Ипотека для многих казахстанцев является единственным способом приобрести жилье. Чтобы снизить ежемесячный платеж по займу, необходимо сделать частичное досрочное погашение. Также можно воспользоваться налоговыми льготами и использовать пенсионные накопления. Об этих и других способах – в материале Kursiv.kz
Как снизить ежемесячный платеж по ипотеке в Казахстане
Снизить ежемесячный платеж по ипотеке можно с помощью частичного досрочного погашения. При нем внесенная сумма будет направлена на проценты за дни пользования кредита с последнего ежемесячного погашения, и остальная часть пойдет на основной долг. Вы уменьшаете основную сумму кредита или ее тело, на которое и начисляется вознаграждение. Нужно учитывать, что некоторые банки могут иметь условие для частичного погашения, такие как не менее трех ежемесячных платежей к погашению. Также важно помнить, что в некоторых случаях существуют штрафные санкции в размере 0,5% или 1% от суммы досрочного погашения в течение первых шести месяцев или года после оформления.
В Казахстане с января 2021 года ввели возможность направлять пенсионные накопления выше порога достаточности на частично досрочное или полное погашение ипотечного займа. Здесь возможно обойти штрафные санкции, несмотря на то, что оформили ипотеку, к примеру, месяц назад.
Если вы оформили ипотеку в Отбасы банк, то можно воспользоваться налоговыми льготами. Для этого нужно предоставить своему работодателю: 1) копию договора банковского займа с Отбасы банком/заявление о присоединении; 2) копию графика погашения; 3) документ, подтверждающий погашение (чек или квитанция об оплате, либо выписка из банка).
В этом случае, согласно статье 349 Налогового кодекса, сумма вашей заработной платы, равная сумме погашения процентов по кредиту, не будет облагаться индивидуальным подоходным налогом (ИПН). Согласно этой же статье, данная льгота не применима для нерезидентов РК.
Если вы не знали об этих льготах и не подавали заявление на их применение, то можно просто указать в заявлении период, в течение которого вы погашали заем (но не более пяти последних лет), а льготы не применялись. В этом случае ваш работодатель обязан сделать перерасчет и вернуть вам разницу.
Что лучше – аренда или ипотека
Каждый сам определяет для себя по удобству и финансовым возможностям: снимать жилье или оформлять ипотеку. Некоторые казахстанцы считают, что платить за ипотеку невыгодно, и легче жить в съемном жилье, чем идти на риск и оформлять заем. Но есть и те, кто считает иначе. Эксперты Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) назвали основные плюсы и минусы съемного жилья и ипотеки.
Плюсы ипотеки:
- свое собственное жилье;
- иногда ежемесячная оплата дешевле, нежели при аренде квартиры;
- оплата за свою собственность и, если есть необходимость, можно продать в любое время;
- льготные государственные программы;
- в большинстве случаев при оформлении ипотеки заемщики также приобретают страховку имущества.
Минусы ипотеки:
- первоначальный взнос;
- обязательное подтверждение доходов;
- нужно четко соблюдать графики погашения, следовать условиям договора, заключенного с банком.
Плюсы съемных квартир:
- выбор близкого расположения квартиры к работе или школе, детскому саду;
- в большинстве случаев нет необходимости приобретать мебель и технику.
Минусы съемных квартир:
- арендодатель может поднять стоимость оплаты;
- оплачивать необходимо вовремя, при несвоевременной оплате арендодатель может попросить съехать;
- нужно четко соблюдать условия договора, заключенного с арендодателем;
- арендное жилье может быть не застраховано.
Что нужно знать до оформления ипотеки
Перед тем как оформить ипотеку, в первую очередь необходимо выбрать банк, в котором вы планируете получить заем. Нужно сравнить все условия, процентную ставку и возможные льготы по программам. На ипотечном рынке Казахстана сейчас есть как свои собственные программы банков, так и госпрограммы. В текущем году лимит кредитования по некоторым госпрограммам закончился или находится на стадии завершения, в том числе «7-20-25» или «Баспана-хит». Но есть программы, которые предполагают льготы и хорошие условия для определенных категорий граждан. К примеру, «Военная ипотека», «Бақытты отбасы» в Отбасы банке.
