Что будет с ценами на жилье в Алматы в новом году

По итогам III квартала жилье в Алматы подорожало на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и цены продолжают расти. Эксперт Colliers Kazakhstan Ануар Хусаинов рассказал, почему дорожают алматинские квартиры, и когда ожидать стабилизации цен.

Эксперты прогнозируют, что в 1-м квартале 2022 года (до увеличения порога достаточности для снятия пенсионных накоплений) цены на жилье в Алматы продолжат расти. Начиная со II квартала ожидается стабилизация цен на недвижимость.

«Снижение цен на жилье в 2022 году маловероятно из-за высокой себестоимости строительства и дефицита земельных участков в центре Алматы», – рассказывает аналитик Colliers Kazakhstan Ануар Хусаинов.

Почему растут цены на жилье в Алматы в 2021 году

Цены на жилье в Алматы продолжают расти – по итогам III квартала годовой рост цен на вторичное жилье составил 25%, первичное жилье подорожало на 26%. Основные причины – рост себестоимости строительства из-за удорожания строительных материалов, доступная ипотека за счет государственных программ и высокий спрос, подстегнутый возможностью изъятия пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. 

Если в 2020 году активность на рынке жилья была приторможена из-за пандемии и карантинных ограничений на передвижение, то уже в 2021 году отложенный спрос дал о себе знать – количество сделок купли-продажи жилья за 9 месяцев текущего года подскочило на 72% в сравнении с 2020 годом.

На этом фоне государственные ипотечные программы были реализованы с удвоенной силой: +107% выданных ипотечных займов год к году. Свою роль сыграла и программа по единовременной выплате пенсионных накоплений. В 2021 году вкладчики ЕНПФ изъяли более 1,5 трлн тенге. 

Очередной скачок цен произошел в декабре 2021 года, когда ЕНПФ объявил о повышении порога достаточности на единовременную выплату пенсионных накоплений. Желание населения «запрыгнуть в последний вагон» подтверждает рекордное количество запросов в Отбасы банк на выплату пенсионных накоплений в текущем месяце – их ежедневное количество в первые дни декабря выросло с 2 тыс. почти до 40 тыс.

Немаловажную роль в росте цен сыграла и инфляция, уровень которой в Казахстане, по официальным данным, практически достиг отметки в 9%. Однако фактический рост цен в разы больше – значительная часть потребляемых продуктов являются импортными, а значит, инфляция страны-производителя и удорожание валюты также должны быть учтены в конечной стоимости продукта. Отложенный спрос 2020 года спровоцировал инфляционный всплеск по всему миру. К примеру, в США уровень инфляции впервые за последние 30 лет достиг 6,2%. 

Почему замедлились темпы ввода жилья в эксплуатацию в 2021 году

Тем не менее впервые за долгое время объем ввода в эксплуатацию жилья за 9 месяцев текущего года снизился на 7% по сравнению с прошлогодним значением. 

Причины – в удорожании строительных материалов в текущем году, вызвавшем рост себестоимости строительства, а также снижение стабильности поставок из-за ковидных ограничений. 

Рост цен в текущем году отмечен в 28 из 32 групп основных стройматериалов. Некоторые стройматериалы подорожали почти в два раза. Так, листовая сталь, по данным Бюро национальной статистики, за девять месяцев 2021 года выросла в цене на 91,5%. Арматура за неполный год подорожала на 73–76% (в зависимости от марки). 

Цены на определенные материалы могли меняться даже в течение одного дня, в том числе и из-за усложнившейся логистики в поставках материалов. В результате темпы строительства снижаются, а сроки реализации проектов сдвигаются. 

Факторы в пользу роста цен в 2022 году:

Снижение темпов строительства

Падение объема ввода жилья в эксплуатацию в условиях стабильного прироста населения и сохранения платежеспособного спроса поддержит дальнейший рост цен. 

Нехватка земельных участков в центральных районах Алматы

Дефицит земли под застройку в центре Алматы вынуждает застройщиков «размораживать» долгострои или покупать дорогие участки, что также ведет к удорожанию стоимости квадратного метра. 

Удорожание строительных материалов

Цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы растут второй год подряд, и застройщики неизбежно будут закладывать эти расходы в стоимость жилья. 

Отложенный спрос на жилье

Урбанизация и желание казахстанцев улучшать свои жилищные условия на фоне стимулирования строительной отрасли со стороны государства только подогревают рынок жилья. 

Удорожание цен на аренду квартир

Вслед за ростом цен на покупку жилья растут и цены на аренду. В результате ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам практически сравнялись со стоимостью аренды. На этом фоне покупка собственной квартиры выглядит более привлекательной, чем аренда чужого жилья. 

Высокая инфляция в стране и мире

При текущем уровне инфляции и стремительном обесценивании национальной валюты самым доступным и надежным инструментом сбережения накоплений для многих казахстанцев является покупка недвижимости. 

Факторы в пользу снижения цен в 2022 году:

Окончание государственных программ ипотечного кредитования

Программа «Баспана хит» закроется до конца 2021 года, а закрытие «7-20-25» ожидается к концу 2022 года. Однако из-за роста цен все меньше жилья попадает под критерии программы «7-20-25» – если в регионах еще можно купить квартиру за 25 млн тенге, то в Алматы найти новое жилье по этой цене практически нереально. 

Увеличение порога достаточности для единовременного изъятия части пенсионных накоплений

С 1 апреля 2022 года значительно увеличат порог достаточности для снятия части пенсионных накоплений, что, в свою очередь, негативно отразится на покупательской способности. 

Инвестирование в недвижимость за рубежом: Турция, Грузия, ОАЭ

Все больше казахстанцев интересуются недвижимостью за рубежом. В связи с девальвацией турецкой лиры недвижимость в таких туристических городах, как Стамбул и Анталья, становится привлекательной для инвестирования. Кроме того, популярным городом для приобретения жилья остается Дубай.