На фоне инфляции и пандемии жители большинства стран СНГ стали активнее покупать недвижимость. «Курсив» изучил данные по Казахстану, Молдове, Кыргызстану, Армении, Азербайджану, России, Беларуси и Узбекистану, и оказалось, что в половине из этих стран ипотечные портфели с начала года выросли на 20–30%. Самый значительный рост – там, где государство запустило льготные ипотечные программы.
Молдова
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 35,7%
Ипотечный портфель: $610 млн
Доля в ссудном портфеле: 19,9%
Взрывной рост ипотечного кредитования в Молдове наблюдался в 2019 году, тогда к концу года объем жилищных займов увеличился почти на 57%. В 2020-м этот темп замедлился до 25%. За 10 месяцев 2021 года портфель ипотечного кредитования увеличился на 36%, до 10,8 млрд леев ($610 млн), а доля ипотеки в общем ссуднике приблизилась к 20%.
Эксперт Института развития и социальных инициатив Viitorul Вячеслав Ионицэ называет несколько причин, поддерживающих спрос на ипотеку.
«Первая – выросла доступность жилья в 5 раз. Если раньше, чтобы приобрести недвижимость площадью 70 квадратных метров, необходимо было работать порядка 40 лет, то сейчас требуется лишь 8 лет. Это связано как с ростом доходов населения, так и со снижением стоимости жилья. До глобального финансового кризиса 2007–2008 годов квартиры в Кишиневе стоили 900 евро за квадратный метр, а после 2009 года цены упали до 500 евро за «квадрат», – объясняет Ионицэ.
Другие причины – низкие ставки по ипотеке (менее 10%) и госпрограмма льготного ипотечного кредитования «Первый дом» (Prima Casa), которую запустили весной 2018 года.
По условиям Prima Casa жители Молдовы от 18 до 50 лет могут оформить кредит на покупку жилья стоимостью до 1 млн леев ($56 тыс.) на срок до 25 лет. Ставка по кредиту плавающая и состоит из базовой ставки программы, маржи до 3% и комиссии по гарантии в размере до 0,25% годовых от остатка кредита или 0,5% годовых от остатка государственной гарантии. До конца этого года ипотечная ставка по программе Prima Casa составляет 6,63% годовых.
За почти четыре года действия программы (с момента запуска программы и до 6 декабря 2021 года) в ее рамках было приобретено 7 352 единицы жилья. По данным молдавского минфина, сумма выданных банками кредитов составляет 3,98 млрд леев ($226 млн), а сумма гарантий – 1,9 млрд леев ($110 млн). Средняя площадь жилья, приобретенного в рамках программы, составляет 60,78 квадратного метра, а средняя стоимость – 632,4 тыс. леев ($35 тыс.). Реализация госпрограммы привела к увеличению концентрации рынка: если до запуска Prima Casa на Кишинев приходилось 60% сделок купли-продажи, то теперь около 80%.
Казахстан
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 27,3%
Ипотечный портфель: $6,9 млрд
Доля в ссудном портфеле: 17,6%
Объем ипотечного портфеля в Казахстане с начала года подскочил на 27,3% и по итогам октября 2021-го превысил 3 трлн тенге ($6,9 млрд). Количество сделок купли-продажи жилья за январь – октябрь 2021 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 89,1%. Высокий спрос на недвижимость подтолкнул цены: в сравнении с январем-октябрем 2020 года новое жилье прибавило в цене 11,2%, жилье на вторичном рынке – на 23,1%.
«Выдача ипотечных займов значительно ускорилась на фоне расширения программ льготной ипотеки, смягчения условий ипотечного кредитования и притока пенсионных накоплений на рынок жилой недвижимости», – объясняло причины роста Агентство по регулированию и развитию финансового рынка в обзоре тенденций ипотечного кредитования.
В Казахстане действует сразу несколько госпрограмм, связанных с жилищными займами, по самой популярной из них, «7-20-25», на 25 ноября 2021 года было одобрено более 45 тыс. займов на 565,3 млрд тенге.
В начале декабря стало известно о повышении порога достаточности для изъятия пенсионных накоплений из ЕНПФ. Казахстанцы начали лихорадочно подавать заявления на использование своих пенсионных излишков – за счет этого ипотечный портфель в РК до конца года может успеть подрасти.
Армения
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 25,3%
Ипотечный портфель: $1,2 млрд
Доля в ссудном портфеле: 17%
В 2019 году в Армении объем ипотечного кредитования вырос на 40,6%, в 2020-м – на 34%. Тренд на замедление динамики сохраняется и в 2021 году: по итогам 10 месяцев ипотечный портфель вырос на 25,3%, до 603 млрд драмов ($1,2 млрд).
