Как в пандемию ведут себя инвесторы из СНГ на международном рынке недвижимости

Большинство русскоязычных инвесторов предпочитают лично участвовать в выборе зарубежной недвижимости для инвестиций. Поэтому ограничения на поездки стали основным сдерживающим фактором для трансграничных инвестиций в недвижимость в 2020–2021 годах.  

Этот вывод сделали аналитики международного брокерского агентства Tranio.ru на основе своего ежегодного опроса. В 2021 году в нем участвовало 414 экспертов из тех 35 стран, которые популярны среди русскоязычных инвесторов. И две трети респондентов (66%) указали, что именно закрытые границы оказались препятствием для новых инвестиционных сделок с зарубежной недвижимостью. Хотя раньше главной причиной срыва сделок назывались завышенные ожидания доходности со стороны русскоязычных инвесторов. В опросе 2019 года это отмечали 44% опрошенных экспертов, еще годом ранее – 56%. В 2021-м фактор ушел на второе место с большим отрывом, получив меньше трети голосов. 

Готовят аэродромы

Основная причина, по которой русскоязычные инвесторы покупают недвижимость за рубежом – это желание получить ВНЖ или гражданство в стране покупки. Такой мотив назвали больше половины участников опроса (56%). 

Чтобы получить резидентство, русскоязычные инвесторы вкладывают не только в те страны, где действуют программы ВНЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость (Греция, Испания, Португалия и др.). Цель «получить ВНЖ или гражданство» указывали и там, где «золотые визы» требуют вложений в другие виды активов (71% респондентов в Болгарии, 36% в Италии), и даже в тех странах, где вообще нет резидентства за инвестиции (67% респондентов в Словении, 50% во Франции).

Это означает, что в число инвесторов входят не только те, кто приобретает «золотые визы». Сюда нужно включить еще и тех, для кого покупка недвижимости – только часть более широкой инвестиционной деятельности, направленной на натурализацию в зарубежной стране.

«Многие состоятельные россияне планируют на пенсии поселиться на Лазурном Берегу или в других премиальных локациях Франции. Поэтому уже сейчас наращивают там деловую и личную активность, которая облегчит оформление резидентства в будущем», – приводит пример управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. 

Сохранить и приумножить

В тройку главных причин купить недвижимость за рубежом входят еще и такие мотивы, как желание сохранить и приумножить капитал. 

«Превалирование одного мотива (например, «золотых виз») в той или иной стране не означает, что она хуже подходит для других инвестиционных целей, – уверен Качмазов. – Во всех странах, где мы работаем, есть качественные проекты и для сохранения, и для приумножения капитала». 

Все остальные причины для зарубежных инвестиций оказались не столь значимы, хотя стоит отметить Грузию, где половина респондентов выбрали вариант «Обезопасить себя от политических и экономических рисков на родине». Этот же фактор оказался на втором месте в Германии (43%) и США (33%). 

Преданные Её Величеству

В 2020 году активность русскоязычных инвесторов за рубежом снизилась примерно так же, как и прочих иностранных покупателей – так считают 42% респондентов. Но ещё 31% опрошенных указали, что граждане СНГ снизили свою активность сильнее, чем другие иностранцы. 

Русскоязычные покупатели снизили свою активность заметнее всего (на 15–20% сильнее других иностранных покупателей) именно в тех странах, где чаще приобретают недвижимость с целью получения ВНЖ или гражданства. Особенный спад наблюдается в Италии и Испании (примерно на 30%), Австрии (на 40%) и Болгарии (более чем на 50%). 

Энтузиазм выходцев из СНГ к покупкам в странах «сохранения капитала» снизился примерно так же, как и у прочих иностранцев. В государствах, куда инвесторы вкладываются ради приумножения капитала, активность русскоязычных инвесторов, наоборот, сохранилась на достаточно высоком уровне по сравнению с другими иностранными инвесторами. В среднем эта разница составляет 10–15%, но в Турции инвестактивность «наших» ослабла примерно вдвое меньше по сравнению с другими иностранными инвесторами. А Великобритания стала единственной из упомянутых респондентами стран, где активность русскоязычных инвесторов в 2020 году выросла. 

Также респонденты отмечали, что заинтересованность инвесторов упала в основном за счет покупателей с небольшим бюджетом. Крупные инвесторы продолжали вкладывать средства, как и раньше. 

В некоторых странах (например, в Германии) респонденты наблюдают высокий отложенный спрос и рассчитывают на резкий подъем рынка после открытия границ. 

С удвоенной силой

Средний бюджет сделок с русскоязычными инвесторами в 2020 году достиг 620 тыс. евро. Это вдвое больше результатов 2019 года (300 тыс. евро). При этом 73% респондентов указали бюджет в диапазоне до 1 млн евро. 

В странах, где основной мотив покупки – сохранение капитала, бюджет особенно высок: в среднем 830 тыс. евро. Там, где инвесторы ориентируются на приумножение капитала, ситуация противоположная: средний бюджет составил 300 тыс. евро. В государствах «для резидентства» он находится на среднем уровне – 520 тыс. евро. 

Австрия резко выделяется на общем фоне со средним бюджетом 3 млн евро, а самыми «дешевыми» странами оказались Болгария (180 тыс. евро) и Таиланд (200 тыс. евро). 

Понизили градус 

В проектах простого арендного бизнеса русскоязычные инвесторы в 2020 году рассчитывали в среднем на 5% годовых чистой доходности. Хотя всего два года назад средняя ожидаемая доходность составляла 6,7%. 

