса?
– Не только мы одни работаем над этим вопросом, вероятно, он решится. Впрочем, у меня есть ощущение, что пока не нужно переводить нотариусов в онлайн, потому что не все люди до конца морально готовы продавать или покупать недвижимость на 100% в онлайне. Нужно куда-то обязательно съездить и поставить живую подпись ручкой с синими чернилами. Но времена меняются, и мы меняемся вместе с ними: доминирование цифровых технологий уже не мода, а повседневность. Привыкнем!
– А если к клиенту нотариус сам приедет, то вопрос «последней мили» для цифровой ипотеки будет решен?
– Любой риелтор, посредник или нотариус может сесть с клиентом за любой компьютер и оформить ему сделку на сайте нашего банка.
– Приехал нотариус к покупателю, а у него нет ЭЦП. Как удаленно документы подписывать?
– Если нет ЭЦП, мы выпустим.
– Как вы изучаете заемщика?
– ИИН и телефон – это единственные два поля, которые нам нужны для того, чтобы открыть клиенту счет и понять, достаточно ли он платежеспособен. Банк смотрит белые доходы клиента, его кредитную историю. Если у клиента чего-то не хватает или, например, слабая кредитная история, банк просит дополнительное подтверждение доходов в виде выписки из другого банка. Эту выписку наши онлайн-роботы научились читать и интерпретировать. Если этого тоже не хватает, то мы просим добавить созаемщиков: жену, брата, сына, другого родственника, кто может добавить тебе какие-то дополнительные доходы.
Перед тем как заняться оформлением ипотеки, человек на нашем сайте сможет проверить, каков у него шанс получить ипотеку и по какой цене – это называется прескоринг.
– А как банк оценивает недвижимость?
– На мой взгляд, это был самый сложный вызов – как мгновенно оценить квартиру, но мы с ним справились. Мы используем две модели: одна из них построена на геопризнаках, другая – на исторической стоимости недвижимости в районе. Модель учитывает инфраструктурные моменты, такие как близость объекта к транспортным узлам, учреждениям образования и здравоохранения, степень озеленения и многое другое; учитывается также ситуация на макро- и микроуровнях: курс тенге к доллару, доход на душу населения, отдельные показатели того или иного региона, объем построенного жилья, инвестиции в строительство и т.д.
Всего в процессе оценки недвижимости учитывается около 120 показателей, которые отправляются в обученную модель, а та в свою очередь выдает вердикт по цене квартиры. Это позволяет нам понимать: если рынок меняется, цены растут или падают, мы это видим в своей модели.
Замена оценщика в процессе на алгоритм помогает получать более объективную картину по ценам, потому что при желании стоимость квартиры можно завысить или занизить.
– Что будет с казахстанской ипотекой в ближайшие годы, как Вы считаете?
– Ипотека для любого правительства – это один из самых важных финансовых продуктов, который является инструментом государственной поддержки своих граждан. Ипотечное кредитование поддерживается в любом цивилизованном государстве, потому что это сектор жилищного строительства, который имеет самый большой мультипликатор ВВП. Поясню: в Казахстане каждый год рождается миллион человек. Вчерашние дети заканчивают школу, поступают в вуз и так далее, и вот бывшему школьнику уже нужна квартира.
В Казахстане урбанизация все еще низкая: при том, что обеспеченность «квадратами» на человека сравнительно не очень плохая, есть куда расти. Нужно строить новые дома и создавать условия, при которых молодые казахстанцы смогут эти квартиры покупать. Поэтому я считаю, ипотека еще надолго останется в фокусе для правительства как один из главных социальных инструментов.
В подготовке материала принимала участие Ульяна Фатьянова.