Рынок стимулируют льготные ипотечные программы, рассказали «Курсиву» в Союзе банков Армении (СБА).
«Многие семьи в рамках правительственной программы «Доступное жилье молодым семьям» получили возможность улучшить жилищные условия. Особенно это стало актуальным после того, как были снижены ставки и продлен срок кредита, а также увеличился совместный возраст бенефициаров», – отметили в СБА.
Подстегнула ипотеку ожидаемая отмена возврата подоходного налога с ипотечных выплат. Программа возврата подоходного налога при выплате ипотеки на новых условиях действует с 2018 года, под нее попадает жилье стоимостью до 55 млн драмов (около $112 тыс.). Ограничение на возврат – не более 1,5 млн драмов (примерно $3 тыс.) за квартал.
Отменять возврат подоходного налога в Армении будут постепенно. С 1 июля 2022 года на него не смогут рассчитывать те, кто купит жилье в первой зоне Еревана, то есть в центре, с 1 января 2023 года – во второй, с 1 июля 2023-го – в третьей, с
1 января 2025 года – в остальных районах Еревана. С 2025 года возврат подоходного налога будут получать лишь покупатели жилья в областях.
Россия
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 23%
Ипотечный портфель: $155 млрд
Доля в ссудном портфеле: 15%
В России по итогам 10 месяцев задолженность по ипотечным жилищным кредитам с учетом приобретенных прав требования составила 11,4 трлн рублей ($155 млрд), увеличившись на 23%. В отличие от Казахстана, в России быстрее растут цены на новостройки: в III квартале 2021 года цены на первичном рынке жилья увеличились на 5,1% по сравнению с предыдущим кварталом и на 22,8% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. На вторичном рынке плюс 3,4 и 14,6% соответственно.
Неутихающий спрос со стороны россиян на ипотеку младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина объясняет низкими ставками (в том числе за счет продления льготных программ) и растущими ценами на недвижимость. Регулятор, чтобы ограничить выдачу наиболее рискованных ссуд, в 2021 году повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.
«Также со второго полугодия 2021 года были внесены изменения в льготную ипотеку: была снижена максимальная сумма кредита, попадающего под программу, что отразилось на снижении объемов выдач, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге», – комментирует Ксения Якушина.
После модификации программы «Льготная ипотека» и повышения макронадбавок по кредитам с низким первоначальным взносом в ЦБ РФ по итогам III квартала 2021 года сделали вывод, что риски перегрева на рынке ипотеки снизились с учетом нормализации темпов. 6,2% составил прирост объема ипотечного портфеля по сравнению с II кварталом. Предыдущий показатель квартал к кварталу был 8,2%. В том же обзоре ЦБ отмечается, что совокупный объем выдач снизился умеренно, так как спрос частично перераспределился в другие госпрограммы (в основном в «семейную»), рыночную ипотеку, а также был поддержан партнерскими программами банков с застройщиками.
Узбекистан
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 18,6%
Ипотечный портфель: $3 млрд
Доля в ссудном портфеле: 10,6%
Ипотечный портфель узбекских банков за 10 месяцев вырос на 18,6% и составил 33,6 трлн сумов ($3 млрд). Судя по отчетности за три квартала 2021 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Узбекистане снизились темпы выдачи ипотеки: ее объем уменьшился на 5% и составил 6,15 трлн, а количество выданных кредитов – на 17% (41,9 тыс.).
Высокий спрос на жилье в Узбекистане будет поддерживать ипотечное кредитование еще долгие годы, считает директор компании Buta Advisory Services Диляра Джафарова, CFA.
«Так как ипотечные кредиты – долгосрочные, процентная ставка здесь имеет большое значение. Поэтому на льготное кредитование (по ставке 17-19%) спрос значительно выше, чем на коммерческую ипотеку (по ставке 23-24%). Следовательно, если средства в рамках госпрограмм, направленные на льготное кредитование населения, будут увеличиваться, то портфель будет расти», – отметила спикер.
По данным ЦБ Узбекистана, число сделок купли-продажи недвижимости в стране в III квартале выросло на 17,3% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и составило 61,2 тыс. Цены на вторичке в среднем по республике выросли на 2,3% к предыдущему кварталу. Центробанк объясняет интерес на рынке жилья продолжающимся восстановлением экономики, ростом доходов населения и стремлением домохозяйств сохранять свои сбережения в виде недвижимости.
Азербайджан
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 15,5%
Ипотечный портфель: $1,4 млрд
Доля в ссудном портфеле: 14,6%
В прошлом году ипотечный портфель в Азербайджане вырос на 12,5%, в этом году темпы ускорились: за 10 месяцев 2021 года он увеличился на 15,5%, до 2,3 млрд манатов ($1,4 млрд). Количество зарегистрированных ипотечных договоров за 10 месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 54,8%, сообщает Государственная служба по имущественным вопросам при Министерстве экономики республики.
