Оценку инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости «арестованного» ЦУМа «Курсив» попросил сделать представителей международных консалтинговых агентств – Colliers Kazakhstan и Scot Holland | CBRE.
Эксперты сошлись во мнении, что оценку рыночной стоимости необходимо делать доходным методом – исходя из детального анализа ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта. Но все же согласились обозначить диапазон, не принимая во внимание доходы торгового центра.
Управляющий партнер Colliers полагает, что в случае продажи собственник может запросить за объект недвижимости сумму в диапазоне $1–1,5 тыс. за кв. м эффективной площади, то есть от $20 до $30 млн. Более точная оценка затруднена, так как данных о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости в открытых источниках нет.
Представители Scot Holland | CBRE оценили универмаг примерно в $2 тыс. за кв. м арендной площади, или в $40 млн за объект.
Оценки экспертов в 1,5–3 раза превышают текущую балансовую стоимость, зафиксированную в аудиторских отчетах ТД «Зангар».
«Основываясь на открытых данных о финансовых показателях ЦУМа, мы можем предположить, что рыночная стоимость объекта как недвижимого имущества при оценке доходным методом может составить сумму в пределах $15–20 миллионов. Но также было бы справедливо ожидать премию за еще не реализованный потенциал объекта, которую может выплатить покупатель, являющийся профессиональным игроком на рынке торговой недвижимости.
В случае использования сравнительного подхода к оценке, с учетом возможного диапазона цен от $1 тыс. до $1,5 тысячи за квадратный метр эффективной площади, стоимость имущества может составить от $20 до $30 миллионов», – пояснила управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Каякыран.
По словам эксперта, учитывая текущую конъюнктуру рынка, инвесторы не всегда готовы платить более 8–10-летней доходности за объект в сегменте торговой недвижимости. Но новый собственник однозначно будет рассчитывать на то, что он улучшит финансовые показатели ЦУМа за счет реконцепции и последующего изменения состава арендаторов, что позволит увеличить его привлекательность среди посетителей и повысить арендные ставки. А эффективное управление поможет оптимизировать расходную часть объекта.