Ни в одной стране инвесторы не рассчитывают на доходность ниже 4%. Самые скромные аппетиты у инвесторов в Португалии, где ориентируются на 4,25%, а также в Великобритании и Франции – по 4,5%. Однако в таких государствах, как Венгрия, Кипр, Латвия, Словения, США, Таиланд, Хорватия и Черногория, надеются на 5,50% и больше. 

Можно было предположить, что в странах, ориентированных на приумножение капитала, инвесторы ждут наибольшей доходности. Но результаты опроса показывают противоположное: в этих странах средняя ожидаемая доходность – 4,74%. В странах «для сохранения капитала» – 4,88%, а «для резидентства» – 4,95%. Георгий Качмазов поясняет, что инвесторы, серьезно нацеленные на прирост капитала, обычно компетентнее: у них более скромные, зато адекватные ожидания.

Отели на вырост

По наблюдениям участников опроса, в 2020 году русскоязычные покупатели инвестировали за рубежом не только в жилую недвижимость, но и в отели, торговые объекты (магазины, супермаркеты, торговые центры) и земельные участки под застройку. 

Среди других типов доходной недвижимости, набравших меньше 5% голосов, назывались склады, промышленные объекты, клиники и дома престарелых, автозаправки и парковки. 

Популярность отелей может показаться странной на фоне резко сократившегося объема поездок. Однако Георгий Качмазов предполагает, что дело может быть в удешевлении отелей из-за карантинных ограничений.

«Русские инвесторы пользуются этой ситуацией, чтобы вложить средства в такие активы», – поясняет Качмазов. 

Респонденты отмечали, что покупателей особенно интересуют объекты, где уже есть арендаторы, желательно с гарантированными долгосрочными контрактами. 

Продать нужное или ненужное 

На фоне кризиса выходцы из стран бывшего СССР не стали активнее продавать ранее купленную зарубежную недвижимость, считают 80% респондентов. Однако в странах, где ведущим мотивом является приумножение капитала, количество обратных продаж в 2020 году выросло примерно в 1,22 раза по сравнению с 2019-м. 

Ожидания vs реальность

Участники прежних опросов Tranio традиционно указывали, что русскоязычным инвесторам часто не удается найти или выбрать подходящий объект. В 2017 году 55% респондентов отметили, что поиск объекта – самый сложный этап покупки, а в 2018-м и 2019-м (26% и 29% соответственно) ответили, что проблемы на этом этапе – главная причина срыва сделок. 

В опросе 2021 года Tranio уточнил, в чем именно заключаются сложности с поиском и выбором объекта. По мнению большинства респондентов (55%), причина неудачи кроется в том, что инвесторы хотят купить недвижимость значительно дешевле, чем позволяет рынок. Этот вариант лидирует почти во всех странах. 

В странах, ориентированных на сохранение капитала, проблема ценовых запросов проявляется меньше, чем в других (в среднем ее отмечали 50% респондентов). Также в странах «для сохранения или приумножения капитала» слабее выражен фактор «У инвесторов не было четкого понимания, чего они хотят» (по 23%). Ни один респондент не указал проблему растерянности из-за слишком широкого выбора объектов. 

В странах «для сохранения или приумножения капитала» проблема того, что другие запросы (помимо цены) расходились с реалиями рынка, выражена сильнее (28% респондентов), а в странах «для резидентства» – слабее (21%). 

Среди других причин, по которым проваливаются сделки, в 2020 году лидировали ограничения на зарубежные поездки: об этом говорят 66% респондентов. Во всех странах этот вариант оказался на первом или втором месте, причем особенно много голосов он набрал в Грузии (100%), Словении (83%), Хорватии (80%), Греции (76%), Испании и Франции (по 75%). Можно заметить, что проблема закрытых границ больше беспокоит риелторов в тех странах, где инвесторы рассчитывают на ВНЖ или гражданство. 

В нескольких странах на первом месте проблемы с финансовым контролем (комплаенсом): Латвия (67%), Австрия (57%), Кипр (50%) и Португалия (36%). Во всех этих государствах существенная доля респондентов отмечает также завышенные ожидания доходности. 

Вообще, проблема завышенных ожиданий доходности характерна для стран, ориентированных на сохранение или приумножение капитала. Она оказалась на первом месте в Великобритании (75%) и Чехии (57%). 

Фактор нерасторопности инвесторов особенно заметен в Словении (33%), Германии (32%) и Италии (22%). Неготовность покупателей следовать устоявшимся процедурам ведения сделки на первом месте на Мальте (67%) и на втором – в США (25%). А вариант «Финансовые возможности покупателя ухудшились из-за пандемии» особенно выделяется в Болгарии (57%) и Черногории (38%). 

Проблемы с оформлением кредита получили большую долю голосов в странах «для сохранения капитала» (например, 21% респондентов в Германии) и ни одного голоса – в странах «для приумножения капитала» (Великобритания, Венгрия, Грузия). 

Результаты опроса выявили тренд: чем меньше в той или иной стране средний бюджет сделок, тем актуальнее там проблема «Финансовые возможности покупателя ухудшились». Например, в Болгарии эту проблему отметило максимальное количество респондентов (57%). Надо сказать, что в этой стране самый низкий средний бюджет (180 тыс. евро). Наоборот, в Австрии, находящейся на противоположном конце ценовой шкалы (3 млн евро), этот вариант не выбрал ни один респондент.