Рост ипотеки поддерживается госпрограммами, объясняет младший директор банковской аналитической группы Fitch Ratings Екатерина Задонская.
«Практически все выдается за счет государственного фондирования. В 2020 году были понижены риск-веса по новым ипотечным кредитам с 100 до 50%, что также поддержало рост», – добавила эксперт.
Большая часть ипотечных кредитов в Азербайджане выдается через государственный «Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд» (ИКГФ).
«По оценкам руководства фонда, на его долю приходится 70% ипотечных кредитов страны домохозяйствам в Азербайджане», – пишут аналитики Fitch, комментируя свое ноябрьское решение подтвердить рейтинг ИКГФ на уровне «ВВ+/стабильный».
По данным самого фонда, в январе – октябре банки – агенты ИКГФ выдали кредитов более чем на 300 млн манатов ($176 млн), что на 46,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Ипотечные кредиты от ИКГФ делятся на коммерческие и социальные. Коммерческие предоставляются на срок до 25 лет и на сумму до 150 тыс. манатов (порядка $88 тыс.) по ставке не более 8% годовых. Из госбюджета финансируется социальная ипотека до 100 тыс. манатов (около $58 тыс.) на срок до 30 лет со ставкой не выше 4%. В этом году правительство Азербайджана одобрило вливания капитала в фонд на 71 млн манатов (более $40 млн) на финансирование социальной ипотеки.
«На 2022 год запланирована поддержка в размере около 100 млн манатов (почти $59 млн). Большая часть этих средств предназначена для предоставления социальной ипотеки, но также включает финансирование для субсидирования кредитов МСБ», – отмечают аналитики Fitch.
Коммерческую рыночную ипотеку – без лимитов на сумму выдачи, но по более высоким ставкам – выдают всего несколько банков в Азербайджане.
Кыргызстан
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 11,2%
Ипотечный портфель: $226 млн
Доля в ссудном портфеле: 11%
В Кыргызстане доля ипотеки в ссудном портфеле невелика – лишь 11%. В этом году объем жилищных кредитов вырос на 11,2%, до 19,2 млрд сомов ($226 млн), в прошлом – на 13%.
В этом году Государственная ипотечная компания запустила программу «Мой дом 2021–2026», которая включала как льготные кредиты со ставкой 4% для сотрудников бюджетной сферы, так и стандартные – под 8%. На сегодняшний день учетная ставка в стране составляет 8%, а годовая инфляция – 12,5%.
Однако уже в начале октября прием заявок на льготную ипотеку для сотрудников бюджетной сферы был приостановлен в связи огромным спросом на ипотечные кредиты по этой программе. Ажиотаж объясним: в коммерческих банках ставки по ипотеке начинаются от 17%.
«Новая пятилетняя программа субсидируемой ипотеки была введена только в 2021 году, и мы ожидаем ускорения ипотечного кредитования в 2022–2025 годах, которое будет стимулировать в том числе программа», – отметил аналитик Moody’s Лев Дорф.
Беларусь
Прирост ипотечного портфеля с начала года: 8,6%
Ипотечный портфель: $4,3 млрд
Доля в ссудном портфеле: 17%
Ипотека в Беларуси в 2021 году по сравнению с остальными упомянутыми в тексте странами растет медленнее всего. По итогам 10 месяцев объем жилищных займов увеличился на 8,6% и составил 10,9 млрд рублей ($4,3 млрд). В прошлом году рост ипотечного портфеля составлял 17%. Динамика выдачи кредитов на финансирование недвижимости в январе – октябре упала сразу на 21%. Если в прошлом году их объем составил 1,8 млрд рублей, то в этом году – 1,4 млрд.
«Льготные кредиты по низким ставкам мало кому доступны, есть жесткие ограничения категорий жителей, которые могут получить их. Сегодня кредиты под 3% на жилье выдает крупнейший государственный Беларусбанк, но на них могут рассчитывать люди, проживающие в малых городах численностью до 20 тыс. жителей. На рыночных условиях ставки по ипотеке значительно выше – больше 20% годовых», – рассказывает старший аналитик «Альпари Евразия» Вадим Иосуб.
Эксперт не исключает, что у тех, кто сейчас берет ипотеку по таким ставкам, очень высокие девальвационные ожидания. «На экономику страны влияют западные санкции, и в скором времени ожидается введение нового пакета, и, как следствие, прогнозируется снижение экономики и доходов», – отметил эксперт, добавив, что именно из-за девальвационных ожиданий ипотека может немного подрасти до конца года.