Ставка по собственным программам ипотеки в нескольких банках Казахстана, в которых есть ипотечный продукт, исключая «Отбасы банк», составляет от 11% до 23% годовых в зависимости от условий по первоначальному взносу, сроку и т.д. В Отбасы банке немного другие условия, и одним из них для получения займа является необходимость быть вкладчиком банка, но есть возможность получения кредита по низкой ставке.
При выборе банка для кредитования стоит обратить внимание на тот банк, в котором вы получаете заработную плату, обычно в нем можно получить заем по более низкой процентной ставке.
Также стоит обратить внимание на первоначальный взнос и срок кредитования. Если вы сможете внести больший первоначальный взнос, то можно уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке. Срок кредитования тоже важен – чем он длиннее, тем меньше ежемесячный платеж, но в то же время переплата будет больше.
Еще одно условие, на которое необходимо обратить внимание, – это метод погашения ипотеки. Существуют два графика – аннуитетный и диффенцированный. По словам представителей АРРФР, банки обязаны предоставить заемщику право выбора метода погашения по ипотеке.
Первый метод погашения ипотеки – аннуитетный – предполагает равные ежемесячные платежи по всему сроку кредитования. К примеру, предположим, что сумма ипотечного займа составляет 10 млн тенге на 15 лет по ставке 13% без учета комиссий и прочего. Отсюда следует, что сумма к погашению ежемесячно будет составлять 126 544,22 тенге, будет одинаковой в течение всего срока кредитования и только последний месяц незначительно больше – 127 281,3 тенге.
При этом методе изначально почти вся сумма ежемесячного погашения будет уходить на проценты и только минимальная на основной долг или тело кредита. К примеру, в первый месяц на проценты уйдет 110 410,96 тенге и на основной долг – около 16 113,26 тенге. Постепенно, в более поздние сроки по кредиту, сумма на основной долг и проценты сравняется. Это произойдет примерно в начале 2031 года, при условии, что оформили кредит сегодня. И только на уже более поздних сроках на основной долг будет уходить больше, чем на проценты.
При дифференцированном методе обычно ежемесячный платеж больше, но тело кредита гасится равномерно и на оставшуюся сумму основного долга начисляются проценты, в связи с чем и изменяется ежемесячная сумма к погашению. Так, например, при тех же условиях кредитования в этом методе сумма к погашению в первый месяц составит 165 966,52 тенге, из них на проценты – 110 410,96 тенге и 55 555,56 тенге на основной долг. Во втором месяце сумма ежемесячного платежа составит – 161 811,27 тенге, но на основной долг также будет уходить 55 555,56 тенге. С каждым разом ежемесячный платеж будет уменьшаться и последний платеж по графику составит 56 146,74.
При сравнении двух этих методов оказывается, что переплата по аннуитетному платежу обычно больше, чем по дифференцированному методу. К примеру, переплата по аннуитету – 12 775 116 тенге за весь срок кредитования, по дифференцированному методу – 9 804 307 тенге.
Для многих аннуитетный платеж является более простым и понятным, так как нужно запомнить только одну цифру в течение всего периода кредитования и погашать ее. Но не все понимают, что дифференцированный метод может быть выгоднее с точки зрения меньшей переплаты за весь срок кредитования. Для самих банков-кредиторов аннуитетный график более выгоден.
Но есть случаи, когда сами клиенты выбирают аннуитетный платеж, чтобы ежемесячная плата была ниже.
Средний возраст заемщиков в Казахстане
По состоянию на 1 сентября 2021 года, общая сумма долга по ипотечным жилищным займам перед банками в Казахстане составляет почти 2,8 трлн тенге. Средняя сумма оформленного ипотечного жилищного займа на дату выдачи составляет 14 млн тенге.
Согласно информации Национального банка, сформированной из АИП «Кредитный регистр» по состоянию на 1 сентября 2021 года, средний возраст ипотечного заемщика в Казахстане составляет 42 года для женщин и 39 лет для мужчин. Средняя сумма оформленных ипотечных жилищных займов составляет 13 млн тенге для женщин и 15,2 млн тенге для мужчин.
